2008年8月25日 南方都市报
2008年，楼市在总体疲软的态势下缓进。然而上市地产公司近期陆续出炉的半年报看，中报成绩单并不似市场给人的总体感感觉那么灰色，相反，大部分企业的销售业绩和净利润依然在上升。在沪深上市的地产龙头股万科上半年实现营业收入172.5亿元，同比增长55.5%，净利润20.61亿元，同比增长23.56%.保利销售金额107亿元，实现利润总额18.3亿元，增长264.93%.而在香港上市的碧桂园，上半年销售额74.4亿元，同比增长23.3%；上半年富力地产完成了79亿元人民币的销售额，占其全年销售任务的32.91%，获得了15.57亿元的纯利，同比增长近133%……
在销售额与利润上涨的背后，却难掩楼市调整状态下地产企业发展的艰辛，从不少企业的半年报中也可以看到，有的企企业上半年仅完成全年销售计划的1/3，在现今市场条件下要实现全年销售目标，着实有不小难度；还有的中报财务数据，难以掩盖企业的资金链条的紧绷，，有地产人士表示房地产的严冬即将到来。
业绩比拼
业绩增长是上市房企主基调
如果排除项目结转滞后的行业特性，业绩增长仍然是上半年上市房地产企业的主基调。但深入观察具体数据，综合所得税率劳动力和材料价格上涨导致利润率下降，观望情绪则影响了销售面积的增长等因素，上半年房地产企业的情况并不如表面上那样乐观。
内地上市企业保利业绩增幅居首
在内地的上市房地产企业中，沪市地产龙头保利地产业绩再次超出市场预期。2008年上半年，保利实现利润总额18.3亿元，增长264.93%，净利润10.34亿元，增长272.18%.同期，保利实施了以资本公积金每10股转增10股的方案，经调整，公司2007年度和2008年上半年的基本每股收益分别为0.65元、0.42元，稀释每股收益分别0.65元、0.42元。
从销售面积与金额看，2008年上半年，保利房地产销售结转面积65.75万平方米，结转收入52.22亿元，已售未结转面积达144.6万平方米，金额计130亿元。同时，实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，完成年度计划的44.6%，其中南海保利花园项目实现销售11.1亿元、北京保利香槟花园项目实现销售6.53亿元、上海海上五月花项目实现销售10.5亿元、武汉保利心语花园项目实现销售7.05亿元、沈阳上林湾项目实现销售3.38亿元、重庆保利香槟花园二期实现销售5.7亿元，预计全年完成销售计划不成问题，体现了保利在当前市场中仍然能够利用自身优势保持快速销售的特点。
深市地产龙头万科在年初采用了较为明智的价格策略，在多个城市主动调低市场售价，上半年虽然销售增速减缓现象明显，但总体表现仍好过全国水平。1～7月，公司累计销售面积301.8万平米、销售金额272.4亿元、均价9026元/平米，分别同比增长7.6%、28.9%、19.8%.中报显示，万科上半年实现营业收入172.5亿元，同比增长55.5%，净利润20.61亿元，同比增长23.56%.但万科毛利率的大幅下滑直接导致公司净利润增速明显慢于收入增长。
金地集团的销售金额虽比去年同期增长5.29%，达到49.72亿元，但销售面积却下降了11.97%，只有47.6万平方米。公司分项目看，北京金地名京、深圳金地梅陇镇、上海格林世界、上海未未来等是公司上半年主推项目，销售额均在5亿元以上。截至6月底已售未结算金额为65.9亿元，比去年底增加37.9亿。上半年结算收入的增长主要来自于北京、广东和武汉，上海由于结算进度问题，有所下降。除北京以外，其他地区的主营业务毛利基本都超过50%.
