百度财经讯 7月19日下午，由房龙网主办的中国房地产创新大会暨房龙网上线仪式，在北京国际饭店隆重举行。仪式结束后，参会的国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生接受了百度财经专访。在谈到随着房地产行业调整有可能出现的金融风险问题时候，巴曙松强调，他表示根据香港之前的经验，房价下跌并不会给银行带来太多的呆坏账，而且目前国内银行受到房价下跌的影响非常小。巴曙松建议，银行应该有更多的灵活性来处理可能到来的由于房价下跌带来的个人按揭贷款还贷问题。

    经济结构转型的大环境下房地产市场调整不可避免

　　百度财经：今年房地产市场在大涨过后进入了滞胀期，房地产行业正在经历一个调整，在这种情况下市场出现一些呼吁救市的声音，您认为政府会不会放松房地产业的信贷控制 ?

　　巴曙松：房地产市场和股票市场一定程度上都是国民经济的晴雨表，他们的调整也反映了，我国经济增长在经历一个调整。07年11.9%的经济增长可能是近年来少见的高点，所以在这个年份的股票市场和房地产市场都发展的特别好，可能也是近年来的高点。所以救不救市，对于股票和房地产市场，它的根本逻辑在于，如果这个市场很小，政府有足够的主导影响力，那么还有可能采取适当的措施去干预它，当时如果市场规模已经发展到非常大，而它已经跟整个国民经济的运行渗透紧密，这个时候的措施还是把经济运行的基本面改善。比如说，现在股票市场的大幅下跌的背后其实隐藏着对上市公司盈利的根本担心。现在大家说上市公司动态市盈率降到20倍了，但是我们可以看到上市公司的ROE还是17%，是历史高点，它如果回落到12、13%，它就是30多倍市盈率，还是很高的，所以下跌是反映了对上市公司盈利的担忧。为什么呢？因为上游的原材料价格在上涨，通货膨胀的压力还有、劳动力成本也在上深，这个必然挤压它的收益率，在这个大的趋势下，没有哪个行业可以幸免，房地产行业也是一样的。所以我觉得像以前一样的全国性的干预性措施可能不会见到。基本逻辑还是回到，经济基本面好，股市房市才会见好。

　　深沪股市的市值规模已经达到十几万亿，怎么救市？要投入多少资金？房地产市场的市值比这个还要大，大家可以到百度网上百度一下，我曾经和几个房地产市场的研究员测算了一下，在深圳房地产市场房价、地价最高的时候。现在的深圳市值值多少钱？结果数字大概是30万亿。一个深圳是30万亿，你说这个价格是可持续的么？我们还说，如果这个房价地价各打个两折，两个加起来打个六折，18万亿，还是比现在的股市市值要高，这么一个庞大的市场，怎么去救市？所以还是不如去完善市场，去提供一个透明的市场，完善法制，让投资者放心。在一个混浊的市场上投资者才会观望，他掌握不了足够的信息。           

　　我参加了许多房地产市场的研讨会，到最后相当多的领导和学者最后就是对房地产市场这个数据的来源和准确性进行争论，所以这个市场还是一个比较混浊的市场。市场完全透明是个理想状态，但是市场的透明化可以加深投资者的对市场的理解，避免一旦看好大家都买入，至少可以避免市场的大起大落。所以前这个市场，即使没有政府的调控，调整难道是可以避免的么？

　　从世界范围来看，我们出现一个很少见的现象，在很多城市出现面粉买的比面包贵，土地拍卖的价格比旁边新开的楼盘价格还要高，你觉得这个是可持续的么？在很多城市出现，住宅比写字楼要贵一大截，所以，这个调整是将来市场发展的一个需要。

