2008年8月20日 焦点
上海曾经有将外滩建成国际金融街的设想，后来发现无法实施，因为外滩的房价太高，许多金融机构在进入上海时选择了方兴未艾的浦东而非高处不胜寒的外滩。
由此，我想到了重庆，以及重庆楼市的昨天、今天和明天。
楼市究竟怎么了？
房地产自“新政”以来，那匹似曾脱缰的野马终于顺从地放慢了它疯狂的步伐，于是，习惯了快马加鞭的地产中人，反倒是不祥之感油然而生。近一时期，圈里人见面，总免不了议论楼市的前景后市，就连这《地产商》杂志约稿，也无外乎市场预测之类的话题。
回顾一下中国房地产市场化的历程，不难发现，“过热”也好、“泡沫”也好，“问题出在前三排”。
事实上，自告别福利分房体制以来，我们所看到这个房地产市场还极度地幼稚，中国人的住房消费还从来没有经历真正的市场化。中国的住房体制改革，在还没有来得及形成足够的“产能”和充足的市场供给的情况下，就过早地放开了消费市场，让过于悬殊的供不应求的矛盾释放于几乎毫无监管和制度约束的自由买卖环境中。再加上中国现阶段众所周知的宏观经济环境，造成了人们唯恐买不到房、唯恐房价疯涨、唯恐通货膨胀等恐慌心理。这种供不应求的局面，用句业内的行话说，就好比是某种集体无意识对楼市做了好几年非常紧的“销控”，房价不涨才怪。
当政府不断加大土地供应并不断出台抑制购房的政策以后，供求关系在不到一年的时间里发生了翻天覆地的变化，整个楼市好比失去了销控的楼盘，因前一时期牛市引诱和刺激而骤增的巨大的供应量呈现在忽然被抑制住了的需求量面前。面对琳琅满目的在售和即将入市的楼盘，购房者不再急躁了，他们或等待观望，或精挑细选，于是，那些“问题楼盘”、“过时产品”就剩下来了；那些把后续资金来源寄托在销售收入迅速回笼之上的楼盘也不得不屈尊就“价”了。
去年下半年，重庆楼市有不少楼盘纷纷推出巨额的“优惠”、“打折”，幅度之大，令人惊诧。但是这是市场竞争的必然现象，既不表明房价要降，更非预示楼市要垮。任何一个市场化程度较高的消费市场，都充满了竞争，这种竞争必然都以一定量的生产过剩为前提。在过剩产生竞争的市场化条件下，必然会出现“价格战”之类的市场现象。为什么诸如家电、汽车、手机之类的商品降价，大家都不会担心家电市场要出问题，都不会担心汽车市场要垮，都不会看着手机降价而“持币待购”，而部分楼盘一降价就立刻会满城风雨呢？毫无疑问，这是市场心理不成熟的表现。
就像家电市场在老旧产品的降价和淘汰中不断推陈出新而不断走向繁荣一样，房地产市场竞争造成的个别产品的滞销、降价和个别开发商的出局，也必然推动产品和服务的不断改进，并进而推动整个房地产行业的进步。
低房价：重庆房地产特有的政治经济生态
重庆的房价为什么比较低？得益于直辖初期和2003年前后两次大规模的土地供应以及由此而造成的长期相对充足的商品房供应。
直辖初期，拿地异常容易，开发项目需要的启动资金异常的低，大量的廉价的商品房和非商品房（集资房、安置房）的供应和长期的低人均收入，使得重庆楼市直辖初期的供求关系有别于许多一线大城市，甚至有别于贵阳等西部的城市。土地供应的严重过量、房地产价格的长期低迷，稀释了重庆直辖这一楼市重大利好因素的效应，使重庆房价始终较低。
2002年，重庆市政府采取了一系列刺激住房消费的措施，大大激发了重庆百姓的购房欲望，使重庆楼市快速进入上升通道。极低的价格起点和房价上升的趋势展现出重庆地产发展的巨大空间，于是吸引了包括许多国内一线开发商在内的大量开发商纷纷涌向重庆地产这个投资“洼地”，政府则抓住这难得的时机大量出让土地。
于是，到2003年，重庆的土地出让量和土地出让价格就在这房地产投资热潮中上升到一个新的数量级；如此量价齐升，不仅让政府获得了大力推进城市基础设施建设和旧城改造的必要资金，更重要的是维持住了重庆的“低房价优势”：重庆的房市得以在前两年需求疯长的情况下保持住相对充裕的供应，并使价格上涨能够维持在较低的幅度内；于是，重庆得以继续保持住它难得的“价格洼地”的形象和它对房地产投资商的吸引力。
这就好比全国许多城市的楼市因土地供应相对不足而“销控”着房价的一路上扬，而重庆的楼市却因为土地供应泛滥使房价无法销控而上升乏力，终致著名的“价格洼地”的形成。当然，如果没有地产新政，刚刚入渝的“温州炒访团”之类肯定不会偃息于萌芽，那么重庆楼市想必会是另一种命运了。
