开发商资金紧张，谁之过？政策？市场？

    上市房企蜂拥发企业债
    早几年上市的万科地产在股市、楼市风光多年，不应存在资金问题。但今年3月21日万科发面年报时，刻意强调自己拥有170亿元现金流。前年上市的保利地产也突出自己握有120亿现金流，似乎借此给低迷的市场增强信心。
    但大开发商想方设法大举融资，在一定程度上暴露出对资金紧张的担忧。保利地产发布公告，称公司将于7月11日开始发行43亿元公司债。保利地产表示，去年同期68亿的公开增发，以及此次43亿公司债的发行，为公司下一步发展提供了良好的资金保障。大约同时，中粮地产发债12亿元、新湖中宝网上发行的90万手08新湖债，均获证监会批准。万科也通过发行公司债募资59亿元。
    但有关人士据此推测宏观调控态度发生转变似乎为时过早，金地集团拟定向募集资金180亿元的申请，在被证监会驳回后，今年已缩水为不超过85亿元。而今年3月，因缺乏10亿港元市场认购额，从淡马锡、德银、美林募资4亿美元为求上市的恒大地产，被挡在股市之外。
    上市未竟的地产商，可能面临更严峻的财务困境。一些希望上市的房地产企业，也因证监会的一纸禁令放慢了脚步。证监会近期宣布，内地IPO和再融资资金不得用于支付买地款项，给那些冀望通过上市融资缓解资金紧张的房地产企业关上了另一扇政策大门。
    银行地产，乍寒还暖
    银行人士对“坏账”的担忧普遍没那么悲观
    广东省房地产协会会长蔡穗生向本报记者表示，房地产业是一个资金密集型的产业，政策规定，至少拥有35%的项目资金，项目即可动工。根据多年数据统计，广东多数开发商的自有项目资金为30%左右，这就意味着，高达65%-70%的资金主要靠银行贷款。
    同时，银行至今仍把房地产业的购房按揭贷款视为优质资产，银行也需要房地产市场的稳定发展。因此两者是互相依赖的关系。外界普遍认为，房地产市场与金融关系密切，地产市场不景气的话，银行坏账必然大为增多。
    但银行人士对“坏账”的担忧普遍没那么悲观。
    “实际上，地产是银行最愿意放款的客户，原因是其抵押物价值的稳定。外界所担心的地产资金链紧绷对银行的影响，主要集中在两块：一是炒房者按揭贷款违约导致银行坏账上升，二是成交量低迷导致前期开发贷款的回笼受到影响。”某股份制银行住房与消费信贷部人士对记者表示。
    至于这两方面的风险，该人士表示需要区别对待。他认为，总体而言按揭贷款的风险在可控范围内，从目前的监控数据看，大部分客户并没有选择“断供”这种极端的方式。“退一步来讲即使客户”断供“，按揭贷款的特点也决定了这块资产只是违约率高，而损失率小，因为银行有权接管并处置其资产，除非出现楼市超过30%以上的价格大回调，否则从理论上讲银行并没有出现损失。”
    而因成交量低迷导致开发贷款回笼受到影响，该人士表示担忧。“成交量直接影响到开发商的现金流，如果其现金流出现问题，那么银行的贷款很难不受到损失。”
    然而银行亦不至于就此坐以待毙，据记者从几家银行获取的信息，其大部分在去年底即已经着手调整地产客户在其整体信贷资产中的比例。“我们做得比较谨慎，很多地方分行甚至一笔房地产开发贷款都没有，这也得益于总行去年对地产行业走势的整体预判。”深发展副行长胡跃飞曾对记者如是表示。
    现有额度内，银行并不完全拒绝地产企业
    据记者了解，银行与房地产企业的合作关系，被划分为数个阶段，且环环相扣。首先是土地抵押贷款，四证齐全的开发商将土地作为抵押物从银行获取后续的开发资金；其次，在标的物在建或建成之后，银行再次放贷即改变为以在建工程或者房产作为抵押，向地产商输入下一步扩建或者维持销售所需的流动资金；最后，房产销售阶段银行再度介入，以消费者购房抵押按揭贷款的形式回收前期投入的开发贷款。
    因此在房地产市场销售价量齐跌的情况下，这一前后依存的操作链条开始断裂，银行被迫在资产结构方面做出调整，以减轻因宏调导致地产企业现金流枯竭而造成自身坏账的情况。不过银行业内人士告诉记者，虽然从政策上和业务上地产贷款总量承受了很大的压力，但在可供选择的存量上依然对地产项目保持大门开放。
