香港经验证明房价下跌带来的风险依然可控

　　百度财经：这样的调整过程带来的一些负面影响会不会使得类似次贷风暴的危机在中国上演，会不会真的出现“银行比开发商先死”的状况出现？

　　巴曙松：这是我最近在高度关注研究的一个题目。比较日本和香港的房价大幅波动时期的影响。日本的房价也大幅的调整，香港的房价从97年的调整下跌的最低点可能调整了65-70%，在这个时期，香港银行的不良贷款率是1.5%， 这么大幅的调整，没有出现银行的问题，也就是说，我们银行现在要做的工作，也要从这种盲目乐观的气氛中转换过来，转换到，我们是一个调整阶段，中国经济进入调整期，不光是股市房地产市场进入调整，银行也进入了调整。我们发现，香港的这么大幅度的房地产下跌为什么银行相安无事？

　　我们总结起来几个方面的原因：第一是香港具备非常完善的房地产金融、法律环境和非常强的法制意识，无论买卖是要独立承担风险，具备独立承担后果的决策能力。香港市场当时调整那么多，出现那么多负资产，是你当时自己购买做出的决定。不能说涨的时候你享受好处，跌得时候不受任何约束的退掉。

　　第二从银行角度来看，表现出了非常强的弹性和灵活性，这个做起来并不复杂，但是我们的银行现在可能还没意识到要做这些工作。比如对债务非常灵活的重组，对贷款人偿还能力的灵活的评估和调整。你在经济情况好的时候可能一个月还5000、6000，经济不好的时候，500、600也能还，这样呢，能保持一个归还可能得以运行下去。我们没有这样相应的法制环境和法律意识，这样对市场的冲击可能会很大。而且香港的个人信用制度，如果不归还就进入个人的信用资料甚至就是破产。你可能在5年或者7年时间内，你个人的消费等各方面进行约束。再一个，我们银行不能这么呆板，要进行一个非常灵活的债务期的调整和重组。

　　现在过于悲观或过于乐观都没有必要，所以现在还来得及。过于乐观就是没有关系啊，你首付30%，你付了两年怎么也有10%啊，100万的房子评估时候已经打了7折啊，所以如果从这个底线跌倒银行要处理它的时候，已经跌了40-50%了，所以应该没有问题，这种过分盲目的乐观，他的错误在第一，世界各国的经验表明，真正等银行把房子收回进行处置的时候，100万的房子肯定处置不了100万，那个时候能处置到40、50万就不错了，往往是比想象要差。第二资产市场的调整，往往是在经历过一个平稳调整后出现一个雪崩式的调整，股市也是一样的，稳定一段时间，稳定不住了就使雪崩式的。对于购房者他有个底线就是首付加上他已经付出的房款，如果再加上房地产企业普遍存在上游的欠款和下游的欠款，如果他的资金一旦出现紧张，这种调整力度可能会比我们想象的大。

    断供给各个银行带来的影响大小不同

　　百度财经：你觉得最近深圳最近出现的断供现象，你觉得会是个别现象还是会出现全国蔓延的情况？

　　巴曙松：我们现在讨论的是资产市场的价格波动，去年以来的深圳出现的大幅上涨，每个月都有的上涨本身就不正常，现在的调整只是它去年上涨幅度的一半都不到，后期的上涨本身就是无量的虚涨，有很强的水分，怎么挤掉它？就是希望我们的百度也好，房龙也好，这样的一批提供多元化的可以参照的信息的渠道，才能让我们知道真实的交易量是多少，当时最高点的一平方米50000或者70000，到底成交了多少？占整个市场的权重多少？后期可能是一个无量空涨，这个时候往往是一个资产市场见顶的典型现象，股票市场也是一样的。不同的城市，可能也有很大的差异，取决于你原来在过去4、5年的大涨里面有多少是实需推动的，有多少是投资投机力量推动的。调整会将房地产市场的投资投机力量消耗掉，最后形成房地产市场的坚实后盾的就是真实需求。我们看到一个大的判断，我们过去两年的房地产市场是以透支未来几年的房地产消费市场需求为前提的。它的房价不是按照比如刚毕业的大学生每个月的工资的多少来计算，往往可能是，按照工资的4、5倍来计算。这是双方的父母组织贡献一些首付，做一些支持承担起来的，它带有一定的透支，第二可能是，高端的房地产的实际需求可能基本上已经得到一定的满足。那么再接下来就是就是一些中产的房地产需求怎么汲取购买力变为实际需求的过程，所以它肯定是需要时间的。

