辩论：金融和地产，谁倒在谁前面？

2008年7月22日国际金融报

    ■ 本期嘉宾：
    郭田勇：中央财经大学银行研究中心主任
    马晨：北京农村商业银行高级经理
    袁钢明：清华大学中国与世界经济研究中心研究员
    易宪容：中国社会科学院金融研究所研究员
    朱武祥：清华大学经济管理学院金融系教授
　　银行倒在地产前面？
    【正方】
    袁钢明：房价对银行的影响非常大。首先，目前很多人向银行贷款买房，并远远超出本人支付能力，买房者预期房子会升值，因此当房价没有升值趋势后，一部分人会即刻清场离开。目前，中国房产消费的情况是，如果房价不下降，很多人的确买不起房，但是，房价一旦下降，银行的个人贷款还款又可能出现问题。在日本就曾出现个人还不清银行贷款，房子贬值，房价泡沫破灭的情况，对银行造成极大影响。因此，对房价的监控需要高度重视。
    【反方】
    郭田勇：银行对房地产业的贷款主要是针对地产商的贷款和针对个人的贷款。有人认为房价下跌，银行会出现问题。但是我认为这只是个“度”的问题——房价即使下跌20%至30%，银行本身也不会出现问题，但是如果房价腰斩，大规模断供出现的话，银行就有大麻烦了。
    一旦出现大规模断供现象，银行的不良贷款率会大幅上升。但是，由于银行对房地产商的贷款通常是以土地证书做抵押，一旦还不了款，土地被银行收走。因此，即使银行的不良资产短时间里反弹，但是后继银行的资产保全可以在一定程度上确保银行资产的安全性。因此，最后的实际损失可能也比原先预计的要少得多。
    在一级市场上，土地的价格比房价跌得快。土地没人买，银行手中有保全，拿去挂牌折卖，价格会大大下降，从而带动房价下降，银行也不会像有些人之前说的，银行会死在房地产前面。
    易宪容：从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17%），其中房地产开发贷款余额1.8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6%左右），个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。也就是说，到3月底，房地产开发贷款余额只有1.8万亿元，占银行体系贷款余额总的比重不高。
    对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度有关。房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高，而房价上涨时，风险反而越低。从目前来看，个人住房按揭贷款风险较高的贷款可能在8100亿元左右，而这8100亿元贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。也就是说，即使出现最为极端的情况，这8100亿元个人住房按揭贷款全部成为不良贷款，也仅占国内银行体系不足3%的资产。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险并不高。
    一般来说，如果承认住房是消费品，那么，居民的住房消费都是有限消费，住房价格基本上由市场的供求关系来决定，由居民的支付力来决定。因此，住房的价格无论是上涨还是下跌，只会随着住房供求关系来波动，而谈不上金融安全的问题。
    即使有些购买住房的民众是通过银行信贷来进行，无论是房价的上涨或下跌，居民所购买的消费效用不会由于房价上涨而增加，也不会由于房价下跌而减少。既然居民所购买住房的消费效用是一样的，通过银行信贷购买住房的民众并不会由于住房价格的变动而改变持有状况。更何况，居民在通过银行信贷购买住房时，住房按揭贷款首付比例在30%以上。如果房价下跌，购买住房消费的居民如果是由于房价下跌而放弃所持有的住房，那么不仅会带来巨大的经济损失，而且会居无定所。因此，购买住房消费的居民即使是通过银行消费信贷购房，除非他们完全丧失工作或支付能力，否则他们不会放弃对住房的持有。
    【背景】
