2008年9月27日 中国网
一. 监控月份说明
二零零捌年拾月份
二. 本月新开盘项目概况
根据地产中国监控的结果，2008年10月，北京房地产市场新开盘项目共28个，这些楼盘规划建设规模约664.06万平方米。本月除了商住楼物业没有外，其它类型产品都有出现，特别是公寓和住宅物业所占比例最多。公寓项目12个，面积约250.78万平方米；住宅项目10个，面积约264.28万平方米；别墅项目4个，面积约145万平方米。下图1直观反映出各类型项目面积规模在本月新开楼盘中的份额：
从本月新开盘项目的分布看
本月新开楼盘的综合均价为15914元/平方米。住宅项目的整体均价在10218元/平方米，本月市场整体供应源主要以朝阳和海淀两大区域为主，而其它区域的市场新盘供应量都较平均。本月由于公寓物业新开较多，从而拉高了市场的整体价格。
售价在8000元/平方米以下的项目是位于房山区的千禧·2008三期5500元/平方米、绿城百合公寓新园区霁雪苑6300元/平方米，顺义区的顺鑫花语6700元/平方米，通州区的融科·香雪兰溪7980元/平方米。
售价在8000(含)-10000元的项目是通州区的合生·世界村9000元/平方米。
售价在10000(含)以上-20000元的项目是位于朝阳区的润泽庄园二期悦溪10000元/平方米、首开·常青藤10000元/平方米，大兴区的富力丹麦小镇11000元/平方米、水晶布洛格二期12000元/平方米，怀柔区的欧郡香水城二期12000元/平方米、天恒·别墅山17000元/平方米，石景山区的雍景四季6号楼12500元/平方米、茂华·璟都会璟上璟3号楼15800元/平方米；朝阳区美利山6号楼14000元/平方米、首开·壹线国际16500元/平方米、铂宫国际中心17000元/平方米；丰台区西府·颐园15000元/平方米、设计师广场A座16800元/平方米；宣武区华润置地·西堤红山6号楼18000元/平方米；海淀区西长安中心18000元/平方米；崇文区中海紫御公馆3号楼18500元/平方米。
售价在20000元(含)以上的项目是海淀区金澳国际20000元/平方米、西海国际中心24000元/平方米、智地·钻河公馆24000元/平方米、学院派商业部分35000元/平方米；崇文区前门前21000元/平方米；顺义区龙湾别墅四期23000元/平方米；朝阳区万科公园五号6号楼29000元/平方米。
从项目建筑规模上看
本月新开楼盘大模规项目居多，28个新开盘项目中，规模小于10万平方米的项目有10个，占新盘总面积的9.62%；总建筑面积在10万(含)-20万平方米的新开项目有3个，占新盘总面积的6.4%；总建筑面积在20万(含)-40万平方米的项目有9个，占新盘总面积的35.54%。总建筑面积40万(含)-60万平方米的项目有4个，占新盘总面积的27.85%。总建筑面积60万(含)以上的项目有2个，占新盘总面积的18.27%。各面积规模的项目数量比较如下图2所示：
三. 本月新开盘项目区域分布
从概况说明中可以看出，朝阳和海淀区域是本月开盘量最多的，开盘数量分别是朝阳6个和海淀5个项目，其中位于朝阳区顾家庄、朝阳公园、朝外大街、东坝、百子湾、四惠片区各有1个项目开盘，占新盘面积比例的17.93%；位于海淀区西直门、苏州桥、马甸、学院路、五棵松片区各有1个项目开盘，占新盘面积比例的4.83%。顺义、崇文、丰台、通州、石景山、怀柔、房山、大兴各有2个项目开盘。宣武区有1个项目开盘，其它区域本月没有新开盘项目入市。
四. 本月新开盘项目价格分析
