从金融街到奥体中心 环线经济挑动北京主动脉

　　编者按：近一个时期以来，写字楼销售市场“中字头”大型企业集团公司争抢独栋写字楼的现象日渐显现。据了解，北三环沿线的北环国际中心、金澳国际、德胜国际、环贸中心二期等诸多入市或即将入市的商务写字楼项目，都将销售政策向这些能够“消化”独栋的客户倾斜，有的则干脆拒绝散户销售。而日前，北环国际中心联合搜狐、搜房、北京写字楼等网站及相关的市场调查机构，对奥运后、世博前跨国公司、大型国企以及新经济产业的不同法人群体组织了《大型公司办公选址问卷调查》活动，为期十天的问卷调查共收到148份有效问卷。根据问卷调查的数据综合分析，大型企业特别是具有创新能力和垄断优势的企业，在置业选址上对于交通便利、商务氛围浓厚且具有提升形象的地段尤为看重。在金融街、政务区、CBD、东西二环等办公物业趋向饱和的状况下，他们的目光也都不约而同地瞄准了北三环、北四环。

　　从金融街到奥体中心 京北环线经济挑动北京主动脉

　　北京写字楼信息网讯 假如将整个城市看作生命体，北京的经济的大脑和心脏是金融街、中关村和CBD，而贯穿全城的环线无疑将成为搏动整个城市的经济大动脉。到目前为止，二环、三环、四环沿线已经形成了一个个以高级商务为核心，大公司总部云集、高档消费作为其配套的城市经济的动力核心，它的经济辐射能力不仅仅局限在环线的多个中心区域，大多入驻环线经济带的世界知名企业和大公司总部在自身当量和经济影响力上已经覆盖了整个北京。

　　大量跨国企业、知名公司、国际性驻京机构、豪华酒店、高档百货公司、甲级写字楼云集，已成为环线各个交通枢纽的重要特征和发展趋势。由于各个中心区域将城市环线上兴起的独特高档商务经济与其他区域经济区分开来，同时又比较准确地表达出其核心地位和城市价值，我们形象的描述其为“环线经济”。范围从原有的二环线金融街、建国门、德胜门到三环线的国贸、公主坟、三元桥、马甸等，加上目前四环线的中关村西区、望京、四惠、奥体中心、丰台科技园等经济圈，环线经济有继续向外扩延的趋势。

　　四大理由催生环线经济

　　理由1：便利交通——陆空两栖直达

　　从某种意义上来讲，没有陆、空两栖直达的便利交通，环线沿途要成为北京的环线经济带就要打一个“折扣”。自申奥成功后，为了实现城市交通的便捷性，政府进一步加大投入力度，加快了城市道路交通等的基础设施建，目前北京的市政交通正在全面全面加紧建设中，围绕亚奥板块根据城市道路轨道交通的建设规划，地铁5号线已于2007年9月通车试运营，贯穿整个京北、京东的地铁10号线和沿中轴线直通安华桥的奥运支线将于2008年6月底投入运营。东部区域，直达机场的高速路在原有机场高速路的基础上分别增加了南北两条高速路。城市所有环线都与三条机场高速公路无障碍、无红绿灯相交，到达北京国际机场块快则20分钟，最远的西四环通过环线从南北两个方向到达首都机场不过60余分钟的时间。各个环线打通了所有的交通瓶颈制约。因此拥有环线路、甚至地铁等良好的交通条件的环线经济带的发展势头必将更加迅猛。

　　理由2：成熟配套——高档商务量身之作

　　应该说，消费者对选择在环线进行商务办公有着极高的认同度。不仅各条环路作为北京市的交通主动脉，有着极为便利的交通条件，更为重要的是，环线上的众多高档、品牌办公物业由于其充足的停车位、优质的餐饮配套、安全高速的电梯、气派的大堂等硬件配置在消费者心目中形成了良好的区域形象，在软件配套方面，这些高档商务办公楼聘请的国内国际知名物业管理公司在服务的人性化、灵活性、可调节性方面又有着其它很多写字楼不可比拟的优势，也聚集了大量知名公司的入驻。同时这些高档、品牌物业大都是具有多种功能的建筑综合体，也为环线经济带的入驻企业客户提供了非常便捷的生活配套设施。另外，正在环线沿线建设中的北京国际中心、北环国际中心、金澳中心等高档写字楼，也以打造“超甲”、“原生态”、“绿色办公”等高档商务办公新环境为口号，在现有办公物业的开发基础上提出了自己独特的“卖点”，从而树起写字楼开发的潮流大旗、引导都市高档办公物业的时尚潮流。