    银行和房地产之间关系微妙，相互支撑却又相互牵连，任志强那句“要死，也是银行先死”并非耸人听闻。今年，我国遭遇着国际金融环境恶化和国内经济增长放缓的内忧外患。而已经过半了的２０08年，地产业始终被“资金链吃紧”、“降价”、“变相打折”的声音所充斥着，消费者企图从蛛丝马迹中找到买房契机，一场银行、地产、消费者的博弈貌似刚刚开始，其实早已暗斗多时。银行是否会死在地产之前？地产商到底缺不缺钱？高烧不退的房价是否能有所松动？而政策对经济适用房的态度又将如何？
　　房价理性回归？
    【正方】
    马晨：杭州、南京、深圳等地方已经出现了房价向下的趋势。从表面看，北京的房价似乎没有松动，实际上也出现变相打折的情况，如有的楼盘售楼加精装修还送车。这也从另一个层面显示出开发商急切希望将楼售出以换取流动资金的愿望。今年宏观经济整体增长速度趋缓已成定局。从过去好几年到去年，房价被炒得过高，现在应该是回归理性的时候。
    郭田勇：有人认为持续的双顺差、流动性过剩会推动房价上涨，但是我认为流动性过剩是外因，只是事物变化的条件，内因才是变化的根据。2006年、2007年房价大涨，房价水平相对于收入水平来说过高。西方国家1个人用七八年的工资就可以买一套房，但是中国要用二三十年才能买一套，有的甚至要四五十年才能买一套，这是不正常的，远远偏离了价值中枢。
    中国经济过热，钱再多，流动性再过剩，在短期内可能会推涨房价，但是消费者不可能长期持有一个估值偏高的投资品。
    2006年、2007年房价高涨还是有一定根据的，资金充裕者买房较多，普通老百姓买房较少，２０08年或者以后还想依靠这部分人拉动房地产市场不太现实。现在国家限制第二套房，尽量让有需求的人能够买得起房。越往后房价相对于收入来说越来越高的话，炒房者会清理掉一部分房，房子就会出现合理性回调。
    【反方】
    袁钢明：未来房价不一定会跌，可以说基本上不会跌，主要原因是城市土地越来越紧缺。从世界来看，商品房不是盖给富人的，而是针对普通百姓的。比如日本，大多数房都是盖给大众消费者的，只有少数房是超过人们实际购买能力的。
    但是中国情况不一样，因为富裕人口较为集中在几个大的城市。因此，地产商将目光集中在这些很小一部分的高收入人群，市场上经济适用房太少，政策扶持也还没有及时到位。
    同时，房地产是一个很大的基础产业。如果房地产业出现问题，会牵连很多行业，钢铁、建材企业会首当其冲，最后，国家经济也会出问题。因此，政府将对房地产市场采取一些干预手段防止其下滑，这些因素都促使房价稳定，因此，房价往下降的可能性不大。
　　经适房能扛起房价下降大任吗？
    【反方】
    易宪容：房价本来就不是低收入群体推上去的，解决了他们的住房问题，房价也未必会下来。保障性住房对商品房市场不会有影响，因为它们针对的是不同群体，分属两个不同层面。
    另外，房地产本来就有两种属性：即投资的属性和消费的属性。如果在投资的属性下，经济适用房对未来房价的走势是没有影响的。因为，经济适用房不是市场经济的产物，所以在房地产市场由投资属性占主体时，经济适用房的“冷凝”作用几乎没有。
    如果房地产市场以消费型为主导，那么，房价将由供求关系决定。而此时经济适用房就能和普通商品房一样，作为总供给的一部分，在总需求有限的条件下，经济适用房的不断投放市场一定会使房价下跌。
    但我现在的观点是，我国的房地产市场仍然是投资品市场，很多人买房子不是为了住，而是为了赚钱。现在市场上明摆着有很多空房子，但为什么房价还这么居高不下，为什么很大一部分有需求的人仍然被拒之“门外”？在这种市场条件下，依靠经济适用房来抑制房价是不现实的。
    郭田勇：国家出台政策保障经济适用房和廉租房，可以分流掉一部分需求，但是目前关于经济适用房和廉租房的政策还不清晰，因此，它们和商品房之间还存在一些定位冲突。
    对第二套房政策，原则上不会发生根本性变化，尽管如果松动二套房市场会对当前交易量萎缩的市场有所刺激，但是政府还是会严厉打击投机行为。
　　银行一念“紧箍咒”，地产商就头疼？
    【正方】
    袁钢明：现在我国的贷款增速是１４％左右，按照经验，当贷款增速低于１５％时，所有企业都会感到资金紧张，对房地产业来说尤其如此。但是，尽管开发商的资金链吃紧，不到周转不开，开发商不会轻易抛售房产。当开发商不得已抛售房产，个人买房者也开始大规模抛售时，房地产业就有面临崩溃的危险。
