一场短兵相接的旅游地产模式竞争，或许就从成都这个内陆城市的“海洋”争夺战开始
一场没有悬念的拍卖，却成就了一个颇有悬念的故事。
2008年9月26日，成都海洋乐园地块1136.5亩土地整体出让，让新城建设又燃起了冬天里的一把火。然而，4.8亿元的土地出让款落袋后，人们才发现，导演这场戏的双方是如此的默契。以至于乘兴而来的人们还没来得及进场，这幕今年西部最大的拍卖便告收场，最终民营的成都会展旅游集团以起拍价拿下了这个官方的“形象工程”。
谁导演的这出戏？
“将要兴建的海洋馆，规模超过目前世界上任何一座海洋馆。”会展旅游集团董事长邓鸿豪气干云的一席话，如果放在落槌之后没有丝毫不妥，但问题是，早在3个月前，他就手握成都海洋乐园的开发协议，所等待的只是当地土地主管部门的“准生证”。
“这宗地的规划条件十分苛刻，表面看来完全是企业为政府的形象工程服务。”国内一知名地产商负责人在成都向记者表示，32亿元的总投资，年内必须开工，三年内必须建成的条件，即使对准备多时的有实力的开发商来说，也难以完成，更别说匆忙上阵者了。
按照此前成都市国土局展示的开发条件，这幅1136.5亩的土地将包含700亩的海洋乐园及中央公园广场用地，235.8亩歌剧院和现代艺术中心用地，这是成都南部新区的“标志”建筑，建成后将作为政府形象工程，而剩下的200余亩才是开发商所关注的商住配套用地。
“虽然仅仅计算商住配套用地的价格，每亩仅为240万元，但与去年该区域动辄每亩上千万的拍卖价比起来要便宜得多，但如果计算总投资下来，每亩的商住用地的单价就达到1600万元。”在成都天爱地产顾问公司副总何欣看来，对于普通开发商来说，形象工程是一笔亏本的买卖，特别是地产行业的严冬时期，绝大部分企业断然没有这个勇气。
那邓鸿的底气又是从何而来的呢？
“海洋乐园和歌剧院将是公益性建筑，肯定将得到政府的支持和贷款。”会展旅游集团的一位人士告诉记者，这样规划甚高的开发项目，实际上是将政府与企业捆绑在了一起，一荣俱荣。
“靠会展，赚不到什么钱，要靠周边带来的商机，比如酒店等收入。而只有规模化了，才难以复制，才能保证唯一性。”这是邓鸿的开发哲学。
就这样，在汶川大地震发生仅一个月后，邓鸿便捧出了他的规划蓝图。此时，成都市政府正陷入行政中心搬迁的舆论旋涡中，把海洋乐园这个市政形象工程交由民营性质的会展旅游集团来实施，无疑将规避更多的风险，双方一拍即合。
然而，一切真就如此顺利吗？
海洋地产的政商局
就在成都人邓鸿笑谈“海洋梦”时，以经营石油生意起家的大连海昌已经开始准备在该区域8分钟车程之外的双流华阳镇，打造“成都极地海洋世界”多时了。这个预计2009年初开门纳客的海洋世界，占地600余亩，同样是国内领先的“海洋世界”。
在如此近距离的区域内亮相两个大型海洋项目，再加上原有的位于成都市区东北的“成都海底世界”、“成都虎豹海洋世界”两个均超过7000平方米的海洋游乐项目，成都这座内陆城市，有这么大的市场容量吗？业界质疑之声不少。
四川省社科院区域经济所教授盛毅认为，“最关键的是，海洋世界不应只是一个不变的景观，它本身必须具备‘造血’功能，具有不可复制性，才能持续长久地经营，否则只会昙花一现。”
“按照之前的调研，极地海洋世界将达到年均约300万的人流量，具有足够的市场空间。”据大连海昌成都公司有关人士透露，成都显然不具备沿海城市的地理优势，建海洋世界需要面临“造海”及海洋动物的饲养难题，单是每月购买海洋微生物这一项，就需要花费大量资金。因此必须开发出配套的吃、购、游、宿等系列商业，形成产业链，用多业态的布局组合，才能持续发展。
而配套产业的拉动也是当地政府能如此“低价”揽客的如意算盘。
记者了解到，大连海昌所开发的成都极地海洋世界是由双流县政府极力引进的项目，总投资接近20亿元。
邓鸿此次所取得的成都海洋乐园项目则是由成都市政府规划的城市形象配套工程，两者的出发点不同，目的一致，就是抬升该区域的城市形象和土地价值。而另外两处规模相对较小的“海洋”项目则是成华区政府招商引进的项目。“中间关系颇为微妙”。
据公开数据显示，依托于成都城南新行政中心，目前仅新鸿基、新世界、和黄、九龙仓等4大港资开发商在该区域的投入就超过100亿元，再加上华润置地、中海地产、天府长城、雅居乐等大鳄，该区域的房地产投资额在千亿之上。
地方政府赢得政绩的时刻，作为其中最重要的参与者真就甘心为他赶作嫁衣吗？
形象工程的腾挪术
事实上不管是邓鸿也好，还是大连海昌也罢，他们都有自己的如意算盘。
如今大连海昌的成都极地海洋世界住宅部分200余亩已交由新鸿基开发“悦城”项目，而邓鸿依托旗下的世纪城新会展中心开发的天鹅湖项目也已成为成都最高档的公寓项目之一实现热销。
邓鸿于20世纪90年代初在美国加州做房地产赚得第一桶金，回国后，他一直将自己的地产梦寄托在“形象工程”身上。
会展搭桥，配套赚钱，当占地1500余亩的成都世纪城新会展中心在南部新区拔地而起，旁边的数百套天鹅湖高档公寓及五星级的洲际酒店已经宾客满盈。
邓鸿的作品还有：负责四川大九寨的商业开发，包括九寨天堂、神仙池、若尔盖大草原、黄河九曲第一弯等旅游地产的开发，地理范围达到360003平方公里，相当于宝岛台湾的面积；2007年以来，邓鸿开始跨出四川将其会展开发模式拓展到昆明和武汉，甚至在西藏投资五星级酒店。
“但战线拉长之后，难免会出现问题。”何欣分析，特别是2008年发生汶川大地震，四川旅游、会展业受影响巨大，以旅游地产开发为主的邓鸿无疑“损失较重”，海洋娱乐地产这种短期内难见收益的项目难免会影响到正常的运营。
“我们将停止在外的一切投资，全力做好这个项目。”邓鸿在展示他的规划图时曾信誓旦旦地向当地政府承诺。
“像邓鸿和海昌这种开发企业，很容易获得政府在土地、规划及资金方面的支持，所要担心的是，如果地方政府盲目上马形象工程，会超越开发商的承受能力。”成都一位开发商负责人告诉记者。海昌选择了新鸿基作为住宅用地开发合作伙伴，下一步，就看邓鸿如何寻找合作伙伴了。
不仅在成都，邓鸿面临大连海昌等海洋地产项目的竞争，据记者了解，在武汉、昆明等地，海昌同样高举主题旅游地产项目大旗，投资规模与邓鸿大致相当，当邓鸿收紧战线回师大本营时，一场短兵相接的旅游地产模式竞争或许就从成都这个内陆城市的“海洋”争夺战开始。
