穷则思变看震后成都开发商的逆市"谋变"

2008年7月16日成都商报

　　楼市投资变迁·开发商
　　资本的逐利性导致了投资总是向利润最大化的领域转移，当普通住宅市场放缓脚步之后，一些房地产企业开始寻求新增长点和盈利模式，当众多开发企业还在谨慎观望之际，另一股暗流已经涌动开来：告别住宅开发，进军商业地产、写字楼、工业地产、总部基地……条条大路通罗马，成都开发商开始试探通往胜利的其他道路。
　　开发商寻求突破点
　　大陆集团位于东城根街的办公楼大厅正在紧锣密鼓地重新装修，装修工人用电锯把大理石地面砖切割得“吱吱”响，不久以后这里将焕然一新。大陆地产位于3楼的办公室灯火通明，进行一番全面调整后，绝大部分员工都坐在了新的办公室里。“我们把2008确定为集团的‘写字楼年’，缩小住宅开发量，增加写字楼，不排除我们会持有自己的部分写字楼物业。”大陆地产营销负责人说得很谨慎，他认为对于大陆集团而言今年将是异常关键的一年。
　　大陆集团只是一个缩影，在住宅市场放缓增长脚步之后，今年大多数房地产企业开始主动调整策略，尝试在商业、工业、商务地产上寻求突破点。蓝光地产、新希望地产、博远置业等开发商都在逐步增加非住宅领域的开发比例。
　　“长远角度我仍然看好住宅市场，但原来3个月可以完成销售的项目现在可能要超过1年，收益率还要下降10%到20%，开发商宁愿用‘时间换空间’。”陈先生现在正在运作城西的一个住宅地产项目，因为项目的施工进度、推广进度都放缓了，坐在茶馆里的他看起来很悠闲。“我很庆幸自己的楼盘没有开卖。如果楼盘一有成交，为了确保按时交房，整个项目也就成了开弓的箭，如果资金不充裕、借款太多，按照当前的市场环境开发商会被拖得很惨。”他认为，当前住宅市场投资回报的计算方式已经发生了完全的变化，以前手上有多个项目的开发商现在都把它们搁置起来，挑一些受宏观经济影响小的项目做，比如工业地产，比如写字楼。
　　投资方向发生变化
　　就在住宅市场发生巨变的同时，工业地产、写字楼、商铺等其他物业形态的楼市行情就像与住宅市场之间隔离了一道防火墙，不但没受影响，反而因为住宅市场的受阻而变得活跃起来。
　　“我们这里只接受一次性付款或者分期付款，单价1.5万元，可供选择的户型已经不多。”前不久，记者电话询问南国航世纪中心销售部，对方回答现在销售情况不错，房源所剩无几。同样的情形也出现在与之一街之隔的丰德万瑞中心。“我们的房子好几个月前就卖完了，当时价格还不到1万，现在中介公司报价都在 1.2万元。不要说买了，到建成的丰德国际广场里去租房子现在都很困难。”万瑞置业工作人员的说法得到了投资人士的证实，香木林置业营销总监陈光健透露，一般成熟区域的写字楼租金每年都要上涨3%~5%，比如盐市口财富广场，不少业主与租户就直接将每年租金递增的比例一并签订到租赁协议中。
　　商铺同样如此。“我们1期的商铺已基本售完，2期已有很多人申请认购。”高地开发商华裕实业副总经理陈守兵认为，当前民间资金正在从传统的住宅投资向商铺、写字楼转移。
　　开发商尝试“地产创新”
　　除了商铺、写字楼以外，成都很多开发商早已尝试在更多领域寻求尝试，工业地产被越来越多的开发商所看好。置信、蓝光地产、成都双新创投、神州数码、中粮地产、多元德泰集团等投资商都加入到了工业地产的掘金运动中。
　　曾成功开发过“双新科创园”的成都双新科技创业投资有限责任公司，今年再次将开发方向转到熟悉的工业园区领域中，公司承认现在将放弃住宅开发。就连在住宅地产领域呼风唤雨的蓝光地产如今也展开了工业地产开发。按照规划，蓝光开发的“空港总部公园”将汇集约60多万平方米的豪华高档写字楼集群、约6万平方米的集中商业SHOPPING MALL、超五星级酒店及豪华私人会所在内的国际级商务公园和空港免税区。随着这些项目的集体出现，以“园区办公物业”为特征的开发与投资也成为了市场上的新热点。
　　星彦机构总经理张猛认为，工业产业园区决不仅仅是为大批企业提供办公平台那么简单，产业研发、园区的设置、物流的快捷安排，以及为企业上下游链条提供的种种便利。但有业内人士分析，由于工业协议出让土地和商业出让用地的土地价格相差悬殊，通过工业用地立项取得的土地自然直接影响开发成本，这恐怕是更具诱惑力的原因。而与此同时，也有开发商开始争取与成都周边的郊县寻求城乡统筹项目开发，而且动辄几千亩，尽管目前这样的项目还很难找到合理化途径，但他们已开始在探索和尝试。

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