2008年，成都房地产市场进入一个盘整期，在房价高位运行、9·27新政和5·12地震三大因素的影响下，购房者的购房热情衰减，而投资者也开始暂时退场，导致成都市商品房销售大幅下降，并由此引发成都楼市的一系列变化。消费能力、消费环境、消费欲望对房地产商们而言，是一种比宏观政策调控更有杀伤力的武器。然而，面对楼市变化，成都的房地产企业也开始迅速作出反映，见招拆招，化解压力，从开发思路、企业理念、营销策略等各个方面进行调整，并全面重新评估未来成都房地产市场走势。当开发商、购房者双方均能理性看待市场的时候，正是成都房地产市场还原真实，走向健康之时。
楼市阴云之
销售减缓
07年9·27新政之前，成都商品房每周销售前十强项目总销售面积在八、九万平方米左右，甚至屡屡超过十万平方米。而新政之后，成都销售大幅下降，在5·12之前，房地产市场开始有回暖迹象，但汶川大地震又将成都商品房销售带入冰点，地震之后几个月，据不完全统计，每周销售前十强项目总销售面积平均不到三万平方米，各楼盘均出现了成交量走低的情况，成都房地产市场陷入僵局。一方面消费者购房心理发生变化，观望情绪浓重，来自四面八方的投资者全面退出；另一方面成都各楼盘来电、来访量锐减，成交量急剧下降。
拨云之策
降价促销：成都市房管局公布数据显示，市区商品住宅单价从1月份的5886元/平方米下降至6月份的5224元/平方米，降幅为11.25%，但市区月度成交量仅在50万平方米(剔除2月季节性淡季计算)低位震荡。由于08年1-4月市区供应声匿迹量的保持高位，使08年上半年供销比达到历史高位的1.86，供求矛盾突出，销售压力凸显。
为了促进销售，不管是堂而皇之地打了超低价，还是羞答答地打折促销，亦或是零首付等等，方式不同，目的一致，都是为了促销卖房，吸引购房者。“跑得快是元帅”，这个话说得不算好听，却是大多开发商的心态。于是，有了特价房、限价房、一口价、零首付、加大折扣优惠幅度、团购等五花八门的优惠促销方式。
突出性价比：房子的保值和升值由项目区域、产品品质、开发企业品牌等多种因素决定，而这些关键词可以概括为一个词，那就是性价比。高性价比的房子一般都不会随市场的波动而下跌，即使在冷清的市场里，好房子也是不乏追随者。
作为区域的代表楼盘，龙湖三千城的房子一推出就被悄然消化，为了满足购房者的需求，开发商不得不临时加推房源；华宇阳光水岸在地震后的一个星期内就销售了30多套房子，随着时间的推移，阳光水岸的销售依然高居城北区域的榜首；南阳锦城的房子在8月开盘，2个小时就卖光了200套房子；华侨城纯水岸更以5.1亿元的骄人业绩，为成都市场注入了信心。
纵观这些项目，都有一个十分显著的特点，那就是高性价比。另外，加大赠送面积，赋予花园、阳台更加实用的设计，也是当前开发商提高楼盘性价比的具体体现。如果说购房者持币观望的话，那么，表面上看是对于价格下降空间的期待，其实本质上是在等待那些价格与价值相符，甚至物超所值的楼盘，好房子永远都有市场。
渠道营销：在成都楼市的丰收期，在开盘就清盘的楼市黄金时代，开发商仿佛成了店老板，只等消费者上门就行。只要开发商一声吆喝，购房者特定是一呼百应。但进入2008年情况有变，当购房者逐渐从开发商的视野中消失时，“渠道营销”开始成为成都不少房地产公司的主要营销策略。主动走出去，寻找并直接面对购房者，成为开发商08年的主要工作。
将新房委托给二手房公司销售，利用二手房公司客户资源多的特点进行分销；与一些有潜在客户资源的单位联手组织项目推荐活动；置业顾问上门服务，向客户介绍自己的房子；委托相关单位组织购房者团购，为购房者提供低折扣及装修装饰等优惠；到川内二级市场，专门针对外地购房者提供全方位的购房服务，送房到家。2008年，合纵连横挖掘购房者，成为成都开发企业的关键词。
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资金短缺
2008年，即使是房地产上市公司，也只能叹息资金链的紧张。资金问题成为大多数开发企业的一块心病。一方面销售放缓，开发企业回款压力明显增大；另一方面银根紧缩，银行放贷更加谨慎。工程不能拖，交房时间不能变，大多数开发企业目前可以说是左右为难。为应对这一现状，开发商们开始采取各种办法，以解燃眉之急，释放投资风险。
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民间融资：受银根紧缩影响，部分资金紧张的房地产企业，将融资希望寄托于民间融资。一些诚信度高、且有一定品牌支撑的房地产企业成为民间资金的青睐者，众多的民间资本也愿意在一个合理的时机进入房地产市场。
降价自救：在银行贷款受限、上市融资难的情况下，开发商就必须通过降价实现商品房销售来“自救”，这是目前“满城尽是打折盘”的主要原因。不管是降价还是优惠，开发企业现在最想的就是实现销售，滚动开发，回笼资金。
