2008年9月24日 中原地产
随着四年一度体育盛世缓缓落下帷幕，北京聚焦了世界瞩目的目光。在本次盛会火热召开的八月，各大城市的二手楼市呈现何种态势呢？北京中原三级市场研究部的专业人士带您走近八月京、津、沪、深、穗五城市去作一番比较分析，期望可以给在08年后半年完成置业计划的消费者一点参考。
一、五大城市价格走势：2008年8月京、津、沪、穗、深五大城市全线飘绿
从如下图表中的数据可以看出，2008年8月的京、津、沪、穗、深五大城市的中高档二手楼市价格犹如当前的股市一般，全线飘绿。当然，根据各个城市不同的境遇，其中高档二手商品房买卖价格下降幅度也有所不同。
在如上的五大城市中，中高档二手商品房价格下降最明显的是深圳市，其下降幅度达到1.29%。其次是天津市下浮0.96%，京、沪分别下浮0.36%和0.43%，广州市下降幅度最小，只有0.08%。总体来看，2008年8月份五大城市的中高档二手商品房买卖价格虽有不同幅度的下浮，但也与7月价格勉强持平。
二、五大城市各自价格走势的原因分析
1.北京
据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计显示：2008年8月北京中高档二手商品房成交均价为13901.5元/平方米，二手商品房买卖领先指数为230点，环比2008年7月下浮0.36%。同时，2008年8月北京中高档二手商品房买卖成交量环比7月下浮15.5%。8月的京城楼市在体育盛世火热上演的同时继续走低，仍然呈现“量价齐跌”的态势。
⑴.随着8月体育盛世的召开，从2007年底逐渐高涨的楼市观望情绪达到白热化阶段。这期间虽然有部分项目的价格有微量下浮，但距离消费者的价格底线仍有所差距，因此他们继续保持观望的状态，期待08年8月以后，京城中高档二手商品房价格的走势明朗化。而这种观望情绪在一定程度上影响部分业主心态的松动，在体育盛世期间的房源报价有所下浮。
⑵.备战盛会的需要，京城从7月中下旬开始汽车单双号行驶的交通管制，同时交通安检力度也在加大，而盛会召开期间，部分路段的限时限行更为突出，这种种都限制了一部分准购房者看房的 出行，从而表现为带看房量的下浮，也就进一步导致成交量的下浮。而因此，也有部分业主在盛会期间，以略低的报价作为吸引购房消费者看房的筹码，以提高房屋成交的可能性。
⑶.受到政府宏观金融政策的影响，“货币紧缩”的表现愈演愈烈，部分房产投资客在贷款等资金运作活动中受限，资金链方面日显紧张，因此他们在盛会期间将所持有的一部分房产以略低于市场均价的价格水平出售；同时，还有部分做小生意的商人为了资金方面的周转，而又不能动用前段时间被股市套牢的大量资金，只能依靠略低的价格出售所持有的房产项目，来实现资金的快速套现。这些方面都在一定程度上带动了京城楼市价格在盛会期间的微量下浮。而以低于市场价格出售房产项目的业主毕竟是个例，并不能改变成交量持续下浮的走势。
⑷.股市的持续走低，让部分投资者看到希望，他们认为现在是补仓的好时机，因此会将所持有的房产以略低市场均价的价格出售，从而快速的获得投资股市的资金，以期待股市的另一桶金。
2.上海
2008年8月中原（上海）领先指数为160点，样本成交均价为18389元/平米，环比下跌0.24%，同时二手房成交量也继续大幅下滑，环比上月下降了近18%。总体来说，8月上海二手房市场继续呈现量价齐跌的态势。
在新建商品房降价、房贷利率居高不下、市场信心不足等因素的综合影响下，本月上海市的二手成交量大幅萎缩，成交价格也小幅下跌，整体市场呈现以下的特征：一、虽然本月的二手房的成交量大幅萎缩，但门店的带看量却没有明显减少，可见市场的潜在需求依然旺盛，但受到降价预期的影响，购房者迟迟不愿出手，市场观望气氛依然浓厚；