　　百度财经：上海银监局年前曾经公布过一个数据，银行对房地产业的贷款率在30%，你怎么看房贷给银行的风险？

　　巴曙松：这个数据不能笼统地加总，他分为房地产开发贷款和按揭贷款，前者给开发商的风险高，后者给个人的风险低。这轮调整开始，房地产开发贷款一直在紧缩，这就取决于不同地区银行的风险判断能力。但是深圳的房地产市场的调整，给了我们一个案例，各家银行完全可以做一个压力测算，最大幅度不过是像深圳这样的调整，在这个地区银行究竟出现了多少不良资产。我也是一家上市银行的董事，这家银行就对这个非常重视大家一致要做这个个案分析。到目前为止，这么庞大的一个房地产市场的投入，仅仅因为有一个房地产中介捐款潜逃导致的一两百万的损失。是不是所有银行都是这样，或者问题还没有充分的展现，这都是考验各个不同银行，各个不同地区监管部门的风险把握能力。但是肯定有一点，下一步房地产市场的调整以什么样的方式，在多大程度上会影响银行的资产质量，这个是各家银行应该密切高度关注的核心问题。

　　百度财经：你个人判断断供潮如果出现扩大化，对银行会有多大影响？

　　巴曙松：这里面存在有几个不确定的变量，我们的法律环境是否会在这段时间内完善，进一步的加强约束，如果这个后果追溯的法律效力提高了。这个要做具体得抽样分析，到底这个断供是第一套还是第二套，不同的个案差别很大。如果说是第二套房，银行有充足的处置权。而且不同的贷款条款不一样，我们国家还有一个有条款，如果能证明这个房子是你的生活必需品，银行是不应该处置的，这使得大量的第一套住房，本来是抵押贷款，事实上变成了信用贷款，因为你本身就处置不了我的资产吧，所以，不同的银行在以前的贷款业务里面有一些各自的防范策略。 比如有的城市银行在房屋贷款协议里面加了条约，这个房子不是我的必需住房。现在的价格波动出现以后就看这些银行自己前期的风险防范能力了。如果处理能力比较弱后果可能比较严重。我了解到，在一些出现高点很可能调整幅度比较大的地区，一些理性的银行介入非常有限，比如在北京，一些银行只做5000-10000的楼盘，或者在做一些调研以后，哪些楼盘是实需求最大的楼盘，它就只做这一部分楼盘。这对银行也是一个调整和挑战，不是像过去3、4年内那么稳定的赚利差，有那么丰厚的利润。原来很多银行就开始做这样的定位和调整，这个就是一个检验的时候。这就像去年在最火热的时候，我既看到很多房地产开发商高价拿地，也看到很多清醒的开发商将他的一些项目进行转让，这就是市场一个独特的机制。

    热钱出入房市股市是被夸大的故事

　　百度财经：最近中国外汇数据的表明，中国市场上可能存在很多的热钱，这个对房市和股市的表现会有什么样的影响？

　　巴曙松：照我们的测算情况来看这是一个被夸大的故事，从常识抽查也可以看到，如果有那么大的数字，上万亿美元的热钱，我们整个股市的流通市值才5、6万亿，那它放在哪里呢？房地产市场，我们可以从房地产市场购买的程序，所需要的登记制度，所以根本的原因还是要回到，你这个经济是不是有通胀压力存在，指望说有热钱的流入流出能住到中国这个一个庞大的经济体的一个行业走向，几乎是不可能的。

　　百度财经：你估计在中国目前的热钱数目会有多少？

　　巴曙松：按照传统的经典计算方法可能是3000亿到5000亿之间，但是占我们整个一万多亿的外汇储备比重不大，而且是不是热钱其实并不重要。我经常讲一句话，改革开发30年初起，第一笔进入北京投资的钱，肯定是带有典型的热钱性质，充满了不确定性。因为刚刚从十年浩劫中走出来，只能说是试一下，不行走人，这是不是典型的热钱？但是看到北京过去30年的高速成长，到今年我们要办奥运会了，他就变成了30年的投资，不断地滚动，你说这能算热钱么？所以关键的看经济增长的健康程度，发展程度。如果你的经济出现重大的恶性的通胀，即使不是热钱，可能也会想着要跑。所以与其这个时候对热钱这个问题精心讨论，还不如对中国目前经济的产业有哪些问题惊醒讨论。

　　真实的问题就是这个产业过去四五年过得太舒服了一点，所以要调整一下，出来混总是要还的嘛，最困难的时期还没有到来。现在房地产销售的周期需要几年的时间，现在这段时间的利润主要是前几年拿地成本比较低的时候，已经建得差不多了。真正的调整对象是这两年那地成本比较高的企业。在一片疯狂的乐观的气氛里面，以比面包还贵的价格买下来的面粉。现在面包价格已经大幅下调了，这一部分它还有没有资金去建成，都还是一个问号。等他要建的时候，建材成本大幅上涨，人力成本大幅上涨，土地成本也很高，信贷取得也很不容易。在这个环境下还能把房子建好，卖出去，这样的房地产厂商才是中国目前能够坚持下去的。我估计这样的房地产商是少数。