2008年8月11日 楼市
2008年对于京城写字楼而言，是值得期待的一年。很多优质写字楼都计划在这一年内完工并进入租赁市场，其中包括多个计划在去年底完工的写字楼项目都推迟到今年入市。显然，2008年北京写字楼市场迎来了供应量的高峰期。
随着国贸3期、环球金融中心、财富中心等一批甲级写字楼的即将面市，拉开了新一轮争夺市场大战的序幕。在供应量激增的情况下，写字楼市场亦迎来了由于奥运会的推动所带来房地产市场的波动效应。
奥运的临近，究竟会给写字楼市场带来哪些变化？后奥运时代，写字楼租赁市场及大单交易的活跃程度将呈现怎样的发展态势？为此，记者采访了相关业内人士，试图呈现出奥运年北京写字楼市场的显著特征。
CBD成备战奥运主力
基于对奥运会的良好预期，诸多优质写字楼纷纷计划赶在奥运前开工。虽然不排除部分项目继续顺延入伙时间的可能，但考虑到奥运带来的商机，大部分的供给都将会在2008上半年内入市。
“中国申办奥运会成功后，奥运这一利好消息每年都在影响着写字楼市场。很多工程在几年前动工时就瞄准了奥运会，把进入写字楼流通、交易环节的时间定在了今年，无形中使得今年写字楼市场较去年相比会在供应量上有明显增长。”华高莱斯策划总监刘葳说道。
据世邦魏理仕近期发布《2008年上半年北京优质物业市场回顾》显示，2008年上半年的写字楼市场新增供应量同比大幅增长，有九个大体量写字楼项目进入租赁市场，提供共计59万平方米的建筑面积，比去年同期增加176%，而下半年的新增供应量预计仍将达到99万平方米。
“奥运效应带动北京综合竞争力的提高，使得外省市和国外机构更加看好北京的商务前景。而CBD是北京商务氛围最为浓厚的区域，其新增项目从地理位置与硬件条件都比其它区域的项目更有竞争优势。因此，今年CBD区域写字楼的优质写字楼平均租金水平还将维持平稳或小幅上升的态势。”高力国际商业代理部助理董事周晓骏骅认为。
随着CBD集中供应量的出现，市场上对于CBD的需求是否能有效吸收如此巨大的供应量存在质疑。从今年写字楼市场需求角度而言，整体市场表现出十分强劲的需求势头。诸多国有及外资银行总部、保险公司例如东亚银行、华旗银行、新加坡星展银行、交通银行(601328,股吧)等纷纷以购置或租赁方式扩展办公空间，主要的需求集中在金融街与CBD及周边地区。
随着奥运会的影响，更多的机构均表现出对甲级写字楼的强劲需求。CBD浓厚的国际化商业氛围和完善的配套设施将会成为到中国来投资发展的外资企业选址的首选之地。据悉，英国银行、里昂证券、渣打银行等100余家金融机构已在CBD不断扩大经营范围、增加投资规模，区域金融产业的聚集效应正不断增强。显然，在写字楼市场集体迎接奥运的时期，CBD成为了备战奥运的重点区域所在。
奥运前夕供需短暂放缓
奥运会的临近，让写字楼市场进入了短期放缓阶段，整体市场吸纳量及供给量与今年1季度相比，均有所下降。“由于奥运会的召开，政府对北京市区内建筑装修施工和材料运输的限制使得部分写字楼不得不推迟其入市的时间至奥运会后。北京整个写字楼市场在奥运前夕，新增供应量十分有限。”周晓骏骅指出。
一份来自高力国际的分析报告显示，由于今年第二季度市场上只有少量新增供应，北京写字楼市场整体空置率达到了五年来的最低点15.22%。诚然，对写字楼施工的限制以及同期伴随的国内大型企业快速扩张需求是促成写字楼市场空置率走低的主要原因。
从租赁交易活跃程度来看，尽管今年二季度北京写字楼市场有部分大规模的租赁交易活动，但二季度的市场总吸纳量仍显不足。据仲量联行近日发布的报告显示，2008年第二季度，市场总吸纳率不足上季度的一半，总吸纳量仅为6．3万平方米。其中二季度的租赁活动主要集中在CBD区域，包括市场上几桩大型的租赁交易活动都发生在CBD区域。