借壳上市：近来房产商融资渠道收窄，短短5个月当中，有30家房企借壳上市。据不完全统计，今年以来，全国已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。
增发公司债：房地产企业为解决资金链问题各施招数，上市房企竞相发行公司债券获取资金。自5月份以来，保利地产、万科A、中粮地产等房地产上市公司分别发行债券融资申请相继获得管理层的批准。出售公司部分股权也成为部分上市公司获取资金的另一种选择。
信托：随着房地产市场以及资本市场的一系列变化，信托可能会在房地产企业产生很大的吸引力。日前有媒体报道，在江浙一带，专门针对房地产企业设计的信托产品异常火爆。其中，某信托投资公司目前正在推介一款房地产信托产品的50个自然人名额在3天内就一抢而空。
楼市阴云之：
购房者心理“震变”
2008年，由于房价和地震的原因，不少购房者的购房心理发生了很大的变化。去年9.27新政之后，由于成都的房价已经在高位运行，房产投资者开始感到投资压力，同时也对投资收益预期产生怀疑并开始退场。而今年地震之后，成都购房者购房心理发生很大变化，惧高层亲多层、先问质量后问价格、建筑抗震水平，推迟购房计划进入观望……
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加推低层住宅：“住房一定要住得低，买不起别墅买多层，买不起多层也要有一个买多层的朋友。”最近流行这句调侃话，多少反映了成都人在5·12地震后居住心理的变化。
震后，消费者受“安全”需求驱动，更倾向于购买低层物业，超过半数的消费者倾向于选择8楼以下低层或多层物业。在产品上，近期开发商一致主打多层、低密度、花园洋房等产品形态。目前，低密物业(别墅、多层)共取得新增供应量5.33万平方米，已占市区总供应量的11.82%。如万科·金域西岭、龙湖·三千城、中海国际社区央墅组团推出的别墅以及首创A-Z TOWN等都推出的多层物业。
推出抗震房：一位业内人士分析：“尽管成都只是受到波及，并未受到撼动，城市地位和魅力依然，但房屋质量安全性，这个最基本也是最直接的问题，极大地刺激着地产人和购房者的心理，因此而带来的购房心理错位，必然顺势催生出开发商营销变革。”
于是，抗震房应运而生，广告中屡屡出现“防震躲避间”、“抗震房”、“八度抗震”等地产新名词，这些都有效地迎合了购房者的消费心态。
灾区购房优惠：在地震后，出现了很多针对灾区购房者的优惠活动，比如东山国际新城针对灾区购房者推出的首次置业零首付计划、二次置业1成首付及提供3年无息贷款等形式。
自6月15日市政府出台多重优惠政策以来，开发商也纷纷推出各种如特价房、房贷补贴，现金补贴等实质性优惠。另外，一些开发商还从给消费者安全信心方面着手促进销售,目前，如仁和·春天大道、曦城、西西里等多个项目已经对购房者承诺100%赔付，此举极大地消除消费者的震后购房顾虑。
重视建筑质量：“当下房子的安全质量成为重中之重，是消费者和开发商都最为关心的问题”，在记者接触的多数开发商看来，告别“跳舞”的房屋亦成为他们面临的首要课题，“因为公众由恐慌到继续观望也是房地产‘震伤’的结果之一，因此高层建筑则不得不面对新的课题。”在此背景下，多数开发商在震后第一时间内联合相关第三方对产品进行安全鉴定，做出产品安全的公开说明。
蓝光集团在碧蔓汀开放实体样板间，请一名“院士”鉴定其房屋质量，并出具鉴定报告，以打消客户对蓝光房屋质量的担心；炎华置信为保证建筑品质，各个项目的每平方米用钢量均高于国家建筑工程规定标准。其建筑结构设计上，也全部采用了框架、框架剪力墙的结构；橙花风景也在成都首个推出了业主监督员的形式，特意从业主中选择了两位房地产、建筑方面的工程师来监督施工质量，并将结果向所有业主公示。
楼市阴云之：
购房者退场
成都的地理位置，得天独厚的城市魅力，让外地人趋之若鹜，纷至沓来。但地震之后，不少外地购房者开始进入观望期，投资者退场，成都楼市的买房主角成为自住型购房者。
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强调自住：对于自住型需求而言，“量力而行，享受生活”的住房观念在地震后受到推崇。表现在具体行为的转变上，资金实力不足的人会倾向买小一点、旧一点、偏远一点的房子，或者干脆暂时先租房住，防止将买房变成沉重的负担；而资金实力强的人也更明白“适时享受人生”的可贵，一些原本还在犹豫楼价何时到底的改善型置业者加快了适时入市的步伐。
购房需求的变化，就是开发商推广的指向，成都的开发商纷纷打出自住牌，低房价、准现房、送保险、送装修等等形式，以及借助奥运大打的“奥运特价牌”、销售一口价策略、“零首付购房”与“无理由退房”等，目的就是为了吸引那些自住型消费者。
