2008年8月25日 云南信息报
从最开始的龙华别墅，到日前又有新别墅房源推出的滇池卫城、同德·极少墅等项目，滇池路板块别墅经历了首个项目销售不理性到进入集中开发期，再到目前步入总结阶段，经过近10年的发展，滇池路板块别墅已变得更加成熟。目前，区域内已集中了20余个别墅楼盘。8月23日，有多项创新的滇池卫城·橡树庄园即将开盘，据了解项目的品质有很大提高。业界称滇池路板块别墅仍是昆明别墅的代表，经过2003年以后几年的火爆开发后，目前已经进入了总结、探索阶段，应该在别墅创新性上下功夫。同时，也有业内人士表示，区域内新别墅项目应结合市场需求打造相应产品。
逐步成熟，别墅正细分市场
“滇池路板块住宅开发比较早，高档住宅的理念也很早就提出过。”近日，在接受采访时，昆明理工大学建筑工程学院房地产经营管理教研室主任邓晓盈表示，滇池路板块是昆明别墅的发源地，区域拥有优越的自然环境以及较平整的土地供给，再加上目前省级行政机关的搬迁，滇池路别墅区价值得到了更多更好的体现。片区内即将有新别墅房源面市的滇池卫城、同德·极少墅等楼盘，市场关注度比较高，认筹卡销售情况不错，就是最好的例证。
滇池路别墅区发展到目前的态势，期间少不了开发商“摸着石头过河”的探索。有业内人士表示，2000年前后，滇池路别墅区第一个别墅项目亮相——龙华别墅。当时由于不少人还在赶着福利分房的末班车，不少人对别墅的认识和认可度不高，开发商也是抱着试试看的态度，该楼盘在别墅产品上没有很多突破，市场反应平平，销售业绩不理想。2003年开始，随着昆明经济的发展，人们的居住认识得到提高，不少人把视线转向了高端住宅的别墅项目。再加上媒体对打造滇池路高档住宅区的引导，顺势推出的广基海悦花园、滇池名古屋、挪威森林等楼盘项目，受到了市场的追捧。随后的两三年时间里，滇池路别墅区进入了集中开发期，大大小小的别墅项目纷纷上马，好不热闹。行至2006 年，国土资源部提出“严格控制高档商品房的土地供应，停止审批别墅类用地”。就此别墅用地停止审批。这一限制，让本就空地不多的滇池路别墅区，放缓了开发脚步。进入2007年、2008 年，滇池路别墅区的别墅开发，多为延续前期开发的项目。
位于西贡码头附近的某楼盘副总经理认为，早期的开发商对滇池路别墅的开发做出了很多探索，才有了现在别墅区的特色，才有了片区入住率的提高和人气的提升，这是一个发展过程。邓晓盈也表示，目前滇池路别墅区配套变得更为齐全，包括亚洲风格、新加坡风格、欧陆风格等别墅项目也在不断丰富，开发商针对不同产品的定位也正促进市场的细分。品质别墅袁一二手都受追捧在滇池路别墅区，高品质新盘的市场反应一直不错。据了解，蓄水才一个多月的滇池卫城别墅“橡树庄园”，共有134 套别墅房源，即将首期推出近100 套，目前已经售出了200 多认筹卡。有数据也显示，尽管面临楼市低迷，与去年相比，片区的房价增幅仍在8%左右。
品质高的二手别墅同样吃香。荣成房产滇池路片区经理奎鸿飞告诉记者，别墅的购买者更为理性，他们一般有明确的购买目标，高品质楼盘是他们的首选。比如，由于看好项目规划及小区环境等，滇池卫城的二手房成交量比较多。他也表示，“今年的二手房整体来说都不好。滇池路别墅区的二手别墅也没有去年的势头好，一些标价太高的二手别墅有价无市。”滇池路别墅区二手联排别墅均价约8000 元/㎡，相应的叠加8000 元/㎡、双拼9000 元/㎡、独栋为1·1.2万元/㎡。其中二手联排别墅占了二手别墅的70%·80%，也更为好卖。
竞争激烈，创新是新盘出路
邓晓盈表示，在改变不了大环境的开发及自然资源限制时，不少项目已经在进行内部环境的调整。比如，同德·极少墅在造景上花了不少心思。她预测，别墅区项目进入总结阶段，正在进行市场的细分，下一步会重新进行目标群体的锁定。同时，滇池保护仍是重点，未来滇池路别墅区不会有大动作，别墅项目可能向广福路板块移动。她建议，别墅作为一种稀缺资源，开发商应针对不同的高端群体，进行量体裁衣，采取定做式的创新方式，突出建筑本身的个性化。
深圳至祥置业（昆明）公司研究中心则认为，由于滇池路别墅区楼盘较多，因此竞争激烈。应以万达地产开发的滇池卫城为典型，把滇池片区打造成为一个国际化的标志性区域的条件已经成熟。目前，滇池别墅区别墅众多，品质参差不齐。我们期待橡树庄园能带来滇池路别墅区别墅品质的飞跃。