二、从本月挂牌房源来看，挂牌量依然较大，房屋供给充足，但挂牌价格却没有明显的松动，表明业主对后市依然抱有很强的信心，这也是二手房价只小幅下调的根本原因。在目前市场不够明朗的情况下，预计房地产市场的观望气氛会依然持续，“金九银十”的传统旺季今年也很难有太大的起色。
3.天津
2008年8月中原（天津）领先指数为222点，环比下降0.97%，样本楼盘成交均价为8108元/平方米，与此同时，成交量方面也如预计一样继续下滑。
8月的体育盛会吸引了全体国民的注意力，作为协办城市的天津，房地产市场受到了较大的影响。很多人都将本次盛会看做一个节点，等待之后房地产市场的走势明朗化，以便决定是否入市。另一方面，由于观看本次盛会，也直接导致了本月二手成交量的下降，根据中原统计，本月二手房成交量环比下降达9%。
4.广州
2008年8月中原（广州）领先指数为166点，样本成交均价为8243元/平方米，环比下跌0.1个百分点。一手楼盘持续降价，舆论继续制造负面影响，加上缺乏新利好消息的刺激，广州二手市场的价格也同样缺乏上升的动力。
中原地产监测数据显示，本月成交量和成交价同步下降，主要和目前市场的大环境有关，本次盛会对广州的二手楼市影响有限。受到市场观望和一手降价的影响，目前业主的心态有所弱化，大部分二手挂牌价、成交价继续有所松动，但累计幅度依然小于一手；市场信心不足，业主虽降价，但离买家的期望水平仍有差距，是成交不畅的主要原因。首次置业者集中的中低端板块，成交依然有一定保证，但成交物业一般都是价格下降幅度大的“笋盘”，或是平时放盘少的稀缺物业。8月份，大部分区域的客源有所减少——本次盛会的举行分散了客户注意力；一手楼盘促销分流了部分客源；楼市持续低迷，买家放慢了置业节奏；
5.深圳：
2008年8月中原（深圳）领先指数为216.6点，样本成交均价12,109元/平方米，环比跌幅1.29%。根据深圳中原的数据统计显示，本月成交面积较上月有一定幅度的下滑。
8月市场成交再次出现了下滑，其原因是多方面的，首先，买卖双方在价格上的分歧没有得到解决，导致有效需求的数量不足，使成交受到了影响，其次，8月举行的体育盛会使民众的关注焦点出现了一定的转移，成交自然出现了一定的回落。值得注意的是，8月的指数变化的幅度较上月有所加大，价格承受的压力较上月要大，而成交价格一旦出现松动，价格的下降会在一定的时间内保持惯性。
最近市场成交的价格分布结构开始趋于稳定，成交结构基本还是健康的，之前出现的豪宅交易的升温只是市场上的短期现象，并没有改变整个市场格局的根本。根据这些数据，也可以预期，市场价格和成交量未来波动的幅度不会特别剧烈，这是因为稳定的成交结构将会增加市场自身的平衡性。本月指数的变化幅度虽然相对前几个月加大了，但是，其绝对数并不很大，仍在较为平缓的范围之内。
综上，我们可以看出，本次盛会火热召开的8月并没有带动各城市楼市的火热发展，反而让消费者的观望情绪更加高涨，期待08年8月后楼市走势的明朗。再加上本次盛会召开的本身已经分散了消费者的注意力，进一步导致8月五大城市中高档二手商品房的量价齐跌。
当然，在经历了漫长的市场观望期后，市场供需双方逐渐趋于理性，分别以刚性自住需求和供给让利方式支撑着整个市场，二手商品房市场价格虽然有所下浮，但随着本次盛会的结束，并在买卖双方博弈的共同作用下将保持平稳态势。
同时，9月15日中国人民银行出台了下调人民币贷款基准利率和部分银行存款准备金率的政策，这在一定程度上将刺激楼市的需求，对购房消费者的心理预期有一定积极的信号作用，增强消费者的贷款购房意愿。而对于开发商也有利好，即通过此次调整，银行给房地产企业的贷款额度及分配可以有所调整，从而缓解开发商资金链的紧张，并在一定程度上缓解开发商降价促销的力度和幅度，进一步保证短期内京城楼市价格的稳定。虽然政策出台见效需要时间，但作为准购房消费者要结合市场情况和政策变化的影响，找到合适的时机来完成自己的置业计划。
