2008年9月27日 南方都市报
「信贷篇」
今年7月，阿明把手上两处房产亏本处理了，这两处市中心的房产是阿明分别在2005年和2007年时买入，其中一间在东莞楼市最高峰时以8700元/平方米成交，而如今转手仅仅在6000元/平方米左右。“没钱啊，不敢向银行借钱，利息太高了。”阿明说，虽然是亏本卖的房，但心里却踏实了。
6月，南城某楼盘的业主李先生参加了因为该楼盘价格“跳水”引发前期业主不满的沟通会，会上李先生亲耳听到了开发商承认目前现金流紧张，公司资金缺口严重，降价成为回收资金的无奈之举。
5月，地产营销人员小张从上司口中得知公司开始向生意伙伴私下借款维持开发速度，同月市统计局发布数据显示，本年度开发商自筹资金的比例高达49.36%.
这些事看起来似乎毫无关联，不成系统。但我们只要将时间稍稍前移，找到一个时间、一份文件，几件事就像散落的珠子被连贯地串起、铺展而来。这就是9·27.
节点1
第二套房贷
2007年9月27日
这一天国家出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，也就是后来被人们频频提起的“9·27”房贷新政，对当时的住房消费贷款进行了大幅度的修改。
新政要求商品房购房贷款中，贷款人必须如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
分析：这无疑“点杀”了当时投资风愈浓的东莞楼市，一些投资客在4成首付的高门槛前停住了脚步。但一向认为“上有政策，下有对策”的开发商却固执地认定市场不会因此遭遇寒流，此时的东莞楼市价格依旧一路狂飙，上演最后的疯狂。
节点2
《补充通知》明确二套房贷以户算
2007年12月11日
“9·27”房贷新政后，虽然有银监会确立的房地产开发贷款、二套房贷、商业用房的贷款三大基本原则，各大商业银行对“第二套房贷”政策细节口径始终无法统一，“以个人为单位”还是“以家庭为单位”更是争论不休。
2007年12月11日，人民银行、银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（简称《补充通知》），明确提出了“第二套房贷”的对象是以家庭为单位的说法，同时规定已经利用住房公积金贷款的借款人，如借款人家庭人均住房面积超过当地平均水平，再次申请住房商业贷款时，将会按照第二套房贷政策来处理。
分析：精确后的二套房贷政策以借款人家庭为单位认定房贷次数，除了借款人及配偶甚至涵盖了成年子女，可见调控力度之大，原本巴望着钻政策空子，购买第二套房时利用家中其他成员偷换概念变为首次购房的开发商愿望彻底落空。
节点3
年内第六次加息
2007年12月21日
2007年12月21日，央行年内的第六次加息以抑止通货膨胀的名义不期而至———央行宣布调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率上调27个基点，由3.87%提高到4.14%.同时，调低了活期利率，这是5年多来首次降低活期存款的利率，指向房贷的5年期以上长期贷款利率保持不变。
业内专家认为这次加息的矛头直指股市和通胀，而不是银行信贷或楼市，但毫无疑问，这第六次的加息，击溃了消费者的心理防线。根据东莞市房地产公众信息网的数据统计，1月全市住宅成交量仅为2714套，2月仅为939套，这种低成交量一直持续到今年5月。
分析：在二套房贷和加息的双重影响下，东莞购房贷款急剧下滑，6月末全市购房贷款余额，同比少增52.45亿元。减少的房贷主要集中在个人住房贷款，可见金融收紧对东莞楼市及购房者的打击远高于全省其他城市。
节点4
6次上调存款准备金率
2008年1月25日-6月25日
进入2008年，货币从紧政策接踵而至。1月25日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至15%，从紧的金融政策拉开序幕。此后，3月25日、4月25日、5月20日、6月15日、6月25日，央行接二连三上调存款储备金至17.5%.就在6月7日，央行宣布将在本月内两次上调存款储备金的第二天，东莞楼市作出了灵敏的反应，8日全市住宅成交仅为31套，创全月新低。
市统计局发布的2008年第一季度房地产开发的相关数据显示：东莞房地产开发企业本年度资金来源中，来自开发商自筹资金的比例竟然达到了创记录的49.36%，而去年同期这一比例是39%.
分析：东莞各大楼盘的“跳水秀”全面开花，不少开发商坦承：“上半年企业资金压力非常大，都希望通过降价促进销售，收回一些资金。”
节点5
8·27限贷令出台
2008年8月27日
货币从紧政策在东莞成效显然，今年上半年东莞全市信贷投放明显放缓，各项贷款相对年初新增仅165.67亿元，比去年同期少增了113.1亿元，究其回落的主要原因就是房地产贷款的大幅下滑。至6月末全市房地产贷款余额同比去年少增了63.11亿元，同比增幅少降了14.03%.
投资客撤离、信贷紧缩、成交量下滑……房地产陷入低迷盘整，开发商也喊出了政府救市的呼声，6月底的博鳌论坛上，地产大腕、业界精英纷纷呼吁出台更加宽松的房地产政策，以挽救颓势之中的全国楼市。之后东莞楼市在奥运前集中上市让利，价格格外优惠，促使成交量一路上扬，其中8月日均销售125套，继5月后成为08年第二成交高峰，楼市回暖似乎曙光一片。
就在这时，中央出台了限贷令。8月27日，央行下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，思路与“9·27”一脉相承。《通知》中禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款，并强调贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。同时，对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信，对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。
分析：所有内容明确显示，国家对于房地产信贷管理继续从严，开发商期待政府救市的愿望落空。
节点6
9·16双率下调
2008年9月16日
关于救市，政府用限贷令关上了房地产企业的一道门，却以双率下调为货币政策打开了一扇窗。
央行9月15日对外宣布，9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点———这是2004年10月29日以来的首次降息；9月25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点———这是2003年9月21日以来存款准备金率的首次下调。
分析：央行罕见的“双率齐降”，让房企看到了希望———货币政策在实际操作上开始松动。专家认为，双率下调在短期内对东莞楼市的影响不大，但却给企业和包括股民在内的消费者带来了信心。虽然东莞消费者观望的情绪依然浓重，不少人也抱着楼市持续看跌的态度，但业内人士却认为，信贷松动的信号对于房企来说是长远利好，东莞开发商也可能借助这个契机步入平稳发展的轨道。更重要的是，货币政策开始了松动的第一步，接下来信贷回暖的脚步还远吗？
