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哈尔滨：香坊区最高道外区最低 看冰城六区房价涨跌

2008年8月22日   东北网

 

　　香坊区涨幅猛道外区涨幅弱
　　年年岁岁房相似，岁岁年年价不同。
　　哈尔滨市商品房去年1月的均价为3107元/平方米，今年1月的均价是3800元/平方米，今年7月这个数字已经变成4413元/平方米，19个月共上涨了1306元/平方米，上涨幅度为42%，今年上半年上涨16%。
　　哈尔滨市相关部门分别对道里区、南岗区、道外区、香坊区、松北区和呼兰利民开发区六个区的部分楼盘价格进行跟踪调查，发现六个区各个时期的涨幅高低不同。其中上半年涨幅最高的为香坊区，上涨850元/平方米，上涨幅度为23%。上半年涨幅最低的是道外区，上涨210元/平方米，涨幅4%。
　　道里区
　　1月至7月均价为5601.43元/平方米
　　位置不同价格差别大
　　特点：道里区由于楼盘位置的不同，相互之间价格差别也很大。从在售楼盘价格跟踪情况来看，去年8月~12月以来，调价最多的是机场路附近的穆斯林小区，每平方米涨了500元。去年12月与11月持平，没有变化。
　　道里区大多数楼盘地处江畔或商业集中区，交通方便，开盘价格就定位较高，所以开盘以后调价的较少，甚至有的一次也没有调价。最为明显的是哈公馆和观江国际，这两个楼盘由于地处松花江畔，今年开盘以来价格就在哈尔滨市商品住宅中遥遥领先，因其价位较高，所以在一年中一直没有太大的变动。而道里区二环以外、位置比较偏僻的楼盘价格定位较低，所以它们随着楼市的升温也逐步提价。
　　调查：整体看，道里区各个项目从2006~2008年房价都出现了上涨，中原地产公司通过两年间对部分楼盘进行跟踪调查发现，道里区抽样项目17个，2008年上市项目5个，价格全部上涨。其中40%左右的项目价格在2007年有大幅度的提升。
　　截至2007年12月底，如果把监测范围内在售的十个楼盘按均价计算，应为6000元/平方米。其中有三个楼盘是精装修，把三个楼盘排除，道里区在售楼盘均价应为5000元/平方米，其中道里区二环以内的商品住宅楼盘均价约为6400元/平方米(不包括三个精装修楼盘)。道里区二环以外的商品住宅楼盘均价约为3600元/平方米。
　　楼盘涨幅：
　　2006年至2008年
　　涨幅最高的是欧洲新城，2006年3368元/平方米，2008年是6300元/平方米，涨幅为87%。第二位是爱建滨江新城，2006年4500元/平方米，2008年是8300元/平方米，涨幅为84%。
　　涨幅最低的是观江国际，2006年8000元/平方米，2008年10000元/平方米，涨幅25%。
　　2007年至2008年
　　涨幅最高的经纬360，从6200元/平方米涨至8000元/平方米，上涨幅度为29%。
　　涨幅最低的是欧洲新城，从6000元/平方米涨至6300元/平方米，涨幅5%(因其前期涨幅过大，所以后市上涨缓慢)。
　　此外，哈公馆2006年12000元/平方米，2008年15000元/平方米，涨幅25%。铭钻公寓2006年4000元/平方米，2008年5000元/平方米，涨幅25%。
　　原因：从楼价变动的幅度上来看，价格短期上涨过快的原因有二。首先，2007年全国房地产市场整体运行速度过快，导致市场出现了非理性的上涨。其次，开发商低开高走的销售节奏导致价格先低后高，价格大幅度上扬在所难免。
　　道外区
　　1月至7月均价为4638.57元/平方米
　　大项目激增房价也抬高
　　特点：一直以来，道外区商品住宅价格较低，随着东升江畔、荣耀上城等一些高价位楼盘的上市，松蒲大桥项目拆迁的完成以及道外区危棚房的集中改造，将会改善道外区的整体面貌，使道外区楼盘价格逐步提升。地铁附近个别楼盘调价涨幅较大，如沃华水岸。
　　调查：此次中原地产在道外区采样项目共有9个，在2006年-2008年，所有项目都出现了较大幅度的价格变化，3年内未有项目价格下降。
