戴德梁行:高档住宅租金攀升售价持续上涨

2008年7月15日焦点房地产网

　　奥运期间对服务式公寓需求的稳定增长使租金自2008年第一季度以来上升了7.6%。受到奥运的强劲影响以及业主与管理运营商期待这期间更高的租金回报，市场均价涨至人民币207.3元每月每平方米。尽管有辉盛庭，莎玛长安，逸兰新城国际酒店服务式公寓等新项目开盘，空置率继续降低，新旧项目都在过去的几个季度里拥有良好的租赁表现。
　　与服务式公寓市场的情况类似，租赁市场里公寓的平均租金也呈上升态势。这种增长进一步印证了北京租赁市场对高端物业的强劲需求。租赁公寓的平均成交租金为人民币126.2元每月每平方米。
　　别墅租赁市场是三个租赁市场中最弱的。其中，地理位置的相对偏远是别墅租赁表现平淡的原因之一。除此之外，部分希望在市中心居住的租户转而选择服务式公寓，这也降低了别墅形式的物业的需求量。而也有人认为，别墅市场的需求才更准确地反映了租金方面的可持续增长率，因为这些物业的租金增长大多不是受奥运因素影响的。
　　尽管整体市场上的需求正在减弱，高档住宅的价格却保持稳定的增长，其市场前景仍然坚挺。短期内市场所面临的挑战将会与市场长远发展有关。在现时的信贷紧缩和需求减弱的环境下，一些负债比率较高的住宅开发商处境艰难。正在筹划建设的开发商可能选择延迟他们的初期建设以避免任何潜在损失。有几个别墅项目就已经采取了这个策略，其进入市场的计划被推入2010年初期。开发商计划搁浅推出新楼盘，这将在一定程度上促成2008年下半年的市场价格稳步提升。
　　目前，租金在奥运之后的调整幅度成为了市场的关注焦点。为了应对未来可能出现的高需求，出租类高级公寓，尤其是服务式公寓，在供应上出现了显著的增加，有单位在奥运期间的短期租金，甚至比一般情况下增加多达9倍。奥运结束后，我们预期市场上的租金也将随之调整，有所回落。而另一方面，业主和运营商对租金的长期增长持相当大的信心。
　　第三季度的预计新增供应显示，绝大多数的供应将集中在CBD，东长安街和燕莎。其中万豪琥珀居将在东长安街新增344套住房单位，位于CBD的御金薹凯宾斯基公寓将为市场带来300个单位的新增供应。
　　尽管整体市场需求持续委靡，但是由于资金充足的本地和外来买家并没有太多更佳的投资选择，高端市场继续保持了价格上升的态势。与一般住宅市场上高度依赖借贷的买家不同，高端市场的买家比较不受从紧的信贷市场和银行的银根紧缩所影响，因此他们能够支持高端市场的价格增长。
　　住宅投资方面，由于持有型服务式公寓比较符合长期及短期投资者的投资策略，投资者一如继往地青睐于投资服务式公寓。中央政府实施严格的资本控制政策，进一步限制了海外投资者的地产交易，大部分对住宅市场感兴趣的团体仍然来自国内。目前，北京市场上只有少量的地产项目可供海外投资者选择，于是，投资现有的离岸结构交易的物业，或者通过合股经营模式与中国开发商合伙开发成为了最受海外投资者欢迎的选择。
　　五月份是传统楼房市场销售量大幅增长的月份，第二季度的市场供应量相应增加。尽管对比前几个月，市场交易量方面的确有所回升，然而与往年同期相比，这个季度的销售成交却仍有所下降。本季度的市场供给分布于整个北京区域。
　　第二季度，有三个新项目进入市场。由Fraser开发，坐落于CBD的服务式公寓 Fraser Suite，为市场上提供了375个单位，单位面积由33平米到105平米不等，而每个单位的月租则由人民币26，000元到56，000元不等。此外，坐落于长安街的莎玛长安和逸兰新城国际酒店服务式公寓在此季度也开始出租。这两个楼盘分别提供225个单位和89个单位，单位面积由56平米到300平米不等，而每个单位的每月租金由人民币16，000元至52，000元不等。

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