本月新盘物业以住宅和公寓居多，其中公寓12个、住宅10个。在公寓物业1万元以上的项目占了较大比例，其中万科公园5号 以29000元/平方米位居公寓物业榜首，而位于房山区的绿城百合公寓以6300元/平方米的价格位列最末，与万科29000元的价格相比形成较大反差。除了商住楼物业外，其它物业类型在本月都有出现。开盘项目多集中五环外，而在三、四环的项目价格都相对高出很多，因此也影响了整体市场的新盘均价。
从本月开盘价格的走势看，中、高档价位占了主要部分。其中售价在10000元/平方米以下的项目5个，占新盘项目总数的17.86%；10000(含)-15000元/平方米的项目7个，占新盘项目总数的25%；15000(含)-25000元/平方米的项目14个，占新盘项目总数的50%；25000(含)-30000元/平方米以上的项目2个，占新盘项目总数的7.14%。下图反映的是不同价格段新开盘住宅项目的面积规模比较：
根据不同区域新开盘住宅项目价格的统计。从各区域新开盘项目分布情况看，纯新盘项目入市不多，主要以老项目后期为主，均价统计与周边市场价格有差距。因此，我们所统计的价格，只以新盘价格为依据，但不能完全等同于各方位的真实价格水平。海淀区本月不仅新开盘项目多，且新盘价格高于其它区域，为24200元/平方米，该区域公寓物业居多，且都在20000元以上，因此整体区域的价格位居第一。崇文区虽只有2个新开盘项目，但价格居高，拉高了该区域的整体均价，为19750元/平方米；宣武区只有1个新开盘项目，价格为18000元/平方米，这两个区域的价格统计仅以新盘价格为参考。
五. 新开盘市场特征
1、部分项目推迟十一入市
原订十一期间开盘的项目，受奥运会影响，推迟入市时间，有些项目更是延迟到年底入市。鲁能顺义新城、东方太阳城、8喱岛等项目延迟到11月份，香花畦三期、珠江拉维小镇、华润置地·翡翠城等项目将在年底或明年年初开盘。因此十一期间新盘量不会出现大规模爆发。
2、纯新盘不多仍以老项目为主
虽然本月有28个项目开盘，但是纯新盘项目仅有10个，其它18个项目都是老项目后期部分。从纯新盘区域分布看，主要聚中在崇文、丰台、朝阳、海淀、通州、顺义、怀柔区域，这些区域中只有怀柔区的天恒·别墅山是属于别墅物业，其它物业都是以公寓和住宅为主。
纯新盘的项目价格，只有3个项目是低于1万元的，主要是位于顺义和通州，且都是在五环以外，因此价格与其它区域相比有明显的差距。西海国际中心和智地·钻河公馆都在海淀区，价格都在24000元/平方米，是纯新盘项目中最高的，也是位置最好的。
3、纯新盘知名企业开发规模最大
从本月开盘项目看，万科、中海、华润等企业开盘的项目都是老项目后期，而纯新盘中首开、合生、天恒等企业开发的项目规模最大。其中合生地产开发的合生·世界村已超过61万平方米，规模非常大。除此之外，天恒企业开发的天恒·别墅山规模55万平方米，首开开发的首开·常青藤项目规模44万平方米，都是属于大盘。大规模社区的优势不言而喻，对置业者而言，大社区不仅能给业主生活提供更广阔的空间，社区自身的配套也能基本解决日常生活所需，特别是对于知名企业开发的项目，所受观注度更高。
六. 总结
十一长假对置业者而言无疑是最好的看房时机，7天长假可以有充分时间了解项目的详细情况，很多开发商都很看重这个假期，选择在该时间段开盘销售，而有些项目更是选择在9月29日提前开盘，这也是长假的第一天。但是今年十一期间的新盘量似乎不像以往那么热闹，纯新盘的开盘量只占到总体开盘量的35.71%。而一些受奥运影响的项目，现都还在赶工期进度，只能延后开盘。所以整体看来，新盘量少老盘居多。
本月新开盘的项目价格万元以上的占了绝对份额，住宅类物业中万科公园五号29000元/平方米的均价都超过了一些别墅项目，万科品牌影响力以及地理位置的优势是项目的最大卖点。而一些五六环以外的项目虽然低于万元，但是7000-9000元的价格在该区域而言确算高价了，因此对置业者而言，选择好地段好价格的居所，确实不易。