但是，到2004年实行土地招拍挂以后，重庆楼市所谓的价格洼地与2003年以前的价格洼地已有了有本质的区别：2003年以前是房价低，地价也较低；2004年以后的地价已经在外地军团的拿地竞争中成倍数上升，而房价却由于房产供应量过大，仍然在原来的每平米两三千元上下徘徊。
地价涨是因为外地的购地需求来了，房价不涨则是因为外地的购房需求消退了。
所以，重庆楼市仍然以其特殊的魅力，用重庆的“洼地概念”和直辖大都市前景吸引着数不胜数跃跃欲试的开发商进入，使重庆的土地出让热潮一浪高过一浪：西部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)、茶园新区……然而，这却预示着重庆楼市在未来几年会因为不断放量的供应而长期保持其较低房价的市场格局。
低而不振的房价与在招拍挂中不断攀升的地价同生，萎缩不前的房产交易量与不断放大的土地供应量并存，这种奇异的“低房价”因果链，决定了重庆房地产所特有的政治经济生态，也为重庆今后的发展创造了特殊的条件。
低房价与中心城市：高性价比的西部商务高地
长期以来，只有成都被境内外机构和人士视作落脚中国西部的首选之地。因为她有着相对最好的对外交通条件、廉价的商务成本和舒适的生活环境。
长期以来，重庆仅被视作中国西部重要的制造业基地。但如果境内外机构落子西部，断不会放在重庆，因为她在诸多性价比要素上都不如成都，尤其是在对外交通条件上简直是天壤之别。
然而，重庆直辖和西部大开发的战略布局使重庆发生了翻天覆地的变化，十五期间重点建设的如渝怀铁路、渝黔高速、寸滩港等基础设施项目正相继投入使用，城市整体功能成倍提升。对外交通设施和城市功能的快速完善是城市发挥其聚集效应最重要的前提条件，重庆的城市价值和地位因此得以急剧提升。
而在刚刚开始的十一五期间，重庆在自身产业经济快速发展的同时，以对外交通条件为首要因素的城市价值将进一步得到提升。在此期间，重庆至遂宁、重庆至上海、重庆至长沙、重庆至合江、绕城公路等高速公路所构成的“二环八射”高速公路网将全面形成。万宜、兰渝、襄渝二线、涪利、渝怀二线、遂渝二线，南涪等铁路也将形成“一环九射”的铁路网。同时，以主城、涪陵、万州三大枢纽港区以及永川、江津、合川、奉节、武隆五个重点港区建设为重点，将形成长江、嘉陵江和乌江“一干两支”为主的水运航道体系。江北国际机场也要提高盲降等级，启动第三航站楼和第二跑道建设，进一步完善万州五桥机场，建设黔江舟白机场，形成“一大两小”快速空中通道。同时，都市区也要实施“快捷城市”工程，优先发展城市公共交通，建设换乘枢纽、轨道交通、城市快速道路和人行过街系统，在城市管理数字化和现代化，以及实施碧水、蓝天、绿地、宁静四大行动的环保计划等方面都会有巨大的投入和进展。
快速提升的城市功能和城市价值，与一个相对稳定的低房价体系，必然赋予重庆以更高的商务价值和更低的商务成本的高性价比的商务高地的特殊吸引力。这就相应给重庆带来更多的投资、更多的企业和机构进驻、更多的产业增长点和就业机会，并最终带来更多的房地产需求，重庆的房地产也会相应出现大规模的成交量。从这个意义上说，没有今天如此大规模的土地储备和房地产开发，是不能适应重庆未来发展需要的。而如果不能继续保持住房地产的性价比优势，继续保持房地产投资的“洼地形象”和城市功能的快速提升，要想在激烈的城市竞争中实现上述愿望也是不可能的。
潜龙无用：重庆楼市还需要更多的支点
《易》说：“潜龙无用，阳在下也”。重庆房地产与重庆城市一样，是一条“潜龙”，一条可能会大有作为的“潜龙”；但是，“阳在下也”，其“阳气”、能力还潜藏于渊，因此“无用”，还需要厚积薄发。
重庆房地产的希望在于重庆城市的前景，但并非“二环八射”、“一环九射”就可让我们坐享其成了。相对于城市硬件，城市软件的提升是更复杂的系统工程，要想占领西部商务制高点，城市的商务配套体系、第三产业的规模和水平、城市人口的成分和素质等都是至关重要的问题。而这些并非房地产商能够解决的问题，我们更多地寄希望于政府。
开发商能做的，只有像曾经面对自己地块的城市基础设施和公共配套等硬件不完善问题时一样，在政府和社会暂时还不能解决的情况下，尽量做一些力所能及而又对自身楼盘局部有利的事情。这是城市化的中国特色，也是房地产的中国特色。
