2008年8月26日 深圳特区报
北京的奥运赛场上硝烟四起，而在深圳，八月楼市战场上的争夺也更趋激烈。虽然是传统淡季，但奥运期间的楼市并不见得风平浪静。各方的力量博弈，仍在左右着楼市的方向。
由于市场信心低迷，积累客户不足，而低价策略优势已经并不明显，定价难以把握，这使得上个月推出项目比预期大为减少。据中原地产统计，7月份，全市21个住宅项目取得预售许可，批售住宅73.8万平方米，然而当月全市公开发售的项目只有11个，推出住宅24.3万平方米，只占批售量33%。这一批延后入市的楼盘，有可能加入到8月份的竞争中，从而使得8月的赛场更为热闹。
在近期，货币的从紧政策，股市地产股低迷，房产企业的IPO融资渠道的限制等因素的影响仍然存在，在市场销售的不理想，使得地产商资金链相当紧张，这样导致部分资金不充足的地产商不得不抓紧时机将产品输入市场，而部分资金充裕的开发商就可以从容掌握节奏，或者趁机低价拿地，为未来发展埋下伏笔。
而这个月来，略有回升的成交量，或可视为市场信心重振的一枚风向标。至8月18日全市共有7个新盘入市，大部分时间里，深圳都保持了100套以上的日成交量，这项成绩比上月已经有明显上升。
在近期的销售排行榜上，价格不菲的豪宅高层单位与高调降价的一些普通住宅单位明显占据了优势地位。这足以说明，现阶段市场尽管关注价格，但对品质同样抱有热切期盼。对于许多地产营销人员而言，赛场变了，规则也变了。市场购买力已经长期蓄势待发，要将其点燃则需要项目能很好地满足置业群体的某方面需求，或者是价格、或者是环境、或者是居住格调，以其突出特质来掌握市场主动权。
楼盘比拼实力
市场如战场，而战场上的健儿，自然便是用产品比拼实力的各个楼盘。在这个关注冠军、关注竞赛的8月，新入场的新盘与多个仍在销售中的旧盘将在观望氛围依然浓重的市场上展开一场肉搏战。
由于上个月一半取得预售资格的楼盘没有立刻开盘，因此本月预计即将入市的新盘也较为集中。中原地产月度报告显示，有超过20个楼盘有望在8月登场亮相，其中包括龙岗区10个、宝安区5个、福田区3个、以及南山区的6个项目。君悦龙庭、招华曦城、佳兆业香瑞园、天安高尔夫珑园和梅林的新世界四季山水等热点项目都在近期登场。尽管根据市场情况，所有预售楼盘不一定全部能够按时入市，但可见这个8月，绝非如想象中的清淡。
原本业内预测由于北京奥运会的强势眼球效应，大多数将开楼盘会避开八月档期，以避其锋芒。然而近期几个领跑楼盘的优异表现，助推了全市的成交氛围升温，奥运期间的成交反而比7月更为活跃。这也鼓动了更多的选手参与到这场竞赛来。
竞赛日渐激烈，作为深圳楼市的新老竞争者，各个楼盘面临着“价”与“量”领域的竞争。“价”方面，由于7月份一些新盘以较低的价格入市，但销售都不甚理想，这使得8月份登场的楼盘在定价上只能走低，而这也令一批地价较高、利润空间有限的项目在价格制定时左右为难。“量”方面，由于近期片区供应比较集中，因此几个存量较大的片区销售压力更大，如宝安西乡、南山深圳湾、龙岗中心城等。在价格下行与同类产品剧烈竞争的压力下，8月楼盘，仍面临着严峻的挑战。
赛场上运动健儿摘金夺银，而楼市中的“金九银十”也近在眼前。在即将到来的传统销售旺季里，夺得头筹，摘金捧银，也成为了众多地产健儿们的心愿。
对于这些恰好赶上奥运档期的楼盘而言，在结合奥运热潮，进行有目的性的奥运活动策划后，可以在销售现场聚集充足人气，为良好的销售业绩打下储客基础。而在一批特价房、优惠措施的刺激下，近期多个楼盘销售情况较好。
