2006年4月13日
二手房中介，在中国房地产业内一贯地位低微而又饱受争议，前几年房地产形势好时，满大街都是中介店，龙蛇混杂。2005年，上海市执法部门曾“地毯式”检查了9573家中介机构，发现无证无照、违规交易等中介机构将近半数，投机炒作、赚取差价、哄抬房价现象普遍。由于公司注册所需，经纪人证书成为坊间的抢手货，租借费一度炒到每月2000元左右。
由于中介机构实力较弱且缺乏楼盘包装推广能力，出于形象塑造、广告包装和快速回笼资金等方面的考虑，开发商更愿意让代理公司一手操办楼盘。虽然自2004年开始上海的二手房交易面积已超过一手房，但二手房中介业一直不被开发商及代理界所认可。伴随去年宏观调控的疾风骤雨，房产中介门店数量骤减，如上海由12000多家萎缩到目前约8000家，但其在业内的地位却一点点高起来。这里面有一个绝对和相对的问题，后调控时代让房地产企业的日子总体比以前难过了，但相对的中介业却“因祸得福”。
据悉，眼下沪上越来越多的开发商开始通过中介渠道销售新房。上海中原为此打出了“渠道代理”的旗号，并在金地·未来域项目首次出师大获成功，该楼盘由此荣获2005年金地集团的“营销创新奖”。
中介店成为“香饽饽”绝非偶然。市道牛时，开发商喜欢自产自销，谓之“肥水不流外人田”。在上海，开发商自销率高达90%，而一些代理公司所谓的“策划定位、包装概念及销售的秘笈”也蛮讨部分开发商欢心。但在目前熊市中，许多开发商不敢自己卖房了，同时代理公司的很多“绝招”也中看不中用了。冬天已经过去，但春天远未到来，资金压力已不容许开发商再考虑什么“品牌构筑、高尚形象”，销售方式变革势在必行。
为什么世界最大的企业是零售领域的沃尔玛？为什么做家电连锁的黄光裕能坐上2005中国福布斯的头把交椅？只因“渠道为王”。谁控制了商业流通渠道，谁将主宰整个行业的商业帝国。对于上游供货商，它可以挟持大牌企业为其定制产品，也可以施恩中小厂商为其提供贴牌产品。房产中介业，也将同样如此。代理公司的营销优势是通过广告聚集人气，集中引爆销量，在卖方市场中效果显著。而中介公司庞大的网点构建起的专属营销渠道，相对代理公司一个现场售楼处来说，通路优势巨大，经济学中的“规模经济理论”和“范围经济理论”在此显现，从而形成买方市场中的数据库模式。
另外，与代理公司相比，中介店的营销方式成本更低。代理模式下，一个楼盘的营销推广费用一般要占到销售总额的1.5%~3%，再加上1%~2%的代理佣金，开发商至少需掏出总销售金额的3%。在有鲍鱼吃的日子里，开发商并不在乎扔掉这点小虾米；而在中介模式下，开发商只需付1%的佣金，省下的这2%放在如今的“楼市冬季”里，绝对能让开发商加件毛衣穿了。
国内做房产广告创意的，大多很崇拜京派房产广告，一个字，炫。而对港派房产广告嗤之以鼻，一个字，糗。两种流派，性情正如代理与中介。港派房产广告注重产品信息的铺陈，奉行实用主义，就如香港的房产中介能跻身市场主流，并培养出诸如仲量联行、戴德梁行、中原这样的国际中介巨头。中介机构场外分销新盘早已成惯例，新鸿基、长江实业、恒基等大牌开发商推盘时，都会借助于中原、美联、利嘉阁、香港置业等中介公司。
国外的房地产中介已有近百年历史，不论买卖存量房还是增量房，几乎都要通过中介进行交易。目前在美国，82%的住宅购买者、85%的住宅出售者均是通过住宅中介服务实现商品交易的。内地的房产中介，早晚会成为市场交易的主流载体。嗅觉灵敏的国外投资机构对这一点心知肚明，并开始蠢蠢欲动。去年，顺驰不动产网络和21世纪中国不动产都被国外投行注资。
宏观调控后，上海的房产中介店锐减约4000家，但这其中夫妻店较多，真正的品牌中介虽适度收缩，但元气未伤，顺驰不动产网络甚至大肆逆势扩张。面对2006年，上海房产中介业多持乐观态度。近日，同时分销十几个新盘的上海汉宇又在一天之内开出了九家分店。显而易见，除了二手房这块固有的“面包”外，品牌中介都在为“食肉”新房分销而努力抢占跑道。