例如：强生公司租赁了华贸中心1.9万平方米的办公空间；BP中国租赁了泰康金融大厦2173平方米的办公空间；意大利凯明迪律师事务所租赁了银泰中心2100平方米的办公空间。
对于市场吸纳量大幅走低的原因，刘葳认为其中很大原因是很多租户担心在奥运期间难以获得装修办公空间所必须的许可证。因此，诸多写字楼租户已将其相关活动推迟至奥运会后，这将导致2008年第四季度租赁活动的再度提升。
市场吸纳量的放缓也影响到二季度写字楼平均租金水平。据高纬环球第二季度北京写字楼市场报告显示，由于一季度的新增供应集中入市，写字楼平均租金上涨势头在第二季度放缓了步伐。第二季度北京顶级、甲级和乙级写字楼有效净租金的增长势头有所削弱，分别为每月每平方米人民币350元、260元和180元，与2008年第一季度相比仅分别上涨4.0%、4.1%和5.0%。
此外，基于奥运会在8月份召开的情况，势必会影响到今年第三季度写字楼市场的交易行情。“在奥运期间，可以预计写字楼市场会经历一段交易低迷期。原本打算在7—9月份进行交易的双方，很可能会拖到奥运会结束之后来进行交易。从写字楼租赁市场来看，这段时期应属于市场淡季。”周晓骏骅如是说道。
奥运后迎来爆发期
经历奥运期间的低迷，北京写字楼市场在后奥运时代将呈现何种发展态势成为当前业界探讨的热点。在周晓骏骅看来，奥运会结束之后，在奥运期间沉寂的吸纳量会集中爆发，从而带动写字楼交易市场的活跃。基于市场背后强劲的需求支撑，奥运会后写字楼市场不会跌入低谷，而是会持续稳定发展。
尽管奥运本身与写字楼市场的持续繁荣并无直接的关联，但在诸多业内人士看来，奥运会带来的效应从长期看对写字楼市场仍是利好因素。“从历届举办奥运会的城市来看，奥运会对城市的影响主要体现在促进城市产业升级；在升级过程中促进行业细分；促进国际间交流。通过这三个方面来带动城市经济的发展，在这过程中，间接带动了城市的商务活跃程度。商务活跃度的提升，会带动写字楼市场的发展。”刘葳说道。
从长期来看，在北京投资环境改善的过程中，投资和开发审批方面的措施促进了大量优质商业区的形成，大大推动了北京写字楼市场的扩展进程。仲量联行研究部经理陈斌表示，加快扩展将会在奥运会结束后的短时间内，对写字楼的租金水平构成小幅下跌的压力，但支撑北京写字楼市场发展的需求动力因素仍将不断增长。
其中，很多中外企业看好北京奥运会举办所带来的商机，加大了开拓中国市场的步伐。同时北京市场作为国际化企业竞争的主战场，北京的写字楼自然而然成为这些企业进入市场的落脚点。奥运会后，北京优质写字楼租售市场将渐趋活跃。“奥运会后，写字楼的整体租金水平会呈现向上发展的趋势。因为在奥运期间，市场潜在的吸纳量在两个月左右时间没有得到释放，奥运后会交易活跃程度会出现一个小高潮。”周晓骏骅表示。由于这些需求与奥运会的举办并没有直接的联系，从中长期来说，仍将继续支撑对北京房地产市场的强劲吸纳量。
此外，写字楼大单交易的不断形成也从另一个侧面反映出市场的交易活跃程度。（详见表2）2008年诸多大型企业出于自身发展的考虑也会选择更为合适的办公场所，再加上现在正是企业重组、合并的重要时期，这也给大单的租售、购买创造了良机。随着北京国际化氛围日益浓厚，写字楼作为经营性物业，其资产价值会更凸显出来。未来，大单交易更多的是把写字楼从消费投资型向资产投资型转移。
奥运会在提升北京城市竞争力的同时，其城市的基础设施尤其是路面设施得到了进一步完善。
