2008年9月28日 海峡都市报
今年的十一黄金周，福州楼市会怎样呢?这群韧劲十足的地产人，用什么来突破观望迷雾，继续9月份的冲劲，赢得十一黄金周的喝彩呢?
[产品牌]进入细分时代
在福州房地产交易登记中心网站，赶在国庆前拿到预售证的楼盘排着长队，美林湾、世欧·彼岸城、海润·尊品、名城港湾、世茂天城、仁文·大儒世家、居住主题公园等项目的部分房源，都拿到“准生证”，可入市销售了。
除了这类及时拿到预售证，可迅猛入市的房源，还有早拿到证，如今也在“档期”的项目，如融信·高巢、中天·金海岸、中庚城、泰禾·红树林、红裕、江南水都·意境、心巢、海润天地、建发·领域、万科·金域榕郡、阳光白金瀚宫、正祥橘郡、群升·荣域新天地等，还有虽然没有“准入证”，但也在积极争取客源的项目，如阳光乌山荣域、江南水都·兰邑、融信·高巢……按照福州市房地产交易登记中心数据统计，截至9月23日，全市可售商品房套数27715套(其中不包括保障房、拆迁安置房、二手房)，其中90%以上为住宅。[进入楼盘全列表] [点击查看每日交易信息]
这些房源，从高端的别墅、公寓到花园洋房到普通住宅到小户型，种类较全，价格层次也较多。如有2万多元/平方米的联排、市中心豪宅，也有180多万元/栋的城郊别墅；还有高品质或是占据市中心地段，价位在7000～9000元/平方米左右的高端公寓；还有价位在5000元/平方米左右的普通商品房；最让福州人们期待的，还有促销的特价房源。
分析：产品类型、价格都进入到一个细分时代，是楼市进步的标志，这也是宏观调控带来的结果之一。这种结果意味着，未来开发商必须在产品中下更大的工夫来赢取市场，过去，开发商多说少练的“品质”将是下一阶段楼市的主流，而主流中也必然会淘洗掉“动手能力差”的开发商。
[优惠牌]将优惠进行到底
除了产品价格、类型丰富以外，优惠让利幅度大也是十一黄金周众多开发商的“底牌”之一。
中秋节期间三盘联动，推出特价房源，赢得市场追捧的融侨集团，再次在国庆期间，大举优惠旗帜，如江南水都·心巢打出6500元/平方米的价格；在江南水都不远处的世欧彼岸城，也早早地预告“将优惠进行到底”的信息，而具体的路数也是推广特价房；正祥·一品新筑购买准现房，送轿车；金辉集团推出10大置业优惠，如买房免3%契税等；还有一些项目直接延续中秋的各项特惠政策，优惠幅度也是较大的。
与这些优惠有别的是，一些项目将临近十一长假期的开盘直接与优惠挂钩，如，25日加推的海润尊品；26日开盘的东方名城沿江组团“温莎堡”、阳光乌山荣域；29日开盘的群升·荣域新天地、鸿盛·阳光美墅等均公示有惊爆购房优惠，而有可能在十一期间开盘的融汇江山、美林湾表示有大量优惠大礼……
分析：应该说，打优惠牌也市场松动的一种表现，同时它也是既讨巧又没有风险的招数。市场淡的时候，开发商可以将楼层、朝向比较差点的房源优惠出售，提前清仓，一方面回笼资金，一方面也博得眼球，而且这种定时的优惠，于房价无涉，已购买的业主也无话可说。对购房者来说，优惠固然吸引人，但也要细加鉴别，购买到适合自己的才是最好。
[房价牌]定价标准“向下看”
这也是本次十一黄金周期间，开发商撬动市场最有效的“撒手锏”。