　　巴曙松：银根收紧包括货币供应量的减少和信贷控制。如果体现在信贷控制上，那么面临这个问题的不仅仅是房地产企业，如果你是银行行长，信贷增长即使放松了，也不可能将新增的贷款都投在某一个行业。比如说能源价格上涨我们的炼油行业需要大量的投资，基础设施需要大量的投资，必然是选择各自行业里，管理比较健康，接受调整能力比较强的企业。所以现在所有的政策都是目标经济调整，包括信贷的调整很多也是给优秀的企业。现在媒体内容提供商逐渐的透明，让投资者更清楚地看到各个企业的资金实力，和真实的销售进展，真是的数据加剧了分化和整合，这个趋势正在推进。

    房地产行业的调整会经历四个阶段

　　百度财经：目前很多房地产商表示他们已经受不了了，已经被套牢了，这种情况你觉得房地产行业的调整还会走向什么方向？

　　巴曙松：网络的好处就是让市场有记忆，很多年前，我和一些房地产的研究员说过，中国房地产市场还没有经历过一次完整波动的检验。在上一次周期的检验，就是在海南、北海的局部波动，自那之后这个真正意义上房地产市场的形成和波动这个是第一次， 第一次随着经济周期的大的调整和回落。再往前看，当时房地产企业有五万家的时候，现在的房地产企业绝大多数是在市场暴涨时期进入的，认为这个市场有暴利有很大成长空间，都不一定具备房地产行业所需的基本素养和管理能力，那把这个市场推高了。

　　所以我最近也在网上写了一篇文章，就是寻找15年以上的房地产企业，为什么这么说？在投资界有句话，只有当潮水退去后，我们才知道谁在裸泳，上涨的时候大家都能赚钱，我相信，如果一个房地产企业拿到一块地，然后等两年就能靠这个地成为企业的主要利润贡献的话，这样的市场还用得着真正的房地产开发商么？只有在投资者掌握了充分的信息，进行了精挑细选，有一定的选择空间的时候，才能让真正的房地产商脱颖而出。是那些呢？就是注重房屋的品质，注重销售的创新融资的创新，具备稳健的财务结构，对整个市场的波动保持敏感，不对这个行业保持狂热。

　　我们看到过去的4、5年，中国的房地产行业是温室的花朵，整个市场在扩张，爆炸式的增长，一开盘就卖光，甚至在有的城市每个月都往上加价，而他的成本本身也不高，所以这样一个盛宴总有结束的时候。我到看到和很多房地产商希望救市的不同，我碰到一些资深的房地产商都希望紧缩的力度更强一点，我们进行行业整合的机会更大。我们看到这和中国大的产业整合的背景是一致的，我们不能仅就房地产市场讨论，在过去几年，房地产市场和中国股市一样充满了乐观自负甚至自大的气氛，事实回落下来后发现，你对整个经济和消费贡献的增量在哪里，你是享受整个市场波动带来的利润，还是真正自己有所贡献？

　　最近我们对中国企业进行的一些调研，一个核心就是中国经济经过30年的发展进入了一个重大的转型阶段，这个转型就是，我们靠出口带动要慢慢转向靠内需，我们靠大量地价低成本的资源和劳动力的投入要转向靠技术进步创新来带动。这必然 一些低端的不具备专业素养的企业将首先碰到困难。在这个调整时期里面会碰到什么心态是很有趣的，它跟房地产和金融市场都很接近，就说首先第一个阶段不以为然，认为它是暂时的，根据过去4年的经验每一次调整都是买入的机会。第二阶段在房地产企业的表现就是是抵抗，就是再怎么样我不降价，第二阶段开始意识到调整真来了，我的资金有紧张，那么就开始了暗降，口头还是比较硬。第三阶段就是暗降变明降，我们现在处于第三阶段。第四阶段就是有一部分开始推出市场，他的楼盘，项目会被比他效率更高的拿走，这个会持续多长时间？我想不是几个月的时间，我想是一年甚至更长的时间，才能有一个更健康的发展空间。中国肯定是需要一个有活力的房地产市场，但他不可能是一个非常狂热的、过于乐观的，过于透支未来消费能力的市场。这样一个市场是不可能承担起中国房地产行业未来发展重任的，这个是温室的花朵，我们现在只是把它搬到自然的环境里，让他接受检验，让我们挑出更好的房地产企业，让他来获得更多的发展机会。他自己也会找到发展机会。

