上半年宏观调控目的已达到下半年政府态度将会趋向缓和

2008年7月15日新华网

    自去年3季度开始，央行针对房地产业的可能出现的问题出台了一系列信贷调控政策后,就在业内人士纷纷猜测接下来会否出台更为严厉的调控政策时，中国人民银行出其不意地宣布上调准备金率一个点,并且称,不会改变适度从紧的货币政策。同时人民币选择在此时加快升值。这是否意味着中央对房地产的宏观调控态度正在发生悄然转变，认为调控目的已达到，下半年政府对房地产的态度将趋向缓和呢？
    其实，关注有关部门最近对房地产的一些说法，我们似乎可以找到答案。如类似“坚持宏观调控不变，坚持健康发展不变”的提法已大而化之，措辞模糊了许多，也温和了许多。
    从今年上半年各地的统计结果来看，在国家祭出一系列宏观调控政策后，市场已对此做出了一定的回应。以深圳为例，住宅销售量价在去年十月份达到高峰后，在国家调控措施作用下有所回落，从1～6月份,深圳一手楼和二手楼均现价跌量缩市态。
    但是，经过近八个月的时间，市场对政策的反应并不积极。宏观调控政策虽对房地产交易量产生了一定的影响，从目前全国的市场反应情况看，全国的房价除深圳等华南城市外并没有出现大的波动，但由此可见，宏观调控政策经过市场消化期对房价影响并不大，政策对市场的影响效应正在递减。这与中央出台的宏观调控政策目标不无关系，其余的几乎所有政策都过于宏观，可操作性不强。包括经济适用房政策。
    有人形象地称房地产涨价就像“坐火箭”，降价就像“挤牙膏”，这个比喻说明目前国内的房地产价格的调整必将是一个长期的过程，因为国内的房地产市场价格往往表现为中央政府和地方政府、外资和内资、房地产开发商和消费者三重利益博弈的结果。通过短期博弈，三方互相争辩的结果必将使宏观调控政策逐步趋于中性化。
    在调控政策出台初期的民意调查显示，多数民众认为房价将步入回调通道。但7月份的最新调查表明，超过7成的开发商认为房价仍将持续上涨，市场预期还会出现了再一次逆转，人气改变市场，我们认为，这是决定后市的关键因素。
    依据上述的分析，我们认为，通过几个月的政策消化，再加上7月份人民币的加快升值，从8月份开始，市场对房地产的升值预期将重新抬头，进入秋季，交易量和房价将出现“报复性”反弹。
    由于夏季为销售淡季，许多楼盘将选择秋季上市，再加上受宏观调控政策影响而延迟上市的楼盘，秋季将迎来新盘的大上市。
    由于我国经济的持续向好，房地产市场的刚性需求在短期内虽会受观望情绪的影响而出现间歇，但一旦升值预期重新抬头，市场参与各方认为房价仍将上涨，经过一段时间的滞涨和下跌之后，刚性需求将势不可挡，在调控政策下积累了一年的潜在刚性需求将在秋季得以释放，成交量随之出现反弹。同时，由于对今年下半年市场的看好，抱着“赌一把”的心理，部分秋季新上市楼盘将再次提高房价，市场因此进入下一个上升通道，房价反弹将超过两位数。
    如果市场出现了预期的大幅反弹，为了巩固宏观调控的成果，预计年末中央还会继续出台新的政策，如果政策执行力度加大，刚喘过气来的楼市可能会马上对此做出反应，在2009年春季出现反复。
    就全国房地产市场来讲，我们认为以上海和杭州为龙头的长三角市场，在新政消化后，有可能在随之而来的秋季有一次系统性的由地方政府策划的报复性的房价反弹。而天津、重庆将会成为新增投资和投资转移的热点，深圳和广东地区的房地产市场仍然会较为理性地在房地产市场价格高位进行运行。
    深圳房地产业由于特区内土地的稀缺已进入一个新的时代----后特区城市化时代。从今年上半年深圳住宅销售面积各行政区分布来看，特区外置业已渐成主流。
    下半年，由于上市的大盘较多，沙河、中海、招商、万科、深业、招商华侨城均有大盘推出，因此深圳下半年的楼盘销售均价还会持续反弹，受住宅供应结构、刚性需求、反弹效应、汇率、通货膨胀预期、股市见底反弹、港人来深置业增加等一系列利好因素影响，深圳楼市将继续在高位运行。
    中国经济对高速发展的地产业的高度依赖性决定，目前，担心中国地产业的命运实在是杞人忧天。

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