泛海建设受到房地产市场整体不景气影响较为明显，房地产销售出现下降，业绩下降近四成。上半年，公司房地产开发实现销售收入9.35亿元，同比下降48.69%.报告期内，泛海的主要收入来源于北京东风乡泛海国际居住区7号地块。虽然月平均销售量在北京房地产高端市场位居前列，但销售比去年同期出现大幅下降。
香港上市房企量缩价涨，碧桂园涨价37.6%
8月12日，碧桂园公布上半年年报：因房屋均价上涨，销售额74.4亿元，同比增长23.3%.上半年，碧桂园楼盘平均售价8012元/平方米，比去年同期的5824元上涨了37.6%.碧桂园房屋销售面积有所下滑，公告显示，其上半年销售建筑面积86.5万平方米，与2007年同期的93.5平方米相比，减少了7.5%.
不过公告也显示，2008年2月，碧桂园与美林国际订立价值最多达2.5亿美元的公司股份远期协议。由于该笔投资失误，以2008年6月30日市价计算，该股份掉期的公允价值损失约为4.4亿元。
另一个在联交所上市的房企富力地产半年报显示，总共完成了79亿元人民币的销售额，占其全年销售任务的32.91%，获得了15.57亿元的纯利，同比增长近133%.但摩根大通指出，富力地产上半年盈利继续保持增长，是由于上半年交楼数量较多而带动，上半年完成的销售比率并不高。如果撇除北京富力城落成后的重估值11.072亿元，富力地产通过销售取得的中期纯利只有4.5亿元左右。
首创置业半年报显示期内营业额上升6倍至24.79亿元。主要城市中，北京、成都、无锡销售面积同比有较大幅度下降，降幅在26%-49%之间。集团在售楼盘的成交量虽随大势萎缩，但集团在各地区项目的签约销售均价均有上升，其中北京约达人民币23153元/平方米，同比增长22%.
中国海外在上半年表现较为出色，其日前公布的数据显示，上半年中海地产累计实现房地产销售额158.1亿港元，同比增长84.9%，累计实现销售面积147万平方米，同比增长58.3%.其中，长江三角洲地区销售额增长了54.2%.作为在杭六个项目中的首推楼盘，6月21日开盘的钱塘山水当天就取得了近70%的销售率，两天内完成了近4亿元的销售额。绿城中国日前也披露上半年累计成交销售金额78亿元人民币，同比增长53%，已超过今年全年销售目标的1/3.
雅居乐地产尚未公布半年报，不过辉立证券预测，08年上半年雅居乐合约销售面积预计超过70万平方米，可占到全年销售目标约四成。
资金链趋紧成为房企主旋律
在银行信贷紧缩和成交萎缩情况下，上半年发展商的资金压力加大。不少发展商采用降价促销来力保“现金为王”，然而土地支出和开发资金的高度聚集，使发展商的资金流更显紧张。在缓解资金压力的融资渠道上，则主要采用发债的形式；至于有些在去年高价拿地的企业，合作开发、卖地、退地等也屡有出现。
缺钱是房企的普遍现象
根据WIND资讯的统计，截至8月15日，沪深已披露年报的43家房产公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元，而去年同期为-65亿元，同比下降189%；筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元，去年同期为154亿元，同比增加53.6%.缺钱已成为房地产公司的普遍现象。
从半年度财务报道看，万科的资金情况得到改善。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。从更能体现实质性债务偿还压力的净负债指标来看，6月末万科净负债率仅为37.1%，仅比去年年末上升1个百分点，远低于行业普遍水平。
碧桂园扩张劲头不减，新增760万平方米的土地储备，第一时间反映在了碧桂园的资金链上。尽管碧桂园日前宣称仍手握70亿元现金，负债比率19%，远低于行业普遍水平，但实际上，下半年碧桂园仍需承担56.46亿元的开支，年内需偿还的短期借款达188.68亿元，麦格理指出碧桂园的净负债已升至65亿元。中报显示，截至6月30日，碧桂园的总借款额已经达到659.97亿元，包括一年内需偿还的188.68亿元短期借款，以及471.29亿元的长期借款。