    马晨：国家政策规定，开发商拿到地后，应在规定时间内对土地进行开发，如果不开发，就要将土地“吐”出来，地产商受到从紧货币政策很大影响。去年房价猛涨的时候，很多开发商大量囤地，但是资金链又受到影响，因此，目前有些地产商的日子确实不太好过。
    城市化的趋势是不可避免的，城市化也是我国发展的目标。房地产业可以带活其他行业，一旦房地产业出现问题，我国经济将受到重创，因此国家对房地产业的发展情况高度关切。
    但是，今年我国的从紧货币政策不改，现在防通胀是首要任务，这点从央行行长周小川在多个场合的表态中都可以看出来。越南金融危机给中国政府警示作用很大，越南发生金融危机之前大约有两三年时间，通胀率一直保持在7％至8%之间，但是越南政府没有采取积极的政策抑制通胀，热钱大量涌入，再大量涌出，重重冲击了越南经济。
    5月，中国有200多亿元热钱涌入，国家外汇管理局特别监控热钱动向，对对外贸易出口设了专门的账户，记下结汇进来的钱，经过核实后才能准入。在这样的宏观大背景下，国家对未来个人贷款买房肯定在整体规模上有限制。
    【反方】
    易宪容：从国家统计局公布的数据来看，到目前为止，国内房地产开发的繁荣并未改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反而快速增长。如果房地产市场这样的快速增长依然难以改变，那么国内房地产的泡沫迟早会被刺破，也许中国经济会陷入如日本十年经济衰退或美国次贷危机一样的境地，最终，这一切将由全国人民来埋单。
    从实际的情况来看，房地产市场的资金并不紧张。目前为止，也没有看到哪家房地产企业资金链断裂了。对于企业来说，一方面手中持有大量市场所需要的产品，另一方面又出现资金紧张，它一定会把手中大量持有的商品寻找一个合适的价格卖出去。就目前国内房地产市场出现的情况来看，当房地产企业资金链出现紧张时，也一定会为手中的住房找一个合适的价格早点卖出去，以便企业资金早点回笼。
    因此，就目前的情况来看，并非是房地产开发企业资金出现什么紧张。否则，这些企业一定就会把手中持有的住房降价出售。在任何一个房地产市场，没有卖不出去的房子，只有购房者接受不了的价格。住房供给多了，价格达到消费者希望值，那么房地产开发企业的住房迟早会卖出去，资金就能够尽早回笼。
    朱武祥：过去几年，国内很多地产企业确实是以高增长回馈了市场，但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。再加上一系列房地产调控政策，改变了房地产企业的自由现金流期限结构模式，以往增长模式（资产结构）和融资模式之间的不匹配迅速凸显。房地产企业财务危机风险显著增加。
    房地产融资环境严峻局面难以改观，融资环境更为恶化，房地产企业资本结构调整难度显著增加，调控代价很大。比如说股市，以前A股市场对房地产市场有歧视，有些企业本来商业模式很好，但受制于对房地产企业的约束没有及时体现意愿，所以陷入困境。今年不管是买壳还是什么方式，想上市的公司通过股票市场融资的机会不大，或许还要等很长的时间。
    到目前为止，各个地产企业家都在调整资产结构和资本结构，包括降价、销售、卖地买项目、合作开发、民间借贷及发债等模式。成交量下降，销售回款减少，房地产企业不可避免陷入危机，只有少数企业能自救突围。
    郭田勇：银行控制信贷规模，开发商面临的问题主要有３种情况。第一种是已经盖好房子的，交易量萎缩，房子卖不出去了，资金也回笼不了；第二种情况是已经没有钱再去开发；第三种情况是市况不好，即使有钱也不敢再开发。
    开发商对未来预期不是很好，货币回笼不了，开发商可能面临洗牌。一种情况是地产商之间整合。大地产商其实不缺钱，这样，一些小的房地产企业可能被收购，洗牌不是件坏事，可推动房地产市场更健康地发展。但是也不能排除房地产如果出现集体不景气的情况，这样，整个经济领域可能爆发局部性的经济危机。（实习记者马继鹏李画）　

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