　　截至2008年一月初，道外区在售商品住宅楼盘有近10个，在售楼盘均价约为4500元/平方米。在2007年中旬，这几个楼盘均价约为4080元/平方米，涨幅在12%左右。
　　楼盘涨幅：
　　2006年至2008年
　　涨幅最高的是润成水云天，2006年为2680元/平方米，2008年为6100元/平方米，涨幅为128%。
　　2007年至2008年
　　涨幅最高的是荣耀上城，从4500元/平方米上涨到6500元/平方米，上涨幅度为44%。
　　涨幅最低的是滨江凤凰城，2007年4300元/平方米，2008年4500元/平方米，涨幅为5%。
　　原因：2007~2008年，道外区所有在售项目都有不同程度上涨，其价格上涨原因有二。首先，房价理性上涨，随着建筑成本等支出增加，开发商在保证利润的前提下，价格上涨。其次，由于推售产品不同，其首次开盘推出的为商品住宅，均价较低，而其后推出的为单身公寓，价格较高，因此造成了一年间楼盘发生巨大涨幅。
　　南岗区
　　1月至7月均价为5022.86元/平方米
　　地处中心区提价有空间
　　特点：南岗区是哈市的中心区，也是生活配套最为完善的行政区之一，此次调查南岗区采样项目8个，从2006年至2008年，所有楼盘的价格都有提升。
　　因南岗区开发较早，新建楼盘大部分集中在南岗新开发区域及二环以外的学府路、征仪路附近，因地理位置好，价格有不断上升的空间。
　　调查：据哈市相关部门对南岗区在售楼盘价格跟踪显示，截至到2008年1月，南岗区在售商品住宅均价为4700元/平方米，与2007年中旬相比上涨了17%。
　　南岗区的楼盘根据区域不同涨幅也呈现出不同的状态。其中，今年4月涨幅最大的区域为哈西新区。随着西客站的建设和政府把哈西作为发展重点，使哈西地区的房价开始升温，西典家园由3800元/平方米一跃为4100元/平方米，紧临的博奥现代城开盘价格也在4000元/平方米，哈西地铁建设使福顺尚都从4月初预计的4700元/平方米涨到5月中旬开盘价格6000元/平方米。
　　楼盘涨幅：
　　2006年至2008年
　　涨幅最高的为福顺尚都，2006年3500元/平方米，2008年6000元/平方米，涨幅为71%。
　　涨幅最低的是盟科观邸，2006年4200元/平方米，2008年5300元/平方米，涨幅为26%。
　　2007年至2008年
　　涨幅最高的是西典家园，2007年3300元/平方米，2008年4100元/平方米，涨幅为24%。
　　原因：7月份，南岗区楼盘均价上浮较大的原因是市区中心位置楼盘开盘价格较高拉动，如傲城国际和蓝天荣府。
　　香坊区
　　1月至7月均价为3927.14元/平方米
　　成交量激增刺激房价涨
　　特点：香坊区是哈市新成立的行政区。从2006年开始，区域内商品住宅项目逐年增多，由于地理位置以及生活配套设施等落后于城市中心区，所以区域的房价整体较低。2006年至2007年，香坊区住宅上涨幅度普遍在20%左右，仅有立汇美罗湾和中北春城两个项目上涨幅度超过40%。2007年至2008年，香坊区住宅市场价格上涨幅度比较大，其中2007年上市的项目普遍达到了20%以上的增长。
　　调查：据相关部门对香坊区在售楼盘的价格跟踪显示，截至2008年1月，香坊区在售商品住宅均价为3600元/平方米，与2007年中旬比上涨9.4%。
　　楼盘涨幅：
　　2006年至2008年
　　涨幅最高的是风车小镇，2006年2800元/平方米，2008年4500元/平方米，涨幅61%。
　　涨幅最低的是中北春城，2006年3400元/平方米，2008年4300元/平方米，涨幅26%。
　　2007年至2008年
　　涨幅最高的是正基香江园，2007年3460元/平方米，2008年4500元/平方米，涨幅30%。
　　涨幅最低的是果园星城，2007年3800元/平方米，2008年3900元/平方米，涨幅3%。
　　原因：2006年区域房价较低，导致区域成交量激增，旺盛的需求刺激区域房价出现大幅度上涨。
　　松北区
　　1月至7月均价为3377.14元/平方米
