上海四川北路“转型”老牌平民街新生商务楼

2008年8月4日房地产时报

　　“老树着花无丑枝”，这句话用在如今的四川北路上恰如其分。这条上海开埠以来最早建成的商业街，曾满足了多少爱美却钱包羞涩的女孩子的时装之梦。这个曾与外滩、南京路、淮海路相提并论的上海象征，在别的地方蒸蒸日上时，却饱受“不进则退”的抨击，甚至被认为是一个“没落的贵族”。但是金子总会再次发光，如今的四川北路，实施了高起点的市政规划，斥资近百亿元启动大规模改造，用不了三五年，一个崭新的高品质商业街将会出现。
　　纵论今昔
　　寻找市中心未来CBD
　　□房地产时报主编宋心昌
　　一、四川北路之前世今生
　　关键句1：“看看逛逛其他路，买卖请到四川路”。
　　关键句2：“面向工薪阶层”的特色，使其难以摆脱档次较低的评价。
　　关键句3：虹口区实施市政高起点规划，斥资近百亿元启动大规模改造，将四川北路打造成以文化、生态、休闲为主题的高品质商业街。
　　四川北路是上海开埠以来最早建成的几条马路之一，是仅次于南京路、淮海路的上海第三大商业街，是一条现代化的“平民商业大街”。从2002年开始，四川北路启动新一轮商圈升级改造，邀请麦肯锡、AC尼尔森等国际著名咨询公司，为四川北路商业街功能和形态进行规划。涵盖区域面积2平方公里，开发面积约400万平方米，拟用5-8年时间完成。
　　二、四川北路之黄金未来
　　关键句1：四川北路改造遵循“2年动迁、5年建设、8年业态调整”的“258”规划方针，一步步地展开，2008年将有一个质的变化。
　　关键句2：四川北路南段，将以不同的消费形态与南京东路、北外滩CBD地区形成半个相交，档次上相接近，功能上有错位。四川北路中段，将形成一条四川北路上的“黄金腰带”。四川北路北段，现已有建成的轨道交通3号线、8号线，还有规划中的L2线。
　　三、四川北路之文化底蕴
　　关键句1：虹口区内拥有鲁迅公园、多伦路文化街、虹口足球场等文化体育资源，还有保存完好的山阴路上海弄堂等旧时代民居。
　　关键句2：四川北路的文化是丰富的，聚集着上海思想、上海文化的精华。
　　关键句3：按照四川北路发展规划，全长3.7公里的四川北路将分为南段苏州河北岸时尚休闲区、中段欢乐年华黄金腰带，北段生态、历史凝结的人性空间三部分。
　　当年的文化名人，包括鲁迅、茅盾都曾住在四川北路，还有那些四川北路的弄堂，在中国现代文学史上占有重要地位，它也是中国早期电影的发祥地。
　　四、传统CBD范围不断外扩
　　关键句1：随着市中心传统CBD的发展日趋饱和及租金高涨，在未来的几年里，传统CBD范围不断外扩，办公楼市场由中心城区向外围延伸成为大势所趋。
　　关键句2：一些企业难以承受核心区域飞速上涨的租金，开始将目光向传统CBD外围具有发展前景的区域锁定。与传统的CBD相比，后者显现更大的投资潜力。
　　关键句3：以四川北路为例，区域办公楼整体租金水平不高，目前租金价格主要集中在3元/平方米/天左右，新建办公楼如海泰时代大厦则达到了4.5-6.5元/平方米/天。按目前平均约0.7美元/平方米/天的办公楼租金来看，要比目前小陆家嘴0.9-1美元/平方米的日租金低。对众多客户来说，随着区域功能的完善，这些区域的发展空间巨大。
　　五、黄金地段+甲级项目=成功
　　关键句1：目前，四川北路商业街从南到北有海泰国际大厦、嘉和国际大厦等，它们提高了区域内办公档次，提升了四川北路商务办公价值，已成为四川北路的两张新“名片”。
　　关键句2：嘉和国际广场，为轨道交通8号线虹口足球场站上盖精装修小户型办公楼项目，无论是地段还是交通都有着良好的发展前景。
　　关键句3：海泰国际大厦，位于四川北路888号，在实现新地标的同时，起到引导四川北路商业街更新开发的积极作用。
　　在售楼盘