而展望未来，观望大势未改，楼盘的销售仍然主要视价格变化幅度而定，性价比高的项目才能取得较好的销售，在这场竞赛中取胜。在目前的市场情况下，对开发商而言，最重要的是如何把积压的存房快速变现，只有具备良好的现金流，企业才能正常运转。同时面对楼市中的观望气氛，部分开发商利用降价、促销等营销活动来提升销售量，并在营销活动中突出自己的特色，则可能在强手如云的地产圈中，取得突围。
置业者大权在握
俗话说无规矩不成方圆，在奥运会的赛场上，裁判的地位和作用是举足轻重的，他就是赛场上的规矩，他直接参与到比赛的整个进程，并对比赛的结果产生巨大的影响。楼市作为具有特殊性商品的市场，就如赛场一样，其本身也遵循着市场应有的“规矩”。随着市场的瞬息万变，楼市裁判所代表的规矩和作用也不断发生转变。
深圳市国土局日前发布的房地产研究报告最新统计显示，今年1-7月，深圳市新建商品房销售规模继续下降，价格也持续回落，市场观望氛围明显。
中原地产的最新研究表明，在一系列的内外因素的综合影响下，深圳乃至全国楼市的一个重要特征已然确定，即卖方市场终结，买方市场呈现。
其中，作为楼市核心群体之一，购房者影响市场的能量将得到空前凸显与释放。这主要表现为市场供应量将进一步增大，将使得买方的观望心态更为坚定；其次置业方面，昔日楼市置业大军中的很大一部分投资者便被分流，置业者群体将以自住买家为主，置业行为将更趋理性。也正因为一方面是巨大的市场放量，一方面是缩小且趋于理性的购房群体，2008年的深圳楼市，自住型置业者将跃上裁判席，其意愿、喜好将会决定楼市未来的走向，并对今年楼市发展的最终结果产生深远影响。
“买方时代”来临，对开发商来说，这是个信号——置业者在市场的跌宕起伏中成熟了，这意味着，下半年，开发商们演出的精彩与否已经不是最重要的，关键是置业者的支持与否。这里需要提醒各位开发商的是，在对后市无限美好的遐思中要记住——置业者才是最终的裁判。
淡市中的焦点
2008北京奥运会寄托了中华民族的百年梦想，奥运冠军也成为当今人气最高的话题。不仅北京奥运会呼唤冠军，蛰伏中的深圳地产也呼唤冠军。
2008年全国房地产市场进入低迷时期，深圳作为中国的一线城市，市场不景气表现明显。目前的市场环境较之于去年已经发生了很大变化，销售速度放缓甚至出现滞销的楼盘已不在少数。但是，也有一部分楼盘脱颖而出，活跃于淡市。分析它们的特点，对缓解目前深圳市一些楼盘销售的压力、突破胶着现状，具有很大的裨益和借鉴。
从今年入市的楼盘来看，目前热销的楼盘有两极分化之势，定位高端的豪宅和定位大众消费的普通住宅平分秋色，以绝对的优势占领了销售市场。定位比较高端的项目如华侨城天麓、浪琴半岛等，由于拥有优越的景观资源或区位优势，因此价格不菲。而定位于普通住宅的项目，其目标消费群一般是首次置业以及有换房需求的自住型消费者。对于他们而言，注重的是实实在在的优惠和产品的品质，既要物美又要价廉。近期很多楼盘推出特价房，一经推出很快就销售一空，市场认可度高，这说明实在的产品和定价策略，完全可以获得置业者的认同。
北京奥运会冠军将成为所有健儿所竞逐，所有镁光灯所聚焦，所有世人所瞩目的目标。同样，地产界也有充满荣光的冠军，而这个冠军的出炉，并非从赛场决出，也并非以金牌加冕，它的荣光，来自销售表上的喜人成绩，更来自业主的优质生活。
因此，成为冠军，成为榜样，也是所有地产商们向往的目标。“2008中国(深圳)冠军楼盘总评榜”因而成为了本报奉献给广大置业者的一份大礼。活动以“冠军”为评选结果，以销量为着眼点，以性价比为衡量。同时，“2008中国(深圳)冠军楼盘总评榜”活动将陆续推出一批领先市场的旺销楼盘，为深圳地产的新时期树立起项目典范，成为淡市中绝对的焦点，让无可适从的置业者有了参照的目标。
