2008年8月26日 华夏财讯
随着北京国际金融中心地位的确立，北京CBD除自身价值的提升之外，也给更多人以创富的机会。
新规划对我们当然是极大利好。”金融街(控股)股份有限公司董秘办王许睿告诉记者。语速明显比平时快，言语间掩饰不住内心的亢奋。
王许睿说的“新规划”，是指北京市委、市政府5月6日下发的《关于促进首都金融业发展的意见》(下简称《意见》)。《意见》指出，首都金融业的定位和目标是将北京建设成为具有国际影响力的金融中心城市。
事实上，“新规划”影响的不仅是金融街，而是首都未来的发展方向。
北京瞄准“金融中心”
5月6日，北京官方高调宣布，首都金融业的定位和工作目标是将北京建成具有国际影响力的金融中心城市。
这一措辞曾被反复酝酿过两年，“金融中心”是一个被小心回避的词汇。
关于北京的城市定位，在更早之前还有一个统一的提法，叫做“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”。这出自由国务院批复的《北京城市总体规划(2004年～2020年)》。
时隔数年后，北京又重提“金融中心”，似将与上海、深圳成鼎立之势。
北京却不愿意公开承认这一点。对于和上海等地的竞争，北京的说法是，一个国家有多个金融中心并存是很正常的，金融机构发展是全国性的，不会局于一域。
“我们的提法是建设有国际影响力的金融中心，而不是国际金融中心。”这已经成为北京高层的统一口径。
一组数据说明北京为“金融中心”已然蓄力许久。
金融中心效应初显 CBD成为最强“磁石”
2007年，北京市金融业实现增加值1126.3亿元，占全市GDP的12.5%，2007年金融业对北京经济的贡献率为10.1%，为全国之首。
与此同时，金融机构向北京的聚集态势也在加强。据记者了解，中银保险决定将总部迁回北京，中信证券(600030,股吧)也已迁到北京。近年来，一些金融机构总部“回流”北京的现象已经非常多。截至2007年底，在京注册的法人金融机构已达到430家。
今年一季度，北京CBD又引进3家世界500强企业（特雷克斯(中国)投资有限公司、日本三井住友银行股份有限公司北京分行和德意志银行(中国)有限公司等），使这一区域的世界500强企业超过117家，成为500强企业在中国聚集度最高地区之一。
截止今年3月底，入驻北京CBD区域的各类法人单位共计5025家，其中服务业企业3042家，占全部法人单位的60.54%。拥有外资及港澳台企业1003家，所占比例为19.96%。今年一季度，北京CBD实际利用外资3.25亿美元。
“《意见》明确北京的定位后，这种现象将加速。北京市的发展绕不过金融业。”北京市金融服务工作领导小组办公室(下称“金融办”)副主任郭浩的理解是，对于北京这样的一个人口密集、资源短缺的城市，发展重工业、制造业是不可想象的。而金融业能耗不足0.1，恰恰是自然资源投入少，产生效益高的产业，将金融业定为北京市新的经济增长点，与北京市调整产业结构、促进服务业发展、“第三产业超过70%”的目标相契合。
CBD区域小户型公寓成“金饽饽”
“《意见》中，CBD被定位为‘国际金融机构的主聚集区’，这不仅会加速CBD区域引进各大金融机构的步伐，而且也将促使CBD区域租金进一步上涨。”链家地产市场总监金育松告诉记者。
数据证明金育松所言非虚。据我爱我家统计数据显示，从整个CBD区域的租赁市场情况来看，截止到2008年5月上旬，仅一居公寓的租赁价格较之去年的7、8月份相比，上涨幅度达27.89%左右。
据“链家地产”统计资料分析，目前CBD区域租赁供需比约在1：2左右；每年节后租赁旺季时能达到1：4以上。由于CBD区域存量房以公寓为主，租赁房源也以公寓居多，但是其中不同居室的供需比却有所不同：1室1厅或者大开间的小户型公寓供需比最高，目前达到1：3.5左右；2居室则普遍在1：2左右，3居室一般只有1：1，不过如果是毛坯房，可用于办公的3居，其供需比在1：2.5左右；可见小户型公寓及可用于办公的3居毛坯房是最易出租的。
链家地产市场总监金育松分析，造成各居室供需比差异化的原因主要是以下两个方面：其一，CBD区域内金融机构、企业总部、外资机构众多，公寓租赁需求主要集中在这些企事业单位的白领人士，这个群体收入高、独立性强，租房更愿意单独居住，因此多倾向于1居室公寓；其二，CBD区域作为商务中心，办公租赁的需求也非常大，虽然区域内写字楼林立，但是对于部分小公司或者驻京办事处，更倾向于承租3居或3居以上的民宅。目前民宅在提供相关证明后也可办公，为此，这部分小公司或驻京办事处往往选择3居或面积更大的毛坯房，租金既便宜，也更方便装修改造。
我爱我家数据显示，除受奥运影响外，中央电视台、北京电视台新址入驻CBD，对整个CBD的租赁市场和买卖市场起到一定作用。就目前该区域的二手买卖市场来看，CCTV、BTV新址周边的二手高档住宅的市场均价在18000元/平方米。像苹果社区105～200平方米左右的二手房均价是17500元/平米～18000元/平米，金港国际在17000元/平米～18000元/平米左右，较之2007年11月底，都出现8%以上的增长。
中原地产分析师黄维维告诉记者：“目前CBD区域的小户型公寓呈现‘空置率低、空置期短、回报率较高’的特点。”
黄维维进一步分析道，目前CBD区域50平方米以下的小户型公寓非常走俏，其存量也比较少，其中热租楼盘有富力城、苹果社区、金港国际等。1居普通公寓一般租金在3000～3500元/月，比如后现代城、非常生活、国贸DNA、易构空间、金港国际等；如果是苹果社区等小户型公寓项目，59～62平方米的一居或大开间，租金稍高些，通常能租到5000元/月。部分高端公寓，如华贸中心、蓝堡国际公寓，70～80平方米的1居能租到7000～7500元/月。比如一套苹果社区59平方米的1居，租金5000元/平方米，单价18000元/平方米，空置期为一个月，粗略的投资回报率为5.2%；在未来租金上涨可期的情况下，长期持有的回报率还是比较可观的。
随着《意见》的逐步实施，国际金融机构加速进入CBD区域已经成为现实。由于这些金融机构财力雄厚，公司办公地点肯定会更多的选择写字楼；而这些机构的办公人员以及由于机构进入带动的相关人员，将成为区域租赁市场的客户源泉。这些机构的工作人员多为派遣驻京，收入及租房补贴比较高，更愿意承租1居室的小户型公寓。这无形中加剧小户型公寓供需比，从而推动小户型公寓租金的上涨。
高通智库总经理张宏直言：“目前房价走势虽然不明朗，但是CBD区域作为核心区域，其房价的抗跌性不言而喻。而未来金融机构不断涌入CBD区域，使得小户型公寓的投资价值正不断凸现，房产投资者此时入市，不妨更多关注长期持有收益，关注此类小户型公寓。”