    “虽然在总量上有严格的限制，但是在现有的额度内，我们并不完全拒绝地产企业。”招商银行某支行一位对公业务经理对记者表示。他认为地产贷款属于风险可控的优质资产，目前的情况是由于热钱的炒作带动资源不成比例的流向地产行业，并造成房价非理性的攀升，房地产开发贷款本身并没有问题。
    出人意料的是，该人士表示目前大的地产企业仍然是银行的优质客户。“很简单，因为这部分企业本身的实力比较强，而且在目前情况下地产企业基本没有议价能力，在风险控制得当的情况下银行可以实现利润最大化。”不过该人士并未向记者进一步透露其目前的客户名单。
    宏调路往何方？
    开发商资金紧张，谁之过？政策？市场？
    广东省房地产协会会长蔡穗生对本报记者表示，当前的房地产市场已到了生死线上，如果政府不改变政策导向，舆论继续对房地产泼冷水，这个市场将不可逆转地衰落下去。因此，他呼吁政府在宏调上对房地产业网开一面，舆论鼓励消费者增强购买信心，使这一市场复苏。
    但经济学者刘正山认为，房地产市场的低迷主要是其自身造成的，不能单纯怪罪国家宏观调控。“开发商的资金链条紧张，是因为前几年超常规的盲目扩张，负债率太高所致，即使没有宏观调控，也容易出现问题。”刘正山说。
    学术界一般用“房价收入比”衡量房价泡沫，3-6倍属于正常范围。以北京为例，目前的情况是，四环以内的商品房售价没有低于1.5万元/平方米以下的。按照均价每平方米1.5万元计算，按照国家确定的小户型，一套房子售价135万元。按照2007年底北京的家庭收入算，一个家庭的收入是6.2万元，房价和家庭收入比是21倍。这还是比较保守的算法。而美国2006年的房价和家庭收入比为4倍左右，日本东京的房价收入比为5倍左右。房价只要存在泡沫，迟早会破。日本、美国等均有先例。尽快让房价回归理性，才会让这个市场更加健康。
    刘正山认为中国消费者在购房时缺乏理性判断。“尽管百姓认为住房是‘新三座大山’之一，知道‘房价收入比’世界第一，但还是咬紧牙关，动用几家的力量购买，这其实大大减少了自己的幸福指数。”深圳很多投资买房者在按揭囤多几十上百套房，银行按揭每月数十万，结果房子在手里无法转手，亏得一塌糊涂。
    “房地产业不会硬着陆，因为泡沫尚未挤掉”
    宏观调控接连上调存款准备金率，事实证明有效扼制了房地产泡沫继续升高。但也不能认为宏观调控是造成目前房地产业低迷的全部原因。
    首先，不能单纯说宏观调控导致了开发商资金链条紧张，只能说是有一定的影响。实际上，房地产业有其发展周期，与其他产业一样，包括启动、发展、繁荣、衰退等。从2007年，房地产业已经步入拐点，2008年出现转折点，所以，开发商开始承担盲目快速扩张的后果。其次，对于当前的房地产业情况，政府应当采取进一步紧缩政策，挤压房地产泡沫，否则，中国可能发生金融危机和经济危机。
    对此，刘正山认为，主张救市的人有两种，一种人是为既得利益集团说话，目的是托市，维持房价泡沫格局。而“救市”是违背市场规则的，除非出现大萧条，一般情况下，政府不能救市。这是典型的“父爱主义”，会溺爱市场，这样市场永远不会成熟。另一种人是有责任的经济学家，他们担心经济硬着陆。
    其实早在2006年底，摩根士丹力前首席经济学家谢国忠即表示，2008年世界经济将出现衰退，中国房地产企业将遭遇资金紧张状况，届时，房地产行业硬着陆风险将加大。进入2008年，“房地产硬着陆”的担忧屡屡被人提起，甚至有人呼吁政府“救市”，或认为政府有责任纠正宏观调控力度和方向，避免房地产行业崩盘对经济造成灾难。
    刘正山对本报记者表示，房地产业不会硬着陆，因为泡沫尚未挤掉。他跟踪研究发现，现在的房价，跌去60%，房地产商还是有一些利润可赚的。而由于房地产的垄断格局，并无急速暴跌的迹象。
    退一步说，即使硬着陆，也不会对整个经济大局产生破坏。因为，当前政府继续收缩货币政策，主要目的是抑制通胀。汶川地震之后的重建，奥运会建设等，以及石油、电力等能源价格上涨、铁矿石等资源价格上涨，会加快PPI和CPI的涨幅，在很大程度上继续推高通胀，抵消紧缩政策的效果。刘正山乐观地预测，2008年中国整个国民经济仍将保持9%左右的增长格局。