　　理由3：需求旺盛——大公司争相进驻

　　作为中国的政治、文化、经济中心和日益国际化的大都市，北京越来越受到全球企业的青睐，大量企业争相进驻北京，而环线上的各个交通枢纽和中心板块以其自身的先天绝对优势，成为外来知名企业和国内大型公司的首选。比如目前世界500强企业进驻北京的156家中，有92家入驻东三环与长安街交汇处的国贸、嘉里、汉威、航华大厦等；金融街聚集58家中央直属企业，19家上市公司，38家中央部委机关；北三环马甸交通枢纽也集中了中石化、华北电力、“七省驻京办事处等能源、科技、文化教育、影视发行机构的企业总部。

　　在一些企业看来，北京写字楼的建造档次和服务水平还没有达到其苛刻的要求，尽管如此他们也选择在高档酒店众多的环线驻扎。据记者了解，目前在北京仍有相当多的实力机构花大价钱租赁5A级写字楼或酒店作为办公地点，市场迫切希望环路沿线能提供更优质的写字楼产品和服务。

　　理由4：城市架构——“国际金融中心”催生北京地产新格局

　　近日，北京市委、市政府正式下发《关于促进首都金融业发展的意见》，明确提出首都金融业的定位和工作目标是将北京建成具有国际影响力的金融中心城市。

　　从2003年开始，北京就提出筹建国际金融中心的设想，并为此作出了准备，事隔五年终于将这个计划高调公布。

　　该意见对北京金融业发展的总体布局是“一主一副三新四后台”，从优化金融发展环境、优化金融功能区规划建设等十个方面提出了具体实施方案。

　　“一主”是指金融街作为金融主中心区，要进一步聚集国家级金融机构总部，提高金融街的金融聚集度和辐射力。

　　“一副”是北京商务中心区(CBD)作为金融副中心区，是国际金融机构的主聚集区。加快北京商务中心区的核心区建设，提高国际金融资源聚集度。

　　“三新”是新增海淀中关村西区、东二环交通商务区、丰台丽泽商务区为北京市新兴科技金融功能区。

　　“四后台”是加快推进金融后台服务支持体系建设，完成四个金融后台服务园区基础设施规划编制工作，推进海淀稻香湖、朝阳金盏、通州新城金融后台服务园区的征地拆迁和土地开发工作，推进西城德胜金融后台服务园区配套设施建设。

　　从以上的空间构架不难看出，无论“主”、“副”，还是“三新”、“四后台”，无不扎根在环线的主要交通枢纽，而且以环线作为其立足基础向周边辐射与拓展。可以预期，环线经济带在北京未来“国际金融中心”的空间构架中将发挥至关重要的作用。

　　环线经济是这样“炼”成的

　　“罗马城不是一天建成的”，而环线经济的形成也非一日之功。比较城市核心区的发展历史可以发现：大北窑的繁荣是由于十字交通枢纽作用和国贸综合物业带动了其他物业类型的发展；东、西、北二环、三环写字楼林立同样与其便利的交通分不开，而环线经济的形成除却其地段提供便利的交通条件外，更重要的是周边的商业配套不断发展、壮大、成熟。可以说，环线经济带的形成是一个逐步聚集、历史形成的结果。

　　多年来，北京城市发展与扩张一直延续着向城市周边“摊大饼”模式，这与北京的城市交通建设以环线扩张和延续相配合与呼应。在环线的区域文脉上，代表“洋”的国贸、望京，和代表“中”的金融街、中关村、马甸等将多种既不相同但又互补的文化和谐交汇到一起，形成了环线经济带上具有丰富性、包容性的文脉特征。因此众多的中外公司、企业和机构纷纷入住环线就是明证。因此，环线经济已不是一个简单的区域经济概念。更多的是，环路沿线已经成为北京迈向国际化的代名词和中西政治、经济、文化交流的重地。

　　同时，在环线上的各个交通枢纽和中心区域，由于便利的交通以及其在发展过程中特殊历史地位和辐射作用，也带动了整个环路沿线大小商务办公区、商业中心、一条街等沿线区域内各个具有鲜明特色的“小经济圈”的发展。随着国贸、城乡贸易中心、赛特、北环国际中心、京广中心等高档、品牌办公物业以及燕莎、嘉里中心、香格里拉大酒店等北京市知名星级酒店在区域中心的几年甚至几十年历史“沉淀”，从而在环路沿线形成了商圈根基深厚、甲级写字楼云集、高档百货齐聚、外企争相进驻的黄金宝地。

　　环线经济现状大调查——三类物业撑起环线经济

　　商务甲级写字楼成主流

　　在环路沿线上，分布着大量的顶级写字楼，众多国内外的知名企业入驻与此，为环线经济的形成提供了实力的保证。国贸、京广中心、赛特、城乡贸易中心等家喻户晓的顶级写字楼都处于环线上，都保持着极高的入住率，且入驻的公司都是有实力、响当当的大企业。世界500强中国公司或办事处的办公地点都设在环线中心地段，众多中国的大型公司或机构也都在环线上建造或购买自己的独栋办公物业。这些大型的企业，无一不为北京的经济发展作出了贡献，它们雄厚的实力为环线经济的形成提供了保障。