　　房地产市场的调整和股票市场很接近，有一个钟表周期一样，第一个见顶回落，抢反弹，第二阶段，有点迷茫，又跌下来。第三阶段就是愤怒，怎么不救市，不分析经济的基本面，行业的基本面，依靠外在力量的救市。第四阶段，就是救市希望破灭，失望，失望之后，最后是绝望。

　　我曾经和一个基金经理聊天，什么时候才是市场见底的时候，他说就是坐飞机的时候别人问你，你是做什么的？告诉他是基金经理以后，别人对你表示同情“啊这两年你受苦了”，这个时候可能就是调整比较充分的时候。房地产市场怎么调整不知道，中国这是第一次，可能会有大量的值得研究的经验。我们的周边地区，香港房地产市场在97之后，它的房价的调整剧烈幅度，65-70%。我们未必会调整幅度这么大，因为我们的市场大，土地需求大，这是刚性的。

    房地产企业股票可能会有20-30%下降空间

　　百度财经：你觉得调整多少合理呢？

　　巴曙松：这不是谁能测算出来的，是市场交易出来的。我们看到房地产股票大幅下跌，房地产股票市盈率跌倒现在的水平，隐含的投资者的假定，是房地产企业股票要下跌20-30%。这不是那一个人算得，而是现在房地产股票下跌隐含的假定。到底是多少？我们拭目以待，但是很有可能，股票市场先于房地产市场见底，因为金融市场的反应更灵敏，投资者通过调研，很快的在交易上做出决策，房地产企业调整上是需要时间。你见底不表示马上会上升，它在底部可能需要适当的消化时间，中国很可能走的是一条用时间换空间的道路。你指望它大幅下跌呢，有几个约束因素在那里，中国的18亿亩农田的底线在那里。从短期来看，市场已经形成了一致的预期，观望，看过去四五年蹦跶的开发商到底能进的起多久？这个时候成交量没有恢复，市场很难进入一个火热的状态。在成交量萎缩的情况下，由于信贷的控制，由于房地产开发商之前认为天经地义应该享受的低成本融资再难得到，出现调整就是必然的。

　　百度财经：这次房地产行业出现的波动周期会有多长？

　　巴曙松：这个我们要等，房价和居民的收入比在当前，总有一个要调整，较快的收入增长才能承担的起这个房价。

　　百度财经：那你觉得现在的房地产商怎么做才能度过这个调整期？

　　巴曙松：我们这个调整期面对三万家房地产企业，真正的问题和解决办法是同时产生的，只是看你有没有这个敏感性去发现它。我们已经看到很多房地产商已经敏锐地选择了不同的策略，比如说像万科这样的感觉到调整要到了，迅速的加快了现金流的回收，主动地进行了价格调整，他走这种规模扩张来赢得定价能力的策略，保持健康的财务结构。另外一种就是做品牌，比如说定位于满足我们网络精英的需求的，各种配套服务很完善的项目。这些不同的模式到底适应能力有多强，我也不知道，因为这时候我们第一次面临一个真正的周期的检验，所以说各有各的问题各有各的挑战，比如说你坚持走高端，销售量就上不去，汇款就慢，那你的资金压力就大。而另一种快速奔跑法，也面临着市场的硬约束。

　　房地产市场正在进入比较难过的时候，你想，什么叫做调整？调整就是你这个行业有些企业没有了生存能力，没有相应的管理能力，或者说就是简单的运气不好，要把这部分参与者通过调控积压出去，这就是调整。而且我们现在经历的这个阶段，很多国家都经历过。我们说了很多次，但是真正的推进是这一次才开始整合。香港这么一个弹丸之地，曾经也有三五千家房地产企业，而现在他前六大或者前八大房地产商就占了百分之六七十的市场份额，这也是香港房地产市场能度过九七金融风暴那么艰难的调整期的一个重要原因，也就是说它的房地产开发商本身是具有实力的。不至于形成那么多烂尾楼，交不了房那样的问题。