2008年7月17日 信立怡高市场研究中心
（一）正相关影响因素
1、信贷：信贷增加将会导致抵押贷款17173的数量增加，可用于购房的抵押贷款的增加，将会提升人们的现实购买力，从而放大住房需求，提升房价。
2、货币供应量：货币供应量增加将使得消费及投资者货币增加，提升中低收入者的购买力，从而中低收入者购房需求增加。
3、国际投机资金：国际投机资金将会推动投资需求增长，进而导致房地产价格上升。
4、区域经济发展：区域经济发展不平衡导致局部区域无限人追求有限土地，导致土地资源稀缺，促使房价上升。
5、银行储蓄额：今年1月到4月，我国居民储蓄增加了4万亿元，其中一部分就是海外流入的热钱。这些热钱不会“安分守己”，一旦遇上合适的时机，最有可能流向股市或楼市，造成股市的大起大落和楼价的上涨。
6、城市化水平：城市化水平与房价成正相关关系，城市化水平每提高1%，房价上涨2.91%。
7、房地产需求与销售现状：房地产需求与销售两旺，将会提高对房地产价格的预期，导致大量投机行为的产生，将会导致房价上涨。
8、政府土地运营：土地是政府收入的重要来源，通过土地运营，导致土地价格上涨，增加房地产成本，导致房价上涨。
9、建材等原材料价格：建材等原材料价格上涨及整体物价上涨将提高房地产建筑成本，导致房价上涨。
10、CPI：CPI当中不直接包括房价，包括建房和装修材料费用，包括公房和私房搜狐网的房租以及其他费用，也包括房屋贷款利率的变化，以及物业管理费用、维修费用等。这些都与房价密切相关。
（二）负相关影响因素
1、利率：利率上升将会导致贷款成本增加，供需紧缩，供过于求，房价下降。
2、资本市场：股票价格上涨，导致房地产投资减少，促使房价下降。
3、汇率：汇率上升，导致资金流通减速，从而促使房价下降。
（三）其他影响因素
1、越南经济危机：越南经济危机一方面会对外国投机资本起预警作用,使其撤出在华资金,另一方面,中国坚挺的经济会促使在亚洲其他国家的资金流入中国。
2、次贷危机：次贷危机对房地产市场产生两方面影响：一是对中国房地产起预警作用，使房地产价格更加理性。二是国外投机资金涌入中国处于发展中的房地产及股票市场，提升房价。
3、奥体经济：奥体经济并不直接决定房产价格,通过促进城市经济发展,提高人们的经济收入,最终会对房地产价格产生影响。
北京 ——奥运会投资将超过3000亿元，奥运会对中国经济的拉动作用是全方位的。世界著名投资银行高盛公司在一份研究报告中称，举办2008年奥运会将给中国带来长远的利益，估计奥运会将直接促使中国在2002年至2008年间ＧＤＰ每年多增长0.3个百分点，其间接焦点装修家居网的刺激作用将在2008年后持续。奥运村公寓已陆续开卖。一期投放市场342套住房 起价每平方米16800元，其他34栋住宅楼也将销售。两个月内销售了200套。
三、房地产正常发展的评价标准及济南房地产发展研判
（一）房价增长率与GDP增长率比值
1、基本定义
房价增长率与GDP增长率之比，主要测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。一般指标值在1以内属于合理范围，1-2泡沫预警，2以上房价虚涨泡沫显现。
2、国内现状
国家统计局公布2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。2007年中国国内生产总值为246619亿元，增幅为11.4%，比上年增长了0.3个百分点。房价增长率与GDP增长率比值为0.67,处于合理范围内。
3、济南研判
初步核算，2007年，全市实现生产总值2554.3亿元，按可比口径比上年增长15.7%。
2007年济南新建商品房全年平均价格为每平方米4990元。2006年房价在4000元左右。房价增长率在24.75%。 房价增长率与GDP比值为1.58，处在泡沫预警的范围内。
（二）房价收入比
1、基本定义
房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性。国际上通常认为chinaren的合理范围是3-6。
2、国内现状
我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以下，相当多的城市在4倍以内，属于房价不高的范畴，超过6倍的主要是一些大城市，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。
3、济南研判
2007年济南新建商品房全年平均价格为每平方米4990元，城市居民可支配收入18005.1元。 2007年人均住房面积为21平米，以此计算，济南市2007年房价收入比为5.8，处于合理范围内，非常接近合理范围的最高上限。
（三）房屋空置率
1、基本定义
空置率，就是房子施工完成，交付销售，在正常销售期间没有卖出去，或者出售出去之后，没有充分利用，被闲置。空置率的算法有三种：全社会空置房面积/全部住房面积；空置商品房面积/最近三年竣工面积；空置商品房面积/当年竣工面积。10%以内是正常，10-20%较危险，20%以上严重危险区域。
2、国内现状
截至2007年11月底，全国商品房空置面积为12355万平方米，同比增长7.9％。其中，空置商品住宅6723万平方米，增长6.4％。房价与商品房空置面积的双高显示出房地产市场的风险正在日益积聚。
3、济南研判
采取第三种算法，济南2007年商品房销售面积为318.13万平米，空置45.5万平米，空置率为14.3%，在10-20%之内，处于较危险区域。
（四）销售价格与租赁价格比
1、基本定义
租售比是衡量房价高估与否goodfeel的重要指标，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，用来衡量一个区域房产运行状况，一般界定为1∶200至1：300之间，如果租售比低于1∶300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果高于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。
2、国内现状
中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》显示，2006年我国部分大城市二手房的租售比已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。北京2007年从年初的1：249涨到年末的1：318，远超过一般租售比1:200的国际警戒线。
3、济南研判
目前济南租售比基本在1：200—1：300之间。以位于山大北路的汇科旺园为例，一套115平米商品房，当前租金2800元（30元/平米使用面积），售价7000元/平米，30/7000=1：233；山师东路一套62平方米的房子（使用面积50平米），售价为5600元/平米，其月租金合计1000元，租售比为1∶280。
（五）总结：
1、济南市2007年房价增长率与GDP比值为1.58，处在泡沫预警chinaren的范围内
2、济南市2007年房价收入比为5.8，处于合理范围内，非常接近合理范围的最高上限。
3、济南2007年商品房销售面积为318.13万平米，空置45.5万平米， 空置率为14.3%，在10-20%之内，处于较危险区域。
4、目前济南租售比基本在1：200—1：300之间。
5、以上四个指标表明，济南市目前的房价处于正常与过热之间，有过热的迹象。房价处于预警范围内。
