我爱我家胡景晖：多家保险公司已开始关注写字楼项目

　　和讯消息8月25日起至29日，十一届全国人大常委会第四次会议举行。会上，保险法修订草案拟拓宽保险资金运用范围。

　　虽然没有规定具体的投资形式和比例，但对投资的总体范围进行了明确，进一步拓宽了保险资金投资范围，比如可“买卖有价证券”和不动产投资等。

　　这一修订是否真正打通了保险资金投资渠道？对低迷的房地产市场有多大影响？和讯网独家连线我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖进行点评。

　　多家保险公司已开始关注写字楼项目

　　和讯网：25日至29日，人大将审议保险法修订草案，保险资金可投入不动产领域，这对房地产行业有什么样的意义？险资将以什么方式和比例进入？

　　胡景晖：其实这个事情我倒不知道正式发这个文件，前一段时间有几家大保险公司找我们咨询相关业务。最近频繁有几个保险公司，包括内资和外资都在问我们，关于写字楼、住宅市场的情况，咨询我们，我觉得挺奇怪，怎么突然之间保险公司对房地产这么感兴趣，我看了这个东西才知道怎么回事。

　　和讯网：其实这个草案是25号到29号需要通过审议，不过在此之前，有很多通过各种特批的、或者其他途径事实上已经进入房地产了。如果正式审议通过之后，是不是会在范围内对房地产进行投资？

　　胡景晖：我觉得他们可能已经听到风声了，因为我最近接接触了最少三家保险公司，有外资的，内资，也有合资的，我觉得怎么突然对房地产爆发这么浓厚的兴趣。

　　和讯网：您觉得他会以什么方式进入呢？

　　胡景晖：从我现在接触这几家看，大家对写字楼比较感兴趣，而且我觉得他们会投资商业地产，相对来讲写字楼也是最保险的。因为我觉得他们主要会是这一块，你要保险公司买很多单套住宅的话，对他来讲经营起来很麻烦，对他来讲你说买多少套够。住宅这块还牵扯到一个民生问题，另外住宅都很分散，标地物顶多上百万，一两百万，两三百万，他一投下去至少几个亿，十几个亿？我一看这个我才恍然大悟，为什么最近老有保险公司咨询业务，我感觉他们问的比较多是商业地产，以写字楼为主。

　　和讯网：他们直接以保险资金买，还是通过其他的途径如REITS？

　　胡景晖：就是保险公司买。反正问我的几个基本上问的都是写字楼，我估计主要还会投向写字楼，其次像一些大的商厦、酒店式公寓都有兴趣，但是我觉得一开始写字楼占的比例会比较大。

　　楼市无“救市”说

　　和讯网：近期关于房地产救市的话题特别多，包括前几天摩根大通的一个报告，2000到4000亿的投资也包括房地产，您认为短期内政府会不会对楼市采取救市政策？出台救市政策的标准是什么？

　　胡景晖：我觉得可能行业需要一些调整，但是不是说简单的救不救的问题。因为整个政府一揽子方案里，我觉得基本上把所有宏观调控的手段都用了，税方面的，货币政策和财政政策基本上都涉及。我觉得从财政政策上来讲，现在首要我们在税收结构上做一些调整，目前房地产来讲，流转环节的税收收的太高了，这几轮宏观调控一直在流转环节加税，营业税从三年变五年，后来又家了个人所得税、土地增值税。

　　其实我跟有关税务部门也接触过，就是国税总局，他们自己也觉得营业税收的不合理，就是个人转让房产的营业税不合理，而且还有一个讨论了很多年的物业税的问题，物业税实际上是财产保有税。从将来大的税制改革来讲，物业税开征面临一些技术性的问题，比如说房产评估、征缴等等，但是我觉得从现在发展来看应该是减免一些流转环节的税收，特别是5.5的营业税我觉得应该减下来，包括土地增值税和个人所得税，包括契税，我觉得流转环节的税收应该降低，物业税等保有环节的税收应该尽快提上议事日程。

　　另一方面，从个人购房贷款这方面来讲，我觉得从货币政策上来讲也有一些可作为的地方。当然新政里面关于首付比例和利率的差别化对待我觉得这个基本的宗旨是对的，但是有些东西我觉得执行的有点过严或者是误杀了。比如说像现在银行贷款还完甚至房产已经出售了，再买第二套仍然要按第二套算，我觉得这个就不太合理的。

　　我觉得对已经还完贷款甚至是房产已经出售的业主，再购买第二套的时候应该能够享受第一套的优惠政策，这是可以放的。另外就是转按揭，因为我也跟有关部门讲过二手商品房交易现在很活跃，而且二手商品房交易有利于增加房源供给平抑房价，包括改变目前北京市的城市布局，像两轴两带多中心的城市规划迈进。

　　但是二手商品房交易的过程中，交易类的转按揭现在也是暂停了，我也跟有关部门建议过转按揭这个环节应该做一些调整，对于非交易类的转按揭可以控制，但是用于二手房正常交易类的转按揭应该恢复，这个有利于二手商品房市场的活跃，特别是促进置业升级、更新换代，包括流出来的一些小户型房能够满足一些资金实力不是很雄厚的首次置业人的需要。所以我觉得在金融政策上来讲，关于第二套认定的问题可以有所缓解，另外要恢复交易类的转按揭。

