港资地产商四川退地风波

2008年7月14日中国经营报

　　2007年港资地产商“高价站岗”充当“地王”的故事，似乎有了戏剧性的转折。
　　近来，川渝地产界盛传，重庆三钢厂地块竞得方香港信和(0083.HK)，因钱不凑手而要退出该地块。九龙仓(0004.HK)拿到的成都红星路成百家电地块(以下简称成百地块)，发现了宋代文物，九龙仓由此萌生退地之念。
　　然而，成渝两地楼市刚刚经历汶川大地震之痛，主管部门决不甘心“地王”被退票。实际上，港资地产商也并不想抽身离去。于是，故事的另一个版本粉墨登场了。
　　风紧
　　2007年7月，经过168个回合竞拍，重庆三钢厂地块以42亿元天价被香港信和揽入怀中。当时楼面价达到了8000元/平方米。
　　2007年9月，九龙仓在成都红星路成百地块拍买中，砸钱72亿元，每亩地单价达到8800万元，创国内单亩土地成交价纪录。彼时，业界人士就担心，地价如此之高，万一市场转冷，企业岂不是活活被套。
　　果然，将近一年之后，信和重庆地块和九龙仓成都红星路地块都没有动工。
　　信和方面的说法是，由于外汇管制，使他们不能及时给付土地出让金，“每次结汇只能换汇5000万美元，结算土地出让金延绵无期。”重庆三钢厂地块，有过“回锅”的历史——重庆国土局从ST东源(000656.SZ)手中收回后高溢价拍出。
　　九龙仓则表示，由于成百地块在土地整理过程中发现宋代文物，所有规划必须重来。而如果修改规划的话，成本就将大幅攀升。据成都当地知情人士透露：“九龙仓相当着急，想要退出该地块的开发，并要求政府承担相应的经济损失。”
　　两大港资地产商和当地政府的合作局面一度变得相当紧张。就在此时，始于上海的地王退地风波波及福州、武汉等城市。仍未按约施工的信和重庆项目和九龙仓成百项目也被推上风口浪尖。在此期间，发生了汶川大地震，成渝楼市遭受重创。两大港资地产商有了更加充分的退出理由。
　　心战
　　急需重振市场信心的成渝地方政府，断不能听任两大港资地产商“撂挑子”。
　　“经过商量，成都市政府和九龙仓各退一步，保留发掘文物现场中最有价值的1000多平方米，在遗址上建博物馆，而将停车场置于博物馆之下。”上述知情人告诉记者，九龙仓要做的就是改变现行设计方案。与此同时，为挽留九龙仓，成都市政府还将在成都南部新区拿出一幅约300亩的土地，低价“补偿”给九龙仓。在接受记者采访时，九龙仓董事吴文伟透露，九龙仓新近将在成都拿下一幅包含商业和住宅规划的综合体项目。
　　重庆市国土局副局长蒙毅公开透露，截至目前，香港信和已经缴纳了14亿多元的土地出让金，剩下的27亿多元将在约定的时间内分期缴清。“双方的合作正向有利的方向发展。”
　　对于“退地”一说，香港信和董事叶世光和九龙仓董事吴文伟不约而同地表示，虽然遭遇各种问题，但两家企业断然不会退出宝地，退地之说是“空穴来风”。
　　然而，记者却从当地与这两家企业合作甚密的人士处听到了故事的另一个版本。
　　“此前信和就放出风声，因为结汇难题，信和难以按期支付土地款，与其交罚金不如干脆退地。”这位知情人说，按照港资地产商的惯例，首批土地款由总公司给付后，后期土地款一般是由所在区域公司自行筹集。当年和记黄埔(0013.HK)曾成功地在成都当地银行分期抵押土地，获得贷款26亿元以上，用这笔钱支付在成都、重庆项目的土地出让金。
　　不料，2007年以来，政策从紧，开发商要获得抵押贷款难度甚巨。“这才有了信和以退为进，要求当地政府允许分期结付土地款。”
　　另据记者了解到，为支持成都灾后重建，商务部在近期一次性通过成都8个外商投资房地产项目在当地的备案审查，其中就包括香港信和置业和九龙仓。为避免开发商因土地出让金未能及时交付而造成的大规模退地，成都市政府也出台了该区域开发商土地出让金延缓半年交付的意见。
　　重庆市土地交易中心一位工作人员在接受采访时也表示，为稳定当地楼市，政府要求对重点房企“给政策、给优惠”。
　　“依照港资地产商的操作惯例，囤地等待升值是惯用伎俩。楼市低迷之时，正好可以以退地相要挟，借机争取最大的利益。”嘉联地产土地分析师刘智勇认为，经历宏观调控和地震灾害的川渝两地楼市，当地政府绝对背负不起大的退地浪潮。“签订城下之盟，稳住龙头开发企业信心就成了当务之急。”(

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