截至6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元。从财务报表中可以看到，尽管富力地产放慢了扩张步伐，但其资产负债率却没有明显改善，净资产负债率高达139.4%.董事长李思廉说富力尚有88亿的地价款未付，下半年需要46亿的工程款。在融资方面，富力除将继续推进发行A股事宜外，并且积极开拓其他融资平台。
2007年以来，泛海建设资产规模不断扩大，项目储备和开发规模不断增加，资金需求较大，资金链偏紧。今年上半年，泛海经营活动产生的现金流量净额由去年同期的23.42亿元降至6.93亿元，同比下降97.04%；期末的长期借款为23.36亿元，大增6.28亿元。
各公司发债踊跃
房地产公司是2008年发债最为踊跃的群体之一。据Wind资讯统计，2008年3月份以来，金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业、中粮地产共6家房企分别发行了12亿元、43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿的公司债。金融街、万通地产以及在香港联合交易所上市的首创置业也于近期公布了拟发行18亿元、56亿元、10亿元公司债的方案。这9家房企的公司债发行规模合计达到241亿元，使房地产行业成为债券二级市场上第一大权重行业。而且，这些房地产公司已发行债券的票面利率均在5%以上，新湖中宝发行的08新湖债更以9%的票面利率创下公司债发行以来的新高。
7月21日，保利地产2008年第一期公司债券“08保利债”正式挂牌交易，共计成功发行43亿元，成为保利地产今年下半年乃至明年持续发力的重要保证。首创置业亦表示，下半年将积极拓宽融资管道，继续推进A股发行工作，全面启动公司债券发行工作，同时寻求其他融资创新模式。
地王退地自保
职业品牌营销策划人陈真诚在博客中指出，面对升级的楼市风暴，昔日的“福州地王”、“上海地王”等，不惜以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，纷纷退地自保。南京苏宁房地产开发有限公司（以下简称“苏宁地产”）与出让方上海市黄浦区房屋土地管理局就黄浦区163#街坊地块签订的《国有土地使用权出让合同》因无法执行已经解除。
但据知情人士透露，与此前外界猜测的苏宁地产将遭受包括竞买保证金在内的巨大损失截然不同，“苏宁地产可能不会有任何经济损失，包括土地出让金、竞买保证金都将全额退还，还可能获得资金利息成本补偿。”
去年8月24日，苏宁地产以44.04亿元竞得这一地块，每平方米楼面地价达6.69万元，这至今仍是内地单价最高的“地王”，时隔一年之后，若能拿回疯狂时期砸下的44.04亿巨资，对苏宁地产来说似乎没有比这更好的结果了。
出售部分权益以有效融资
开发商寻找有效的融资渠道，除楼盘的降价销售回笼资金外，一种主要方式为寻找合作伙伴，出售项目部分权益套现。7月份，雅居乐地产获得摩根士丹利出资52.8亿元人民币，入股其旗下海南省度假区项目30%权益。该项目位于陵水县清水湾，占地973万平方米，建筑面积为986万平方米，自去年2月起，公司以合计约24亿元陆续购入地皮。该项目规划包括7座酒店及3个生态公园，本年将有88万平方米面积动工，项目总投资额200亿元。
该次项目权益的出售，给雅居乐带来52.8亿元的一次性收入，其中的净利润率将达到80%，而公司宣称利润的35%将会被其用作红利支出。该次收入让雅居乐的负债率由60%急降至40%，低于行业平均水平，对2008年每股收入起到增厚作用，使其市盈率维持在较低水平。
土地储备
部分企业放慢甚至暂停拿地脚步
与去年企业抢地的情况不同，今年上半年土地市场趋于理性。企业更多地考虑了资金与土地的相互制约，在销售不甚理想的情况下，大部分企业放慢了扩张的脚步，减少拟建项目。“资金为王”在地产颓势中渐成为主流价值观。
