2008年9月28日 上海商报
近日，易居(中国)举办论坛，其董事局主席周忻以及中国住宅房地产研究会副会长顾云昌就下半年上海房地产市场形势以及企业如何应对等热门话题发表观点。
企业必须把握自身命运
会上，周忻表示，“对这一轮的房地产调整，我认为这是一次中期调整，是U字型发展，哪怕今天房地产见底了，它会横过来走相当长一段时间。”
对于央行的“双降”是否会促使房地产回暖，周忻说：“我的第一反应是央行降息不是个好消息，这是对美国金融强烈利空的信号，美国金融危机让中国必须提前做出应急反应。这次央行的降息完全是对美国经济强烈的利空信号提前做预防。”
周忻认为，到现在为止，全球经济围绕着美国这次金融危机纷纷展开救市行为，这和中国目前的房地产宏观经济政策没有多大的关系。如果说有关系的话，就是要防止继续下滑，从中国经济角度看，防止下滑是有意义的。而从房地产的政策或者围绕着企业发展战略角度讲，还要持续的观察，研究形势的动态，还是要把重点调整在自己企业发展的战略上。“企业不能光靠等待政策救市，如果一个企业的发展是靠天上掉下来的馅饼，这是企业的悲哀。企业必须在任何的市场发展过程当中把握住自己的命运。”
房地产企业资金短缺，如何破解融资难困局？周忻说，今年中国房地产整个的资金面很紧张是业内不争的事实，国际资本市场上，他看到和房地产相关的，用企业股作为融资的只有三个案例。“去年7月份我们‘太湖论剑’的时候，任志强、冯仑、潘石屹每个人讲了自己的观点。大家都从网上看到了一段冯仑当时讲的话，就是把房地产商比为‘猪坚强’，那个论坛上面我谈的观点就是现金为王，因此，面对资金紧张，我认为房地产企业情愿‘广积粮’，开发商一定要确保资金链不断，这是目前形势下的企业的重中之重，甚至可以舍弃当做‘儿子’来精心培养的项目。”
量价策略化解营销难题
在目前的形势下，营销策略如何调整？周忻表示，易居(中国)在全国手上握有300多个楼盘正在进行销售，而旗下的“科尔瑞”服务全国近5000家开发商，所以，易居几乎每时每刻都在跟开发商进行沟通，“我感觉现在营销的调整是，要重实效，要安全，真的要讲策略的话，我想在2008年的剩下3个月内，整个中国房产行业的营销主题应该是‘量价策略’以及‘价格策略’。”周忻解释称，所谓“量价策略”，就是在目前房地产市场状况下，先计算回笼资金的需求，然后“你有多少项目，我告诉你，你卖什么价。”
对于第二个“价格策略”，在周忻看来就是：“在制订‘量价策略’的基础上，围绕着价格做文章。”怎么样用其他的辅助营销手段来支持价格策略，“特别是一些已经开过的楼盘，如果需要用降价的方式进行营销，则必须在‘量价策略’和‘价格策略’上面尤其要谨慎，根据企业的品牌、大小来定。”
稳定楼市要保成交量
在此次的易居论坛上，中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌也提出，面对楼市的变化，首先要看到房地产市场的“三个差异”——第一是(房屋产品)的消费品和投资品的差异，因为住宅既是消费品也是投资品，有时候预期决定成分更大一点；第二，不同地区的城市差异，上海的楼市不是深圳楼市，每个地区差异不同，“所以，做好城市自己的工作最重要”；第三是供求弹性系数的差异，是导致地方楼市(是否)容易出现泡沫的关键。
顾云昌认为，保稳定首先要保交易量。“现在全世界都关注房价，但我认为应该更多关注成交量。”
对于全国的房价，顾云昌说：“我们的房地产价格同比增加速度在快速下降，现在是6.2%，估计9月底可能5点几了，到年底能否保持0以上，这个还很难说。特别是大家看到环比，今年7月份以前我们全国新建住宅交易价格环比每个月有0.1%-0.2%的上涨，8月份则是下降的，按我的预测，以后几个月恐怕还会一点点往下走。房地产企业家的信心指数下降得最快，这个不是几个人能够造出来，要认识到是市场周期在无形地发挥作用。”
此外，顾云昌针对时下的楼市为开发商提出了三条建议，第一是保卫资金链，无非是“促销售，谋融资，求稳健”；第二，寻找(产品)差异化，在不同的城市，寻找不同的物业，工业地产、旅游地产等等，开发不同差异化的产品，“现在的需求还是有的，只不过小一点，但开发商一定要把亮点闪出来”；第三，是提高性价比，因为总有需求在，总有人买房。