　　便捷的交通、成熟的配套以及多元的文化底蕴，使得2008年注定是环线写字楼的开发高峰年。目前北环国际中心、金澳国际、朗琴国际中心、德胜国际、环贸中心二期等知名地产商都将在二环、三环的重要交通节点——马甸、广安门、德胜门、安贞桥等推出高档商务办公写字楼，在奥运后经济和构建“国际金融中心”的背景下北京的写字楼大战必将于在环线上全面引爆。

　　高档精品百货聚集

　　在环路沿线上，聚集了大量的高尚居住社区，这些社区的居住群体为这环线上的经济发展提供了最强有力的消费支撑。四环以内数以千计的中高档设区的拔地而起，不仅让北京先富起来的一批人找到了适合自己居住的家园，而且把众多喜爱都市生活的白领人士也吸引到了环线周围。

　　同时，因人气而带来的消费需求也为环线经济提供了消费支撑。燕莎、赛特、宜家百盛等百货商场标志着世界最顶端的品牌落户在环线经济带上，一开始就锁定中、高端消费者。另外，在环路沿线也聚集了大量的大型百货商场，城乡贸易中心、双安商场等都如一颗颗珍珠镶嵌在环线经济这条项链上。

　　高档星级酒店火爆

　　在环路沿线上，分布着北京目前80％以上的高档酒店，而它们中的大部分都在国内外享有极高的知名度。中国大饭店、嘉里中心、昆仑饭店、亮马饭店、香格里拉饭店、希尔顿、凯宾斯基饭都沿环线分布，将海内外的宾客吸引到此。尤其是来自国外的游客与商人，在北京旅游或进行商务活动时大都下榻在这些酒店中，甚至在这些酒店中设立办事处。可以说，是环线上这些高档的酒店为环线经济上高档写字楼的形成奠定了良好的基础。

　　由于环线独特的经济地位和交通条件，多种不同类型的酒店再次云集与“火并”。中国大饭店、嘉里中心、香格里拉、希尔顿等北京知名星级酒店宝刀不老；另一种是以“锦江之星”为代表的连锁型经济酒店在北京也有蓬勃之势。同北京其他区域的酒店相比，由于环线经济带酒店其地理优势明显，商务、旅游、购物都较为方便，因而成为同其他区域酒店竞争中的一大“法宝”。

　　环路沿线能够成为北京市的环线经济带不是偶然的，诸多因素共同作用才使其能成为北京的商务中心经济带。交通便捷、配套成熟具有北京其他区域不可比拟的优势。环线经济带还有着极强的辐射作用，从而带动了沿途小型商务办公区、商业中心、一条街等区域内各个具有鲜明特色的“小经济圈”的发展。

　　环线经济前景预测

　　日前，记者从市发改委专题新闻发布会上获悉，2008年，以推进奥运基础设施建设为重点，北京一批重大项目相继建成投入使用，基础设施能力建设进一步加强。

　　回首2007年，奥运工程进展顺利。90项列入市政府奥运倒排期的基础设施项目，在去年9月即全部完成项目前期审批工作，累计安排市政府投资126亿元。奥运场馆周边62条道路4座桥梁，去年底已建成53条路4座桥梁。轨道交通、南水北调及奥运场馆周边城市环境建设顺利推进，奥运工程进展总体处于可控状态。北京西站南广场、一亩园等大型公交枢纽加快建设，宋家庄、四惠公交枢纽前期工作顺利开展。轨道交通与地面公交将实现方便快速换乘。

　　北京市积极配合国家铁路、民航部门，加快民航、铁路等国家重点工程建设。研究落实了铁路项目本市配套资金出资方案，京津城际轨道交通完成工程总量的80％，北京铁路南站改造项目完成工程总量的70％，预计奥运会前建成投入使用。地下直径线完成工程总量的65％；京沪高速铁路启动征地拆迁工作，全面开工建设。机场扩建进入调试阶段，奥运会前投入使用。

　　展望2008年，在加强交通基础设施建设的同时，以提高城市交通管理水平、控制能力和人性化信息服务为目标，加强交通智能系统建设。重点构建四大系统，即:道路智能交通管理系统、公交智能调度系统、公众出行信息服务系统和交通应急指挥调度系统。在提高交通安全性的同时，加强对交通流的引导，实现交通管理从被动疏导向主动引导转变。推进公交系统建设，依托已建成的轨道交通节点，建设与之衔接的交通枢纽、公交站点和微循环路网，充分利用轨道交通覆盖面大和通达性强的优势，“十一五”期间，计划建设四惠、一亩园、宋家庄、北苑北、北京西站南广场等5座综合交通枢纽及周边道路。2008年，建成北京西站南广场、一亩园交通枢纽，加快推进四惠、宋家庄交通枢纽开工建设。基本建成安立路和朝阳路大容量公交系统。