在土地储备上，万科依然贯彻了积极而谨慎的一贯作风。今年1-7月新增权益土地储备387万平米，约7成的项目资源通过合作方式获取。7月份只拿了长春、成都两个项目，建筑面积57.11万平米，平均楼面地价1844元/平米、1168元/平米。考虑到目前的市场环境，万科还将下调2008年的开工和竣工计划，目前预计全年开工面积将为683万平方米，竣工面积将为586万平方米。同时，公司将在开发结构上做出调整，优先开工土地成本较低、户型较小的项目，以提升项目的安全边际和周转速度。
与之相比，碧桂园的扩张步伐并没有放慢，2008年中期业绩报告披露，碧桂园开发的项目达51个，较年初增加6个项目，手中持有的待开发建筑面积合计达4601.29万平方米，同比年初增加土地储备近760万平方米。
今年上半年富力地产没有再购入土地，截至2008年6月30日，富力地产拥有土地储备从去年的3113万平方米减少到2617万平方米，由此带来资金上更灵活的安排。预计下半年其项目竣工面积将达200万平方米，同比增长近一倍。
此外，保利地产目前共有在建拟建项目61个，占地总面积1287万平方米，规划总建筑面积2402万平方米。而金地集团目前拥有的项目资源约1100万平方米，足够3-5年的开发需求；目前在全国14个城市有开发项目36个，2008年计划开工面积261万平方米、竣工面积186万平方米。
专家观点
严冬即将到来降价才能发展
广州房地产职业经理人喻海文
房地产严冬即将到来
房地产首先具有金融产品的属性，关注房价就要关注本币汇率和利率的变化。影响住房价格最大的变量是资金，或者说资金的价格。美元贬值使作为美国贸易伙伴国的中国的人民币流动性过剩，引发这些年中国房子和股票等资产价格的暴涨。但是，一旦美元汇率反转，热钱的流动就要反向了，流动性开始紧缩，住房和股票的下跌就不可避免了。这种反方向的价格变化一旦开始，所谓的救市措施即使推出，也充其量是减缓资产价格下跌的速度和幅度而已。
前期的房地产价格调整还只是从紧的货币政策引起的短期的调整。但是，一旦美元汇率反转，也就是人民币的流动性将要发生逆转，这种货币价格引起的资产价格的调整的时间和幅度将是非常大的。在这个意义上，房地产行业的严冬还没有真正到来，但是已经临近了。
加快开发速度，降低单盘利润率，同时提高资金周转率，满足刚性居住需求的小户型，规模化工业化生产，具备这些要素的房企将度过严冬。
长城证券研究员刘昆
合理降价有利于行业发展
在银行信贷紧缩和销售不畅双重影响下，资金压力加大的开发商和上半年因为市场形势不佳选择观望延迟推盘的开发商，或许都不得不把握住下半年的机会抓紧销售，因此下半年供给的增加是不可避免的；而另一方面，目前我们尚看不到除降价以外，可以凭空化解消费者观望情绪的良策。
目前房地产市场的调整是良性的，并不会造成银行乃至整个经济的危机。事实上，只要开发商顺应时势，合理降价，就能引导刚性需求重新入市，改变目前成交萎靡的现状；而拒不降价，将导致市场更长期的调整，反倒可能害了自己。而政府此时救市，未必有助于房地产行业的长期健康发展。
下半年预测
市场对于房价下跌的预期已经形成
宏调效应进一步显现
从各家房地产上市企业公布的中期业绩看，和去年形势一片大好不同，由于宏观调控引发的行业洗牌效应显现，各家公司业绩反差鲜明。建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受媒体采访时说，有两个方面因素影响当前楼市发展，一方面是经济增速放缓必然会使房地产市场发展速度放缓，另一方面是中国的货币政策和财政政策的进一步变化。
下半年，国家对房地产行业的调控政策和执行力度仍然是影响我国房地产行业走势的重要因素；我国宏观经济及金融状况，将影响房地产业发展趋势和公司业绩，房地产价格调整的风险、未来利率水平的变动和行业竞争激烈程度的加剧，都将影响公司未来经营业绩和财务状况；企业快速扩张的过程中也将面临资金、土地储备等因素制约。
发展商应降价图存
根据不久前公布上半年全国房地产市场数据显示，1-6月份，全国房地产投资、开工面积和在建面积继续高增长，而销售同比继续下降。全国房地产固定资产投资为15049.3亿元，同比增长35.1%；开工面积为5.3亿平方米，同比增长19.1%；住宅在建面积为16.8亿平米，同比增长25.6%；住宅销售面积为2.4亿平米，同比下降6.9%，这一增速继续创下05年以来新低；住宅销售金额为8941.2亿元，同比下降1.1%.