　　市民渐接受安家大江北
　　特点：松北区是哈市政府规划的新城区，其城市定位是新兴的居民区，政府所在的行政区以及通过规划形成新的商务区，该区域从2003年开始就陆续有新盘上市，但房价一直都在低位运行。
　　楼盘涨幅：
　　2006年至2008年
　　涨幅最高的是世茂滨江新城，2006年2800元/平方米，2008年4800元/平方米，涨幅为71%。
　　涨幅最低的是世纪花园，2006年2100元/平方米，2008年3000元/平方米，涨幅为43%。
　　2007年至2008年
　　涨幅最高的是世茂滨江新城，2007年3200/平方米，2008年4800元/平方米，涨幅为50%。
　　涨幅最低的是锦绣乾城，2007年3100元/平方米，2008年3200元/平方米，涨幅为3%。
　　此外，2006年至2007年，上涨幅度最大的是北岸明珠，从2600元/平方米涨到了3700元/平方米，涨幅达到了42%。新新怡园和世纪花园也都有30%以上的上涨。
　　2007年至2008年，除世贸滨江新城涨幅达50%以外，其他项目价格变动幅度都在30%以下。
　　原因：从松北区房价的变动来看，刺激区域房价上涨的原因有几点。
　　首先，价格上涨幅度最大的世茂滨江新城开始推售别墅，且由于推售节奏的原因，房价出现大幅度上涨，均价是综合了各种产品而后得出的价格体系，某部分产品价格陡然走高会带动房价大幅度上扬，但这种上涨是表象性的，且是理性的。
　　其次，2007年至2008年，该区域部分项目由于已经有部分交房，在售部分也多半是现房出售，现房销售导致区域房价上涨。
　　最后，由于该区域已经开始被市民接受，且松蒲大桥的修建使区域潜力凸显，城建政策带来的利好促使区域价格上涨。
　　呼兰利民开发区
　　1月至7月商品房均价为2212.86元/平方米
　　销售策略好低价往高走
　　特点：呼兰利民开发区从地理位置上来看，是以上行政区中位置最为偏远的，房价也一直都是哈市最低的区域。
　　调查：截至去年11月末，利民开发区热销楼盘近20个，抽样调查显示，楼盘均价为2100元/平方米，较去年9月末统计的2000元/平方米，每平方米上涨100元，上涨幅度为5%。
　　呼兰利民开发区学院路两侧聚集了近20家大专院校，住校学生达10万余人，投资购房的商机很大，两侧楼盘价格在2100~2300元/平方米；南京路繁华路段的价格也在此范围之内。纵深地区楼盘价格相对较低，在1800~1900元/平方米之间。
　　楼盘涨幅：
　　2006年至2008年
　　涨幅最高的为大众国际，2006年1400元/平方米，2008年3000元/平方米，涨幅为114%。
　　涨幅最低的是伸马祥园，2006年为1700元/平方米，2008年为2100元/平方米，涨幅为24%。
　　2007年至2008年
　　涨幅最高的仍然是大众国际，2007年2000元/平方米，2008年3000元/平方米，涨幅为50%。
　　涨幅最低的是华远新家园，2007年2200元/平方米，2008年2300元/平方米，涨幅为5%。
　　此外，2006年至2007年，区域房价普遍有10%以上的上涨，涨幅最高的是大众国际，从1400元/平方米上涨至2000元/平方米，涨幅达到了42%。最低的是慧隆苑，从2480元/平方米上涨至2500元/平方米，仅上涨了0.81%。
　　原因：据专家介绍，2006年至今，呼兰利民开发区内的80个项目都出现了价格上涨。从上涨的原因来看，主要有几点。
　　从成本角度上讲，成本的不断上涨，促使开发商在保证利润的同时，提升房价；还有就是推售产品的转变，如从先期推售普通住宅，转变为后期推售别墅和洋房，会导致价格的上涨；开发商低开高走的销售策略使价格偏低的房源先期被销售，而价格较高和品质较好的房源在销售的过程中将会带动项目均价上涨；2006和2007两年各项目销售量激增，良好的销售成绩促使开发商提高价格。
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