　　第三、在目前大的形势下，我觉得不易再出加息政策了。这个我觉得从货币政策上和财政上都有可为之处，这个也谈不上救市，我觉得这个应该是在宏观调控上采取更灵活的态度。其实大学里面学的经济学的最基本的课程就是这样，经济好了经济过热了就加税就收紧银根，经济增长速度如果放缓或者出现了问题就应该减税，这是一个最基本的办法，就是放风筝。

　　我觉得救市这个词官方听的也比较刺耳，但是我们现在面临这样一个行业问题的话，我觉得我们在货币政策上和财政政策上完全有余地作出一些调整，而这个调整本身并不影响我们宏观调控的基本方向，就是说对于一些投机、炒作，或者是对于一些有可能导致经济过热的问题，调控本身的宗旨不会变，但是在调控的方法上更灵活一些，避免正常的市场行为或者是正常的经济发展被干扰。所以我觉得完全可以在保持现有宏观调控的基本前提下，适当的做出一些灵活性的调整，比如说我刚才说的减少交易环节税收增加保有环节税收，第二套贷款认定的标准要灵活一些，恢复交易类转按揭，短期内不要加息等等，这些是完全能做到的。

　　万科曝内部邮件可能是一个“阳谋”

　　和讯网：您认为目前房地产企业资金链问题有多严重？是不是已经到了媒体普遍报道的“生死存亡”的紧要关头？

　　胡景晖：这个问题会比较分化，我觉得自由资金实力比较强的，特别是一些上市公司在过去几年融到资了，手里面的现金比较充裕的，问题并不是很大，比较大的是一些中小型的开发企业。我觉得这也是一个行业整合的行为，未必是一个坏事情。

　　但是可能给我们开发企业一个教训，以前中国的开发企业大家说是三个壶盖盖七个壶自有资金比例太低，手里拿的地和待建项目过多，我觉得对现金流和风险控制方面的意识不强，这个我觉得要吸取一下教训。

　　和讯网：前几天万科总裁的一封内部信中说，目前对于房地产企业来说，是一个寒冬，在这种时候，行业就会发生哪些变化呢？在未来的一段时期会形成什么样的格局？

　　胡景晖：首先我怀疑内部邮件怎么透露出来的，还是说就想让媒体来报这个事情。从这一轮的市场调整来讲，万科是始作俑者，是他先说的拐不拐的，他对这个应该是有预见性的，而且我觉得这里面其实也是一个阳谋，对他们来讲如果一些中小开发商出现问题。因为从万科的发展来讲，虽然他是上市公司可能实力强一些，但是他在很多城市拿地拿的并不好，因为万科很多开发路线也是走的城乡接合部的经济住宅，这个跟他在各地拿地有关系。因为有些中小开发商实力不如他强，但是跟地方政府有一些千丝万缕的联系，可能能拿到好地，或者是一些地方背景的开发商能够在城市中占一些好地，这是万科最心痛的一点。如果现在行业进入调整，对万科来讲通过一些收购兼并会拿到一些他们原来拿不到的地块，所以我觉得这里面还要仔细分析，未必像他说的那样，或者他有自己的战略意图。

　　胡景晖：目前自有资金势力不是很强的开发企业确实面临一个问题，除了银行这方面，我觉得也有几种解决方案。一种解决方面就是收购兼并，我觉得这个也是在所难免。另一方面，就是股权融资，其实从现在来看社会的闲散资金还是很多的，如果开发商进行一些股权融资的话项目还能继续进行下去，当然投资回报率会降低一些。第三、我觉得上市公司也不太一样，最近我看关于新一轮刺激经济发展的方案里面也特别提到了债券(资讯,行情)、CBD这边还是比较坚挺的，甚至于一些新开通轨道交通或者和奥运收益的区域可能还会略微有所上涨，整体会区域稳定，现在开始回调比较明显是一些边远区域，以前搭北京车燕郊这些区域是明显的回落。各个城市相对来说会分化，从整体价格来说北京价格会趋于稳定。

　　和讯网：就像中国股市经过炒作和动荡正在寻找一个合理的价值区域。

　　胡景晖：对。

　　和讯网：胡总你怎么看退房潮？因为这几年也有媒体说东莞也是继深圳出现断供潮之后又出现了一个退房潮，您觉得这种退房潮在全国范围么会蔓延吗？

　　胡景晖：短期能看，我觉得其实祥04年，我记得上海也出现过，但是我觉得可能会一些区域会出现类似的问题，但是普遍的蔓延我觉得目前还没有。因为现在关于断供也出了一些司法解释，并不是说你断供把分子就交出去就完了，名下所有资产都要拿来抵债的。其实断供实际上必须出现负资产了，但我觉得即便在某些城市价格出现调整，也不会都出现负资产，比如说降10%，不是所有人都是在最高点买，他在整个房价上行通道里不同时间点买的，真正出现负资产人未必会那么多，这也是应该说，退房也好、断供也好应该是引起我们行业警惕的一个信号，情况会不会迅速恶化下去，我觉得没有那么悲观。