2008年7月25日 星岛环球网
不论广州、深圳，还是东莞、佛山、珠海、中山、惠州，一个个的市场现实告诉大家，前一阶段快速蹿升的价格是严重脱离实际价值的虚高，目前的这一波调整，既是对行业的重新评估，也是对商品房价格和价值之间鸿沟的理性修复。
房价上升是鱼，成交增长是熊掌。所有开发商都深谙一点：市场正从卖方向买方呼叫转移，当后者成为主导之后，除了降价，似乎别无选择。因为，只有降到市场满意的价位，买家才会购买，成交量才会重新增加，这是整个楼市回暖的前提。
多数楼盘降价50%利润仍可观
《南方都市报》报道，房价大势走低，但整体水平依然偏高。开发商几年前拿地的低成本决定了其利润空间，有些楼盘即使降价60%、70%仍然存在较高的利润。
尽管迄今为止并没有人站出来否认房地产行业存在暴利这一说法，但少数不愿意降价的开发商也有着自己的“苦衷”。广州白云区某楼盘置业经理人表示，在价格上做出一定幅度的让步，如果能够形成大量交投，开发商也会受益匪浅，但如何拿捏是一个关键的问题。“价格下调得不够，市场依旧不会接受;调得过低，又会给买家产品保值能力差的感觉”。
该观点得到了珠海嘉景名苑总经理贾永清的认同。贾永清表示，以珠海新兴的房地产开发板块西区为例，从目前的市场来看，这个区域的市场热度并非降一点价就可以带动起来。“万一有人带头降价，所有的西区楼盘都可能随之调价，这可能会激发广大买家买涨不买跌的心态。”
政府要“治市”而非“救市”
房价上涨时涨幅惊人，而下跌时却速度缓慢。基于目前的经济大环境，一年内很难指望房地产政策放宽，但政府应该根据不同层面治市。
广州市德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军坦承，房地产行业存在太多复杂、矛盾的问题，政府即使不“救市”，也应该积极“治市”。在他看来，政府监管部门治市时应更专业、科学、灵活一些，要平衡好不同利益阶层的利益和需求，对不同地域、不同收入阶层、不同实力的发展商应采取灵活的政策，不应一刀切。比如对欠发达地区、中小发展商、中低收入阶层应采取扶持、鼓励和保障型发展、税收和信贷利率等政策，对于发达地区、品牌发展商和中高收入阶层应采取规范管理、差级税收政策，提倡社会福利和公益事业。
现在政府的某些一刀切政策不够科学和灵活，政府的土地拍卖政策、高税收政策、银根紧缩的货币政策和不断提高的房地产投资开发门槛不仅间接推高了房价，也加速了大发展商垄断地位的形成，并且容易滋生腐败。
楼市自动升温概率较低
如今楼市只能算是初冬，刚刚经过盛夏的丰收，开发商暂时无忧。但面对可能长达2-3年的长冬，开发商当务之急是考虑“过冬”策略。
虽然整个开发商群体都不愿意面对，但毫无疑问，2008年上半年，“自我调整”是珠三角乃至全国房地产市场的主题。到目前为止，调整是否已经到位或者还刚刚开始，这是整个业界都非常关注的问题。
在中原地产深港研究总监张伟眼里，现在的楼市调整已经进入了新的阶段。前一阶段的调整是中央出台宏观调控，包括对银行方面作出严格控制，使投资需求减少，楼市降温，调整来自内部;而现在不光是内部调控，还有外围的影响，世界金融动荡，国际油价和粮食价格高企，美国次贷危机加剧，对中国经济造成了比较大的冲击。在内部调控与外围影响的共同作用下，楼市面临新一轮调整，市场表现为信心下挫，消费者预期未来收入减少而产生悲观情绪，购房欲望下降导致需求减少。
“在没有其他因素刺激的基础上，楼市自动升温的概率较低。”朱欣苑称，在全球经济面临增速下滑的风险，拉动我国经济增长的“出口”这辆马车也慢下来了，而内需一直没有启动起来，这将使很多行业的收入减少，而一直高企的通货膨胀更是直接降低了居民的实际购买力。人们在住房这项大宗商品购买上会采取更加谨慎的观望态度。
价格降到位必定有成交
没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。诸多降价热销的案例证明，刚性需求并未消失，只要降到合适价位，就会有需求，就会产生成交。
在缺乏政府政策救助，又被业界专家看淡的前提下，如何度过漫长的楼市“冬天”?再度调低价格不失为自我救赎的明智选择。尽管不愿意降价的开发商有着各种各样的托词，但他们也心知肚明，没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。而抢先降价的楼盘已证明了这一点。
弃价保量市场才能回暖
“以前谈到市场回暖，业界喜欢用价量齐升来衡量。现在看来，房价上升和成交增长是鱼与熊掌不可兼得。因此，判断市场回暖的标志应该是成交的站稳。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示，现阶段消费者和开发商之间正在进行一场博弈，以寻找市场的平衡点。2007年整个珠三角区域的楼价呈现出非理性的上涨，所以导致了今年以来成交疲软的结果。现在下半年的房地产市场已经拉开了帷幕，楼市仍在进行理性调整，只有当价格降到市场满意的价位，调整周期才会告一段落。相信开发商会逐渐偏向于选择“弃价保量”，促进市场真正走向回暖。
合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，未来一段时间的房地产价格走势取决于内部和外部的双重因素。内部因素在于开发商自身资金额度的多寡，外部因素在于市场成交量是否恢复。开发商的经济实力强弱将对其产品的市场推售价格形成直接影响，这决定了成交量的高低，而成交量增加将带来大额资金，改变开发商“内存”不足的现状。由此可见，内部因素和外部因素实际上会相互作用，互相影响。黎文江表示，今年五一黄金周以前，市场已经经历了一波价格调整，从而引发成交量的逐步回升，如果每个月都能实现交投50万平方米，就意味着市场正在逐渐恢复活跃。
至于深圳房地产市场的未来发展行情，邓志旺认为，区域楼价还将继续下调，一是因为深圳楼市还存在一定泡沫，二是因为市场调整具有一定的惯性，深圳楼价经过大半年的下调，市场信心跌到谷底，即使房价到了贴近价值的水平也将继续惯性下调，直到低于其价值，随后才会迎来成交量的逐步恢复，使市场出现回暖局面。
佛山房地产资深人士骆仪克将“60万平方米”作为市场信心恢复的刻度标志。他说，今年上半年楼价出现了一定的回调，总体调整幅度在20%以内，个别楼盘的调整幅度大于30%，而销量同比减少约40%.由此可见，消费者的观望情绪仍存在。去年佛山平均每个月的住宅成交量约为63.6万平方米，如果今年连续几个月都能达到或者接近这一水平，才能说明整个市场的成交回暖了。
东莞的情况看起来要乐观许多。一位刚从地产公司转行做营销的业内人士称，经历3月和5月两次探底之后，东莞的购房需求已得到有效激发，承接力很强。“东莞普通住宅均价在5500-5700元/平方米的区间内能得到强有力的支撑，再加上上半年房价回调幅度超过16%，预期房价继续下挫空间非常有限，商品房成交将逐步趋向平稳。”
