2008年9月26日 楼市
在仅仅一年以前，土地还是各路房地产商打破头争抢的对象，“面粉比面包还贵”正是对土地价格飞涨的真实注解。但如今，土地储备正由过去的“香饽饽”沦为今日的“鸡肋”。 有媒体将最近的几次土地流拍进行了统计：不久前，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价回落到了同区位2006年的水平。随后，上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍两宗，拍卖现场气氛冷清； 7月天津公开出让地块，结果90%的地块以底价成交，地产商并未显现出应有的热情……
地价的下滑，会否成为房价进一步回落的主因，低迷的房市会因此日渐消沉？本刊记者将走访多个业内专家，就此问题展开探讨，给这个争议的话题找出答案。
自去年底开始，全国出现了数十宗土地流拍现象。今年以来，土地流排的新闻就一直没有间断。据不完全统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，并已经向二、三线城市等蔓延。北京、上海、深圳、广州、厦门、南京等地屡屡出现土地流拍现象，并有大量土地以底价成交，土地购置面积下降明显。
今年初，北京土地储备中心公开招标3幅土地应者寥寥。
今年4月，上海出让的8幅土地中有2幅因无人报价而流拍。
在广州，截至今年7月初，总共才三场土地拍卖会，一场比一场更要冷清。今年上半年，广州只完成全年供地计划的15%。土地一级市场仅出让8宗商住地块，不及2007年同期的50%。土地成交量只有50万平方米，是近三年来的同期最低水平。
同在广东的深圳，第二季度共挂牌出让34宗土地，只成功出让了24宗，其他的10宗土地可能需要重新挂牌。4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5幅居住用地，今年再次在深圳市土地房产交易中心挂牌出让，最终4幅流拍、1幅以24万平方米总价为6.9亿元的低价成交……
2008年上半年，天津共成交了236幅土地，与去年同期相比，增加了180幅，是去年同期供应量的3倍多；总出让面积约1830.47万平方米，同比去年增长了3倍多。但是，实际上2008年以来，天津市全部工业用地均采用招牌挂等公开方式出让，这是今年1-6月土地成交远远高于去年同期的一个原因。
推地风波凸显开发商困境
如果说土地流拍还不能说明开发商的困境，那么地王的频频推地绝对让大部分开发商都感到了切肤之痛。
最近在上海出现的“普陀地王”退地让人后怕。2007年曾以1亿净资产拿下11亿“普陀地王”的上海志成因未能及时交清地款被迫退地。早在2007年9月，普陀长风生态商务区4号东南地块终以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元近3倍，折合楼板价约1.64万元/平方米。
而同在去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的福州“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。
天津：工业用地成主流 ，中心城区放量日趋减少
而就天津本地而言， 2008年上半年，天津土地交易中心通过“招、拍、挂”共成交土地219幅，占地面积1899万平方米。其中，经营性用地成交89幅，成交面积1112.3万平方米，土地出让金额153.93亿元，折合地价92万元/亩。这一地价远远低于2007年160万元/亩的水平。
土地流拍，房价下行？
其实，土地流拍现象，已在全国更多地方频繁地出现。
各地土地频繁流拍现象，正说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商不但普遍遭遇到了资金紧张的问题，而且已经普遍改变了土地市场的预期，改变了地价走势的预期。而更为令人关心的是，地价的下降，是否会影响到房价，就此问题业内专家给出了不同的答案。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为：2007年以来“用股市圈到钱，来推高土地的价格，囤积土地；然后用囤积的土地来推高上市公司价格，再向股市大量圈钱”的模式，不仅短时间内推高房地产市场产品的价格，也造成了土地市场及房地产上市公司的两大泡沫。而这种“圈钱-囤地-再圈钱-再囤地”的模式，已经随着政府新的土地政策出台及牛市的淡化而改变。在这种情况下，房地产开发商不仅无法从股市上获得大量囤地的资金，
更为重要的原因是，国内土地市场泡沫破裂的原因是2007年以来国内房地产政策的根本改变。这种房地产政策表明，未来中国的房地产市场是一个民生的市场，任何房地产市场的炒作，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象，以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性的变化。当房地产市场为一个居民居住消费的市场时，那么房价一定会向理性回归，一定会以全体居民基本的支付能力为基础。在这样的情况下，土地市场价格一定会回归理性。
中原地产市场总监高飞认为：由于上半年一系列的紧缩的宏观财政政策，国家不断紧缩银根，使得部分开发商的融资渠道受阻，加之上半年市场观望态势作用下的对未来预期的不明朗，都使得去年的高价拿地的热闹景象难以再现。当前开发商拿地更趋于理智，也使得一些土地成交价格回归到理性价格。
但是并不能简单的认为土地价格下降就可能会影响房价。一方面房价的影响是多方面的，不仅有地价的影响，也受建安成本和融资成本的影响，从今年来说，物价普遍上涨，房地产行业的建安成本普遍上升，同时由于国家的货币紧缩政策，房地产行业的融资成本越来越高，所以从这两个层面来说，房价大幅下跌的可能性并不是很大。另一方面，由于很多开发商拿地的时间较早，地价成本不高，小幅降价对这部分地产商是可以接受的，所以他们会采取一定程度上的降价作为销售手段，但是从整体上看，地价下降不会使房价大规模下降。
合富辉煌市场研究部任炯认为：2007年，随着房价的疯狂上涨，市场前景被无限放大，土地市场也跟着疯狂起来，越来越多的开发商加入到了拿地的大潮中，地王不断出现，随着土地政策的日益完善以及国家紧缩性货币政策的影响，开发商对于拿地将更加慎重，市场将更加规范和透明，因此，未来，天津的土地市场将继续盘整，保持平稳发展。
而就地价对房价的影响而言，地价的降低将在一定程度上影响房价，但这个影响会有一定的滞后性，从整体的房地产市场的走势来看，虽然地价在一定程度上降低，但是由于土地供应量同时的减少，以及开发商成本的上升，房价并不会因此进一步回落。
长沙新思维企业发展策划公司首席顾问陈真诚认为：由于政府强力打击通货膨胀、土地政策从严、金融政策继续从紧、房地产市场预期异变、房价步入下降通道、房地产市场出现阶段性供大于求的严重局面等原因，在商品房房价全国性普降、商品房成交清淡、消费者一片观望(甚至在一些城市，消费者已经从观望演变成了明确等待而弃购)的今天，尽管市场或可就金融政策做出政策松动的设想，或可呼吁地方政府救市，但在土地市场方面，从严的土地政策是没有出现松动的可能。对于这些，房地产行业应引以高度重视，开发商当积极做好准备应对，及时采取合理降价等手段，以尽可能助力市场的交易活跃度。