小户型入户：“购买70平方米以上商品房可办入户手续”规定的实施，打破了仅限中心城区购房的界限，对于促进外地人到成都购房有明显的推动作用。近郊楼盘随之也推出不少购房特别优惠，显示出郊区楼盘比市区楼盘更加积极的吸引力，他们正是想凭借自己密度低、环境好、房价相对便宜的优势，争夺由重灾区转移出来的购买力。
公积金跨区域使用：7月3日起，在异地缴存住房公积金的职工，可在成都申请贷款购房；首付两成、贷款期限30年的临时政策将执行到2009年12月31日止。“异地缴存公积金，可在成都申贷购房”的政策的实施，吸引外地消费者来蓉置业，可以在一定程度上缓解成都住宅市场成交量持续走低的状况，有助于打消成都本地购房者的观望情绪。
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望地兴叹
在市场低迷、银根收紧的双重压力下，目前成都部分房地产企业遭遇了大量土地无力开发的尴尬。作为资金占用比重最大的土地储备，能否顺利转化为销售收入，已成为考验房企运作能力的关键。然而，土地储备反而成为部分开发企业的压力所在已成为当前不争的事实。
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高息贷款：有地无钱是目前很多开发商面临的问题，在寻求银行融资或民间拆借不果的情况下，不少公司选择了向财务公司或者投资公司来借款。投资公司一般贷款资金量并不会很大，但利率很高。从实际情况来看，目前开发商借款利率已相对较高，很大程度上反映出，开发商对于资金的渴望。
合作开发：与直接向外界借钱相比，合作开发也是开发商选择最多的一种应对方式。为了规避风险，一些开发商开始积极寻求新的买家或者合作伙伴。据了解，近期成都开发商私下的土地交易非常活跃。
开源与节流：到现在有更多的人认识到，房地产市场从根本上还是一个“资本为王”而非“土地为王”的市场。随着市场低迷，手上有地但资金困难的房企，自然而然地选择了少买地或不买地。在节流的同时，房地产商也正常的采用低价走量、抛售手中的物业、寻求与其他行业的联营等方式来实现“开源”的目的。
卖地出局：不少小开发商由于资金紧张，在年初就已经向银行进行了高息贷款，现在不得不尽快卖地还债。今年，成都某房地产公司就将自己100%的股权送上了拍卖台。部分资金紧张的开发企业也选择了高价拿的地，低价“割爱”的方式，尽量减少损失。
楼市阴云之
有钱无地
用业内一句很形象的话来说，“资金和土地就是水和面的关系，往往是面多了加水，水多了再加面”。但经历了“跑马圈地”和过去一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”，开发商只能更加积极地“圈钱”。而这个时候，那些有钱无地的开发商、投资商们，则开始感叹自己的春天终于来了。
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变身投资商：“今年楼市低迷、银根缩紧，开发商们这几天频频上门。”两年前自己还在做开发商的宋先生近日来成了开发商想合作的对象。他年初洽谈的一家房地产企业包括旗下矿产和土地的收购案，现在的价格又压下了5个百分点。市场的严峻态势，无疑给投资商提供了大好“抄底”良机。近来，瑞银集团就与金地集团共同成立了房地产投资合伙企业，投资10亿美元资金在内地房地产市场，金地集团又多了一个身份——投资商。
抄底土地：“坐在办公室就有人找上门推荐某一块土地，而这些土地多为某开发商所有”，一位外地来的实力型大开发商这样描述。
从上市公司披露的信息来看，一季度保利地产新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目，总建筑面积255.2万平方米，总地价28.14亿元，平均楼面地价为1102元/平方米。而在去年一季度，保利地产并无增加土地储备；招商地产则在上月中旬新增了总建筑面积52.3万平方米的北京项目，出让金16.5亿元。
楼市判断
以退为进楼市“归真”
2007年9月27日。
2008年9月28日。
这两个时间对于在成都房地产市场长期耕耘的人来说，是必须要记住的。在这两个时间之间的一年里，成都楼市第一次真正感受到了什么是市场经济，什么是投资有风险，入市需谨慎。逆境中长大的孩子见贯风雨，处变不惊。而成都楼市的大多数房企业却像是在蜜罐中长大，只是听说过却从没有经历过行业的洗礼。
相比股市中血本无归的股民来说，现在的房企和买房投资的人是幸运的。从6000点到2000点，中国股民们几乎没有任何考虑的时间，就到了一个不容考虑的点位。而楼市现在还有时间，还有办法让自己立于不败。
于是，2008年的楼市比以往显得要平淡一点；于是2008年的房企比以往显得要积极一点、理性一点，也更踏实一点。
从08年成都众多开发企业的表现上看，成都房地产市场供应方正在走向理性，从房价到建筑质量，从营销策略到开发心态，我们都强烈的感受到成都楼市开始回归到性价比时代，购房者买房的良机已经出现。