26日开盘，阳光乌山荣域起价大致在7500元/平方米，均价也就在8500元/平方米左右，令市场人士大跌眼镜。而与这个传言产生同样效果的是世茂天城开盘的价格：12000元/平方米左右的均价，这两个均在2007年拿地的市中心项目，其理性的定价策略让人震撼。据一业内人士测算，阳光乌山荣域基本上是没赚钱，“地价都5000多元/平方米，加上建安成本、税费、财务成本等，成本就在8000多元/平方米。”事实上，除了这两个项目外，早在9月初，美林湾就开出了3980元/平方米的起价，让市场疯狂了一把。而更早些的泰禾红树林，以4000多元/平方米的起价以及幅度较大的价格区间策略(即，一栋房子，底楼层与高楼层价差大)，赢得了9月份的销售冠军。与此同时，同一地段的项目，其定价不再互相观照，而是按照自己项目的状况、公司的资金实力开始定价了，这种情况在金山片区的多个项目身上可看到脉络。
分析：互相攀比或区域统一价已经不再存在了，在整体的行情下，开发商的定价更多元化，但“向下看”是一种集体行为，这种理性定价策略，与市场相关，也与自身资金链紧密联系。但就对市场而言，这种策略具有绝对的杀伤力，所谓“价格就是硬道理”，消费者刚性需求甚至潜在的需求会被极大地释放出来。
[诚信牌]市场透明度增大
23日，福州楼市出现一条爆炸式的消息，东方名城近800套沿江高层，面积、单价、总价全部在报纸上公布。
在福州地产界，名城集团素有“语不惊人死不休”的惯例，这次，它挑战的是楼市透明度，按照名城企业集团董事局主席俞培俤所言，这不仅在福州绝无仅有，在全国也是首例，名城集团希望买卖彻底公平，让购房者放心消费。
作为企业行为，俞培俤是大胆的。按业内人士所言，俞培俤没有给自己留退路，其效果是将这个行业的透明度推向一个高度。实际上，自2008年以来，政府部门及时公布的相关数据，已经在逐步规范这个行业了，如福州市房地产交易登记中心的每周动态房源公布，就让购房者对开发商的“存货量”一清二楚，而每天五大行政区分项目交易量统计信息更是让购房者对全市项目的销售状况了如指掌。这些消息公布，可以促成更加理性的市场氛围。
分析：事实上，日益透明的信息互动，也成了近期楼市一大特色，许多企业就直接将所有房源、价格、面积都贴在售楼部；而一些企业还将项目周边的不利因素直接标出，告知购房者，表明企业的诚信。毫无疑问，透明度的增加，增强了楼市的公平度。
十一黄金周临近之际，名城企业集团首先打出“诚信”的旗帜，无论最终能否赢得市场，但至少赢得喝彩。相信未来会有越来越多的企业，将会真诚地与市场互动，并最终达成与消费者的共赢。
[实力牌]准现房销售成为趋势
“首付8万元，东方百货边准现房29日开盘。”这是群升·荣域新天地发出的楼盘信息。类似群升国际这样市中心楼盘，推出准现房销售几乎是不可想象的，但是楼市没有什么是不可能的，只要它够理性，这是一位购房者给出的结论。类似群升国际这样的准现房销售在福州已经不再是新闻了，国庆期间，越来越多的项目推出准现房销售，如海润天地、仁文·大儒世家、正祥·一品新筑、皇岛中环等。
还有一种准现房销售模式，即，示范区，人们也称之为实景房营销模式，如公园道1号、海润尊品、万科·金域榕郡、金辉天鹅湾、建发领域、水岸君山、中庚城等项目纷纷推出各自的示范区，一些新盘如正祥橘郡等项目的示范区也在酝酿之中。
“准毛坯现房销售，人们看得见，摸得着，对未来生活会有比较直接的体验，买得放心；而示范区营销，就跟看样订货一样，客户不仅可以真实感受实景实楼的室内采光和整体布局，也可通过真实景观体验到自己未来的生活环境。相对于以前期房卖图纸而言，准毛坯现房销售以及实品样板房更容易引起消费者对开发商的资金实力、开发能力放心，能促成成交。这其实是开发商的实力牌，也将会是未来的方向。”前线地产董事长缪斌如此认为。
分析：尽管这种模式是一种被逼出来的“亮点”，在淡市更考验开发商的资金实力，但在促成楼市“保成交量”方面还是有很大的作用，而且应该说也是开发商十一黄金周的一柄“利剑”。
