2008年8月20日 搜房网
2008年7月广州的天气较6月份有很大改观，但广州二手楼市局部调整格局并没有得到改观，当月中介行的租、售业务量均出现一定程度的环比减幅。
满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，7月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为7129元/平方米，环比下跌2.6%，同比上升13.0%；中心城区二手住宅成交均价为7671元/平方米，环比下跌0.9%。7月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为28.2元/平方米·月，环比上升2.9%；中心城区二手住宅平均租金为29.9元/平方米·月，环比上升2.3%。
二手楼市或将出现局部"供大于求"
7月份越秀区的二手楼均价接近万元大关（9972元/平方米），除了越秀和天河外，其余各区的均价皆比6月有不同程度的下调。尽管当月广州二手楼均价继续在6900～7300元/平方米之间保持窄幅振荡，但二手楼价的相对"平稳"却加速了观望群体的壮大。近几年广州楼市一直保持较为强劲的刚性需求，但这部分"刚性"群体随着近期广州一、二手楼价的差距缩窄而逐步"分化"。外地来穗人士多数选择继续租房，或转投一手楼市的"怀抱"；而广州本地的潜在客户当中，大部分改善型客户进一步将置业时间延后。二手楼市场依靠"结婚房"、"名校房"、"拆迁后再购房"的买家只能"营造"今年3至5月份的局部回暖，并不能有效消化市面上所有待售盘源。而在6、7两个月，不断有地产经纪反映所属地域的待售盘源比有效客户多的情况，实际上这已出现了"供大于求"的迹象。
满堂红研究部经理周峰分析，在经过2007年的"炒作"高峰期后，小业主心态普遍较强。一方面多数业主是在2006年底到2007年期间购房的，房屋的购入价不算低；另一方面则留意到近期二手楼市处于振荡市，二手楼价虽有上下波动，但没有深幅下调的特征，故在待售盘的定价上"咬"得比较紧，让价幅度不大。但这种情况或许在第四季度之后出现新变化，广州市国土房管局于今年5月和7月相继公布了136个具备办房产证的"问题楼盘"名单，预计可以为近8000户小业主解决"办证难"的问题，条件许可的情况下最快可以在30个工作日内拿到房产证。这136个名单当中不乏名优楼盘（如富力广场、盈泽苑、海珠半岛花园、金碧花园等），大部分业主持有物业时间超过5年，假如在拿到房产证后转售物业，无论"买家全包税"抑或"各付各税"，皆可全免营业税，购房者可节省部分置业成本。周峰预期，该批楼盘办证后陆续转售的物业不会少于1000套，盘源集中涌现的时间段在今年第四季度或2009年3月之后，届时将有效增加海珠、白云、原芳村等区内部分地段的二手商品房货源，同地段的待售盘源增多意味着竞争加剧，成交价则由市场供求关系决定，不排除部分小业主在物业售价上作出较大的让步。
租单激增，夏季租房潮尤胜春季虽然7月份满堂红地产促成的住宅租赁宗数略少于6月份，但仍旧保持在2200宗以上，6、7两个月的住宅租单总和超过了传统旺季3、4月（春节后和春交会）之和。暂时无法出售的房源成为租赁市场的"新血"，而不同类型的客源则促使6、7月份租赁市场保持畅旺。
6月份是大学毕业生的租房重要时段，由于大部分毕业生的月收入不算高，故在找房子时会比较留意低租金的物业。而市面上单位租金低于10元/平方米·月的物业多分布在白云的京溪、西槎；番禺的市桥、洛溪新城；以及黄埔、花都等较偏远近郊，且面积一般在65平方米以上，较适合两个人或以上合租，摊薄每人要交纳的租金数额，但与此同时他们在交通成本的支出上也相应增加。若能承受相对高一档次的租金值，毕业生租客则可以在市区内寻找距离工作地点较近的房源，且面积在40平方米以下的房源供应充足，适合不愿意合租的客户。总体来看，6月份单位租金在30元/平方米·月以下的宗数比例为64.0%，这当中以外地来穗工作的毕业生及其他务工人士为主要客源。
7月份仍旧有部分步出校门的毕业生寻找房子承租，但比例已大为减少，能承受高租值的客源进一步增加。当月单位租金在30元/平方米·月以下的宗数比例为59.8%，比6月份减少4.2个百分点。在当月的众多租客中，有一个值得关注的群体--外籍客，7月份外籍客承租江景、山景，以及豪宅地段物业的现象明显增多，云山锦绣家园、富力桃园、锦绣银湾、星河湾、海珠半岛花园、富力银禧、嘉仕花园、富力广场、金碧华府、星汇园、中海观园、中海璟晖华庭等盘内，皆可见到欧美、日韩等外籍客的身影。周峰透露，外籍客租住的物业面积多在130～250平方米之间，单位租金在35～50元/平方米·月之间，比较注重居住舒适度。而像珠江新城西部的一批面积在40平方米以下的公寓盘，虽然单位租金多在50元/平方米以上，但面积较小，对外籍客的吸引力不大，一般只能吸引本地的单身租客。