中信证券分析师认为，房地产行业已经告别全国市场全部景气的年代，区域市场的差异已经开始显现。目前房地产市场已经完成了卖方市场向买方市场的过渡，行业增长正从需求拉动型向行业驱动型转化。在这样一个市场，公司战略、销售能力、融资能力等要素的差异将直接决定市场份额的大小。
招商证券最新公布的房地产行业研究报告显示，下半年行业将继续调整：市场对于房价下跌的预期已经形成，我们预计下半年的销售情况比上半年还要低；房价总体将继续面临调整；调控政策短期内难以根本放松。
辉立证券有关人士则建议，基于下半年全国房地产市场交易低迷的情况仍将持续，开发商需要主动采取降价措施以盘活存量，增加现金流。
券商减持房地产
从今年第二季度开始，券商自营纷纷从房地产行业中抽身而退，在已公布半年报的上市公司十大流通股股东中，已不像去年一般频现券商名字。据Wind统计数据显示，在已公布半年报的近700家上市公司年报中，仅有陆家嘴、世茂股份、光华控股和北京城建4家房地产上市公司的十大流通股股东中有券商的踪迹。
即便是券商自营“硕果仅存”的几家房地产公司中，部分券商也出现了减仓的痕迹。统计显示，截至6月底，作为十大流通股股东的申银万国共持有陆家嘴882万股，相比一季度末的931.998万股，减少了49.998万股。6月底，渤海证券持有北京城建600万股，而一季度末为1000万股，减仓比例达40%.预计下半年券商对房地产行业谨慎持仓态度将会持续。
证券公司看法
调整年初的盈利预测
各上市公司半年报出炉后，证券公司和投资银行也立刻对其中一些企业的报告内容进行了分析点评，并调整了年初的盈利预测，给出下半年的投资建议。
万科A（000002）
◎项目盈利水平有所降低，中期房地产业务扣除税金后的毛利率29.23%，同比减少4.63个百分点。
◎销售情况比全国水平好，市场份额有所增加；财务状况稳健，08年中期期末资产负债率67.76%.
◎预计2008、2009年每股收益为0.62元、0.81元，维持“强烈推荐”评级。（机构来源：平安证券）
保利地产（600048）
◎盈利能力有所上升：三项费用率同比下降2.6个百分点；销售净利率同比上升6.0个百分点；
◎当前资金总体平衡：预计2008年公司资金来源和资金使用的规模都在369亿元左右；
◎盈利预测：预计2008年到2010年，公司每股平均收益分别为：1.22元、2.15元和3.35元；维持公司股票“审慎推荐”。（来源：招商证券）
金地集团（600383）
◎报告期内公司房地产业务毛利率同比增长2.72%，但考虑到增值税影响后，主营业务利润率基本与去年同期持平。
◎公司现金充足但资产负债率较高，拿地能力会受到影响，下半年主要关注公司的定价策略和销售状况。
◎海通证券预测2008年每股收益0.90元，下半年仍将面临较大的销售压力。但因拥有较多的可结算项目，给予“增持”的投资评级。
碧桂园（02007.HK）
◎摩根士丹利有所保留并调低其竣工量目标至300万平米。过去高资产周转量的模式，正面对市况转弱带来的挑战。
◎下调碧桂园目标价由6.3港元降至4.49港元，反映该公司因销售及收购减慢而被调低资产净值预测，维持与大市同步评级。
（来源：摩根士丹利）
雅居乐地产（3383.HK）
◎在雅居乐将在售物业价格下调10%—15%的基础上，有望完成2008年销售目标的八成。
◎雅居乐将海南清水湾项目一期30%的权益作价53亿元出让给摩根士丹利旗下的一家国外房地产基金，使雅居乐获得急需的现金流，有助于提升投资者信心。
◎对公司影响正面，我们维持“持有”评级，6个月目标价8.85元。
