2008年8月1日 济南时报
大凡时下一有楼市房价趋势的文章，不论其平稳发展还是渐次走高亦或是从此拐点的结果，大多会引来无数人热议，或附和或批判，甚有恶毒漫骂，其实，关于房价走高走低的研究，行内人就一直没有停止过，年年如此，年年预测，年年热衷，大有全民参与，全民争锋的味道。时间长了，也就习以为常，大可不必太在意这个问题的最终结论如何。
老实说，官方数据至少从很大程度上切实的反映出了当前全国楼市的一片低迷态，但这种低迷表现在一线城市与二线、三线城市上却具有相当大的不同，拿上海、深圳、广州等一线城市的情况去横比济南，只能误导受众，迷惑人心。
经济学有一个词叫滞胀，意思是说，经济增长停止，通货膨胀加剧。中国一线城市的楼市正是如此。以北京为例，2006年东五环的房价大致在7000元左右，2007年突飞猛进到了11000元，上涨幅度之大，连开发商自己都难以接受，今年年后，受多项宏观调恐措施的影响，房价开始慢慢回落，至少是停止了继续上涨的步伐。我认为，这是在去年过度快速增长后，出现的透支性消费，只不过是在今年做出的透支性补偿。无间道里说“出来混，总是要还的”。于是，北京等一线城市的人在观望中愤怒地说：“你们去年太过了，今年我就不买你了”。
一线城市如此，二线城市非也。拿济南说，去年的房价在全国楼市一路高歌猛进的号角中，也有了较大的涨幅，但这个较大的涨幅只是相对于2006年，却远低于一线城市少则20%，多则30-50%的增幅。简单地说，济南在2007年并未随波逐流。行情走高的时候是这样，同样，行情走低的时候也是这样，各种数据显示，济南1-6月的市场交易情况并未从根本上受到大的影响，只是因为众多项目(海尔绿城、中海、海信、天鸿等)刚刚进入开发程序，市场供应减少导致的交易减少，但遗憾的是，这个信息却没有被正确传播，结果，市场上弥漫着一股唱衰的曲调，观望情绪随之产生，好歹，这种观望有别于一线城市的观望，济南人犹豫而谨慎地说：“全国楼市低迷，估计是要降了，再等等看”。
济南楼市真的迎来了变革与拐点的时代吗？对于变革，我的答案是肯定的，对于拐点，我坚定地否定。
对于变革，往大里说，叫洗牌，这在社会的发展中，理应当做一件好事。中国的每一次重大变革，实质上都有形与无形中推动了中国社会文明的进步，楼市一系列宏观调控政策的出台，特别是地根、银根的紧缩，让一批缺乏地产开发实力，缺乏资金融资能力、缺乏品质地产打造能力与物业管理能力、不把地产开发作为企业长远发展的追求与事业经营、只求谋生与赚一把心态的中小开发商逐渐推向历史舞台的边缘，一批优质的实力开发商不仅获得进一步壮大的机会，更为人们创造了消费品质居所的安全与信任感。于是，有同行朋友感叹道：“济南只需要50家开发商足矣！”
对于济南楼市未进入拐点，有以下理由：
一是山东作为全国的经济大省，同比经济相当的省会城市而言，济南楼市的房价可能仍然属于最低的，当然，城市与城市之间还有这样与那样的差异，也不可一概而论，比如杭州，其均价10000元是基于藏富于民，完全不同于济南。但这至少说明，济南楼市的价格还不至于出现下降的可能。
二是济南在很大程度上还不算是一个现代化的城市，特别是大量存在的旧城改造工作，还至少需要5年的时间才能得以基本完成，这就从某种成面上为济南楼市的持续稳健发展提供了较大的刚性需求空间。
三是按照一小时济南经济圈的规划，目前这个经济圈也仅仅是画了一个圈而已，实质性的经济联动与城市融合工作并未全面展开，结合中国人流动的特点，将来随着济南城市的进一步发展，配合每年高等院校的学生留济就业发展，还会有更多的人加入到济南置业的大军之中。
四是两大历史机遇不可忽视，其一为将于明年举办的第十一届全国运动会。如果说奥运对于北京意义重大，全运对于济南同等的不可低估，只不过今年全民关注奥运，压制了人们对全运的注意，但不管你在意不在意，全运带给我们的实实在在的变化却无处不在。东部日新月异，BRT快速公交逐步开通，到处都在抓紧修建的马路，多处大型商业酒店等文化设施机声隆隆，多项全民健身公园投入开发等等。因为全运会，这个城市的基础设施、市政交通、房屋建设、民生民风、生态环境、经济发展得以显著提升。
其二京沪高铁的加速开发，将把上海与北京两大经济圈变得越来越短，而处于两大经济圈之间的济南，没有理由不受益。同样受利的还有中国即将形成的经济增长第三极环渤海经济圈的建立，这些，都会对济南的发展带来实实在在好处，推动居住条件的改善与消费。
五是市场供应结构失衡，对于房价而言不是走低而可能走高。其一是布局失衡，接近70%的项目与市场供应量集中在东部区域，被人不断看好的东部区域虽然竞争加剧，但在品质不断提升的过程中，反而会只涨不降。而供应量稍显不足的西部、北部与南部区域，在竞争缺失的情况下，在城市改造中刚性需要放大的情况下，只会稳步上升。其二是土地放量规模失衡，虽然相对于整个济南而言，每年的土地放量并不少，但就其单个土地面积而言，却少则20万平方米，多则上百万，满眼望去，随便一数，超过和接100万平方米规模的楼盘就不下20个，这些大规模的楼盘表面上看，潜在供应量很大，但实质上每年只有少量和部分推出，结果以土地面积所计算出来的市场房屋供应数据就始终难以平衡当年的房屋上市需求，导致供求关系的失衡。
六是受国际经济大环境的影响，世界经济在今年遇到了重大的挑战。已经融入国际经济秩序的中国经济牵连其中，今年是中国经济比较困难的一年，既要努力保持中国经济的高增长，又要抑制通货膨胀，在外需持续不足的情况下，内需成为左右中国经济增长的最大诉求。这并不是一个简单的数理话题，中国经济能否稳健增长，更关乎中国社会的稳定，否则，就无法消化掉每年千百万的就业压力，这对于中央政府来说，是头等大事。如果这个逻辑还行得通，那么，作为经济重要拉动点的地产行业，就必须成为扛起内需拉动的大旗，因为，地产带动并影响着众多产业的发展，比如钢材、水泥、建筑、施工、建材、家电、装修、设计、汽车、咨询、教育、婚育等等。而最近国务院的表态也证明了这一点：中国地产宏观调控的目的，是防止房价的大起大落，言外之意就是要保持稳步增长。
七是济南的地产需求主要是以自住为主导的需求，而非北京上海那样具有强大的投资需求，甚至存在投机炒作空间。