　　嘉和国际大厦：位于四川北路北端上首，开发商为上海家合置业有限公司。项目由东、西两幢大楼及联系两楼的商业裙房组成，集商业、产权式酒店、酒店式办公楼于一体，大大提高了时间与空间的利用率，营造出全能国际商务综合体，商业与商务互动，体现了全新的商务办公模式与理念。西楼为5A智能化自主空间办公特区，东楼为精装商务酒店与星级酒店服务精装办公。
　　该项目为轨道交通8号线虹口足球场站上盖建筑，紧邻轨道交通3号线虹口足球场站和内环高架，双轨道汇聚的巨大客流为项目创造了巨大的商机。项目对面大型shop鄄pingmal、星级酒店以及虹口足球场南侧的交通枢纽中心的建设，将形成完善的配套系统。项目与多伦路文化名人街、鲁迅公园等人文景观相邻，拥有独特的人文气息。
　　目前在售的是东楼，总层高为28层，1层-3层为大型商场及餐饮，4层-14层为产权式酒店单元。15层-28层为精装酒店式办公，并配有独立卫生间，24小时供应热水，面积从96平方米-128平方米，空间可自由分割，满足多元商务需求。
　　海泰国际大厦：位于四川北路888号，投资商为上海海泰房地产（集团）有限公司。大厦靠近外滩CBD，为甲级江景办公楼。总建筑面积33765平方米，1-5层为商业裙房，6-30层为办公楼，标准层约1000平方米，单套面积在90-250平方米，单元之间可自由贯通，充分满足整层客户的需求。目前推出的整层办公空间，为现代企业的总部办公量身定做。周边交通有轨道交通3号、4号线，还有在建中的轨道交通10号线等。
　　项目邀请日本亚意舍公司领衔设计，以白色为主基调，以简洁为主要设计风格，最大限度体现空间的宽阔感。引用“竹林七贤”的概念，将阳光穿透竹林的唯美意境，贯穿于整个大堂的空间设计。在每个楼层，则充分引用“岁寒三友”松、竹、梅为设计题材，增加更多的自然元素。
　　规划解读
　　四川北路新规划简介
　　新规划以四川北路为中轴，计划涵盖面积约两平方公里，改变以往低档、杂乱、功能单一、条状商业街的布局，将全长3.7公里的商业街划分为南、中、北三个组团，来创造街区节奏和主题变化，拟用5-8年时间结合功能调整，开发面积约400万平方米。
　　南段
　　——时尚休闲的苏州河北岸
　　这个区段南起苏州河北岸，北至海宁路。在地理位置上有其独特性，它同时与北外滩、外滩相连接，最接近繁华的南京东路，又处于黄浦江和苏州河的交汇处。可以不同的消费形态与南京东路、北外滩CBD地区形成半个相交，既具有相同之处，又有自己的特点，档次上相接近，功能上有错位。
　　中段
　　——欢乐年华的黄金腰带
　　从明珠线东宝兴路车站到明珠线溧阳路车站，是汇聚人流、商业、发展区域经济的最佳段位，形成一条“黄金腰带”，商业价值不可估量。以海伦路为横轴，四川北路为纵轴，两轴交点的300-400米范围内，将形成一条具有海派文化背景的商务、休闲、娱乐中心。在四川北路与东宝兴路相交处，将竖立四座购物广场，设置一条富有异国风味的步行街，及多姿多彩的欧陆风格建筑，贯穿明珠线东宝兴路车站及明珠线溧阳路车站，直接把客流引到四川北路商业街。
　　北段
　　——生态和历史凝结的人性空间
　　这个区段是四川北路商业街北端起点，它拥有鲁迅公园、多伦路文化街、虹口足球场等文化体育资源。鲁迅公园内将建大型观光转轮和水上运动区，从封闭式改为开放式，并与新建的市民休闲广场连为一体，增设名人纪念馆、露天雕塑园等。多伦路文化名人街将引入和建设各类文化会馆、俱乐部，置换溧阳路沿线的日式洋房，改建成精品旅舍和特色风情休闲场所，形成一个休闲、餐饮、个人品牌专卖相融合的文化商业区。虹口足球场周边计划引进一些运动主题的咖啡座、酒吧等。

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