2008年9月5日 21世纪经济报道
8月中旬，万科再次启动“银行团购”，向某大型商业银行开出送装修，最低降至八折的团购优惠，将深圳两大项目“万科城”、“第五园”最低降至7500多元/平方米的新低。
与此同时，万科在上海启动了迎中秋八盘集中优惠促销活动，首个周末即8月30、31日两天内，最低折扣降至8成，令上海卷入了新一轮的下跌行情中。
而就一波又一波掀起的降价浪来说，金融系统压力不断上升。银监会启动了对重点城市房地产企业贷款的压力测试，按照房价下降的不同幅度进行压力测试，房价再降令银行再“捏一把汗”。
8月份，由银监会主持，在全国7个重点城市开展了银行系统的房地产企业贷款的自测。这份自测表按照房价的跌幅，设计了轻度情景(成交均价下跌10％)、中度情景(成交均价下跌20％)和重度情景(成交均价下跌30％)风险的情况下，计算项目预计的现金流和项目预计的总收入，来测试房地产企业贷款存在的压力。这个与市场挂钩的测试，在各大银行已经开始展开。
在此背景下，深圳万科开始了新一轮的降价战略。
万科此次邀请团购，向银行推出的项目主要是万科城四期逸湖居和第五园景台雍景居、怡景居。逸湖居网上公布的售价为12500元/平方米，今年3月份，团购价格下降至10000元左右，折扣为93折左右；第五园景台开盘均价为9500-10000元/平方米，2008年8月21日至9月14日举行“1计划”，起价7500、均价9000元/平方米，加1元获全屋精装修，9.58折优惠，老业主荐客成功获5000元购物卡，此次向银行的促销则低至均价7500元/平方米。以上均为在物价局备案的价格表基础上的折扣系数。万科表示，在规定的团购优惠活动时间内，该银行员工参与团购除了可享受以上折扣外，还可享受减免入伙后所购单位三个月的物业管理费优惠。凡推荐亲友成交者，推荐人可获赠2000元购物卡。
有内部人士透露，万科在两个项目的投入每平方米已达7000元左右，万科此举急于回收现金，再次拉开了价格战的序幕。
上海，万科楼盘同时降价，给上海市场也带来不小的压力。持续至9月14日中秋节的促销活动，针对在售的金色雅筑、花园小城、白马花园、金色里程、燕南园、万科深蓝、四季花城、金色城市共8个楼盘展开。其中最受市场关注的莫过于已第三次降价位于浦东的万科金色雅筑。在上周五下午，金色雅筑的促销活动便提前展开，上海“网上房地产”显示，金色雅筑从连续调价的8月至今共有151次签约，正好和3月开盘时的销量一样，位于今年来月销量顶峰。万科上海的工作人员也对促销成果表示满意，其介绍，活动首日金色雅筑就被订40多套。
优惠促销活动中，首个周末即8月30、31日两天内，购房者共认购了176套房源，销售金额达2.68亿元。这与今年元宵节万科上海95折特卖时，在约8个小时的促销活动中共卖出了170多套、销售金额2.57亿元的规模相仿。上海的新闻发言人表示，目前签约工作仍在继续，“从市场反应来看我们的销售策略是非常成功的。”
以团购的名义降价促销，在万科已经不算第一次，去年东莞运河东1号项目便以7折向建行员工促销，让周边项目顿感压力，也拉开了东莞大规模降价的序幕。
“市场信心恶化，可能还受到开发商第四季度降价行为的进一步打击。”高华证券认为，
“2009年二季度之前市场可能难以趋稳。”
业绩挑战
万科面临着业绩的压力。
万科此次降价则是在其发布中报之后相隔不久展开的。王石在香港称，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”万科“弃价保量”的战略正在大规模展开。
价格战略向更多城市深入后，更深一层的“焦虑”随之而来。在降价的预期之下，部分业主要求开发商补偿差价，甚至出现了部分客户的“退楼潮”。
因“降价频繁”遭遇部分前期高价购房者联合要求退房的尴尬。对于退房风波，万科上海方面还没有作出正面回应，售楼处方面则表示，万科建议要求退房的购房者上交联名信，但是对于联名信中提出的要求，恐怕要等楼盘销售工作结束后才能进行处理。
业内人士直言，眼下开发商作出降价促销的选择是有必要的，“今年楼市的‘金九银十’肯定和去年不能比，但毕竟是今年业绩提升的最后一次机会，相信开发商更愿意把握住这时机而不怕被诟病。”
现金无疑是地产商努力争取的重点。8月27日，万科获准公开发行面值不超过590，000万元的公司债券(资讯,行情)。本次公司债券可向公司原A股股东配售，债券期限为3至7年。但是，9月3日又有消息透露，万科公司债暂停申购。
一波三折的资本市场融资，令销售成为最为倚重的现金回笼渠道。
“我们现在不是很关心目前的估值情况，主要还是看成交量，成交量如果上不去，估值也会随之下降。”宝华基金经理认为。
根据2008年年报显示，万科净负债率只有37.1％，公司目前持有现金为153.7亿元，已经超过了短期借款和一年内到期的长期债务总和。因此，万科在现金流方面已经不存在明显的紧缺问题，万科更迫在眉睫的问题，是如何迅速有效地加快销售速度，以期达到今年的业绩目标。
虽然万科目前没有出现明显的流动资金的问题，但仍然面临着业绩大考。根据万科7月份的业绩公告，公司实现销售面积36万平方米，销售金额31.1亿元，同比减少27%和15%。公司销售面积已连续三个月出现同比下降。
在销售收入下降的同时，银行还在收缩贷款规模。根据民族证券分析师的统计，1-7月，房地产开发资金中，国内贷款同比增长15.7%，增速同比减少5.68个百分点，呈逐月下滑趋势；国内贷款占比为20.54%，和去年同期相比下降0.59个百分点。
虽然日前万科澄清了向民生银行“30亿贷款被拒”的消息，但是有商业银行人士表示，对万科的授信额度，并不一定能够真正发放到位。此前万科中报披露的建设银行(601939,股吧)200亿元授信额度，“到位的可能只有几十亿元。”该人士称。
另有中国银行有关人士表示，目前很久没有给万科贷款，因为这段时间万科在深圳没有申请什么大的项目，但是中行总行与万科之间有长期协议，该协议尚未到期，所以理论上不会就此停止对万科的贷款。同时该人士表示，对房地产行业的贷款压缩是存在的，房地产的企业审批严格也是事实，“已经进入了一个秋天，但是最严寒的冬天应该还在2009年。”
