2008年9月26日 楼市
伴随国家90/70政策的深入实施，近来小户型开始集中上市。但与此同时，小户型并没有多少区别于其他的个性，同质化现象严重，随着市场供需的基本定型，小户型先天不足已越来越明显，虽然其发展趋势已由过去城市的边缘走进市中心，地段价格是其主要优势，但如何突围制约其发展的瓶颈，成为摆在众多开发商面前的一道难题。
小户型井喷 抢占市场主流
根据政府规定，未来天津各大新推出的地块和热点居住板块都有大比例的小户型上市。套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上。根据《天津市住房建设规划(2006-2010年)》，有关管理部门对拟出让、已出让地块的套型结构控制比例做出明确规定。如天津海泰控股取得的海泰产业园区地块、广西阳光股份(000608,股吧)取得的河东区万东小马路地块、深圳振兴取得的河东区新开路地块、金地集团(600383,股吧)取得的河东区津塘公路南侧地块等新近出让的土地，套型建筑面积90平方米以下户型比重都达到开发建设总面积的70%以上；华明组团、双港组团东地块、张窝组团、小淀组团等新家园建设地块，这一比例高达87%。
此外，新规划对目前一些热点居住板块的户型比例都做出了明确规定，如老城厢地块，90平方米以下户型占25%；三岔河口板块，比例为50%；梅江板块，比例为50%；西南奥运板块，比例为50%；中北镇板块，比例为70%。很多在售楼盘的后期规划也都将面临调整，如假日风景、华亭国际、水语花城、金地格林世界等项目，后续产品中小户型比例将调整为70%；同时，很多已预热了一段时间的小户型项目，如梅江南的水岸江南、洛卡小镇三期，老城厢的中央恋城，中北镇的富力湾，双港的富力桃园等项目，也都于去年下半年或今年年初进入市场。小户型今明两年将进入井喷之势。
同质化严重 隐忧凸显
因投资回报较高，小户型目前销售局面仍能维系，但同质化现象严重，先天不足已经存在相当隐患。首先，引起价格波动。因各个新盘开发品质良莠不齐，购房者大多难以分辨楼盘的品质，如果各楼盘定价高低不一，将引起价格波动。其次，小区环境难以保障。一个小区内投资者居多而自住者少，整体环境将难以保障。目前，小户型有逐步向市中心转移趋势，但小区环境难以赶上城市边缘社区环境。第三，小区后期管理难。因小户型购房人群成分多样，有些项目本来定位白领一族，但也有老年和投资客户群体。小户型房购买人群中，投资者占相当高比例，可能给小区后期管理带来问题。第四。安全系数低。一些投资性业主陆续将房子投入出租市场。楼层进出人流过大，租客频繁变动，会对长期住户造成困扰。房客异质人群较多时，小区会失去有效的邻里监督。特别是在某些高密度楼盘中，开发商为了提高出房率，住户多而公共走廊狭窄，加之每家每户门口没有缓冲空间，居民对公共走廊难以形成明确的领域感。
因此，隐蔽的高层公寓入口、封闭的长廊等，都成为缺乏邻里监视的公共空间，这样的住宅形式安全系数低。第五，社区承载力严重不足，如电梯使用强度过大、小区内公共卫生等社区承载力不足。
五大瓶颈制约小户型发展
随着同质化小户型不断推出，小户型先天不足的劣势，越来越成为制约其发展的瓶颈，主要表现为以下五个方面。
首先，停车位严重不足。小户型项目最主要的特点是住宅密度大，同一片土地如被房地产开发商建为小户型，业主户数会增加甚至一倍以上，停车位严重不足已成为小户型面临的最大问题。随着车价不断下调，拥有私家车业主继续增多已是不争的事实。私家车无处停放，已然成为小户型的一大尴尬。
其次，绿化率极低。一般来说，开发商在有限土地上同时满足停车位和绿化要求，不仅需要增加开发成本还需要更优秀的设计单位来施工，对于开发商来说，会有很大难度，所以开发商很少能同时兼顾二者。
第三，设计千篇一律，缺乏公共安全空间。一些小户型房设计本身就有缺陷，例如一条公共走廊服务的住户过多，就非常缺乏“可防卫空间”，会给住户带来安全隐患。还有就是小户型设计千篇一律，没有创新意识，同质化产品现象严重。购房者在选购时应该注意，高密度楼房是否加大了公共部分的面积，是否设有较多的公共空间和半公共空间。根据研究，建立和谐邻里型社区的户数最多不应多于200户，而单一走廊所服务的住户最好不超过8户。另外，户型设计是否具有新意，如入户观景阳台、室内可伸缩空间等创意。
第四，精装修实质粗制滥造。一般来说，精装修是小户型很重要的卖点。但事实上精装修的定义是由开发商决定的。购房者只有不同开发商的选择权和要求具体约定并明细相关装修内容的权利。包括两方面：一是材质，二是工艺。实际上，精装修项目品牌的落实需要合同约定和业主监督，尤其是在隐蔽工程中，而大多数开发商由于小户型总房价低而将粗制滥造忽悠成精装修。
第五，验房权被忽悠。商品房买卖合同中没有具体收方流程约定，这个流程现在是开发商单方指定的，即你要先交所有的费用办收受，后验房。其实应该在《小户型房屋买卖》合同中约定：小户型房屋的买受人享有验房权。验房权的本质在于保证你期望的小户型产品的生产者——开发商是否严格按照约定的产品目标施工、装修等。实际上，由于种种主客观原因，甚至会有户型变更的问题。如说有阳台的收房时没有阳台，说有储物间的后来又没有了等等。
小户型如何突围？
面对小户型众多先天不足，如何才能弥补，让小户型迎来真正的春天？
首先，性价比一定要高。因为自住型消费者，选择小户型资金肯定不充裕，房价是他们要考虑的重要因素，投资型消费者，高性价比的房子较易出手，因此也较受青睐。
其次，品质要有保证。房型，首先是需要支出消费者相当一部分积蓄的商品，是商品首要的就是品质，质优价廉才能在市场上立足，小户型总房价低于其他户型，价格上的优势一直是支撑，如果在能在产品品质上做足功课，必定能在市场上立足。
再次，产品设计上要推陈出新。目前大量上市的小户型存在户型单一，同质化现象，面对未来仍将大批量上市的产品，设计上推陈出新是赢得消费者眼球的强有力方法。如，通过设计改善小户型通风及室内采光差的劣势，扩大公共空间抑制小户型高密度低私密性弊端等等。
最后，小户型要勇于唱高调。国家90/70政策出台后，除个别纯别墅和大户型住宅项目外，小户型几乎充斥着包括酒店式公寓在内的所有项目，实际采访发现，很少有开发商愿意向诚基中心那样高调主打小户型，开发商还是更愿意喊出自己设计上有特色、投资较高的大户型、错层跃层或是别墅，在开发商心目中，小户型无论从成本还是后期运作上都没得到足够重视，要想别人看好首先还要自己有信心。
