2008年上半年已过，经过上半年的观望，价格的起起伏伏。发展商和购房者对下半年的走势都有点迷惘。而楼价更是在这种迷惘中直走向低谷。经过半年的调整之后，2008年下半年，东莞楼市到底走向何方？
主持人：东莞日报记者王敏
东莞市三正房地产开发有限公司副总经理李启清
正太联合房地产策划有限公司总经理黄海涛
金地房地产开发有限公司东莞分公司总经理助理陈君斌
九歌万派房地产营销集团首席总监 刘波
东莞中原物业顾问有限公司地产研究部经理车德锐
合富辉煌房地产东莞公司市场研究部经理林毓群
调整或将持续
主持人王敏：目前，发展商和购房者最担忧的是下半年是否还会继续调控。从政策层面和全国的宏观经济面来看，下半年会有怎样的趋势。
刘波：从一些信息中，不难看到，国家调控的决心，暂时不会改，下半年，国家可能还是会进行调控，使经济稳健运行。前不久，北京有重量级的经济学家说过，调控来得很及时，而且调控还刚刚开始，就透露了这样的信息。而从市场来看，以前的调控，一般只有三、四个月的过渡期，然后市场就会恢复。而这一次，从“9·27房贷新政”至今，调控依然在持续，说明这个冬天，会比较长。
房地产行业，作为资金密集型行业，对资金要求比较高，而调控正落在了资金面上，一方面银行资金收紧，另一方面股市不景气，使发展商从股市融资中也频频碰壁。最后只剩下销售回笼资金。然后调控后购房者的观望，使发展商把很多的方法用完了，只能开始试探性地价格下调，最后就是价格下滑。
不过，对楼市也不能过分悲观，市场还是存在利好的。一方面，人民币持续升值，对房地产来说还是利好消息。二是自住需求始终存在，只是需要时间来释放。
李启清：如果谈东莞下半年房市的走向，不得不谈东莞所处的背景甚至可以说是中国所处的宏观大背景，我从几个方面来谈。
一是经济周期。中国的经济不管如何发展，都无法逃避经济的规律和周期，因此我认为经济周期一定会来的，而且已经来了，今年是中国房地产行业的初冬，明年是深冬，后年是严冬，应该会出现二、三年比较难过的时期，这是经济周期的现象。
二是银根紧缩。大家都比较清楚，第二套放贷的调控，是对投资客的资金收紧。而发展商也面临银行银根紧缩。以前我们是卖了房屋就可以得到贷款，现在的情况是经营后才可以得到贷款
三是石油战争。石油价格不断的上涨，导致大量的原材料上涨，包括劳动力的上涨，作为发展商，我们拿到的土地价格上涨，劳动力上涨，原材料上涨。从面临的环境，销售的压力是比较大的，很难取舍。
然后我们来看下一些城市的发展商为什么会降价。一是现金流。大部分上市房企融资不成功。二是有大量土地储备的房企，准备上市未成功，而因为前期扩张很快，受挫后，需要大量的现金流，因此出现降价也是情理之中的事情。三是小发展商，在大发展商降价后，也跟风降价。
黄海涛：我们站在行业和国家经济的层面来看，需要反思，发展商扮演的是怎样的角色，舆论扮演的是怎样的角色。
人们币升值，大家都很骄傲，可以兑换更多的美元，但是人民币也是不断贬值的，因为对其他货币是贬值的。目前市场的消费指数是很低的，以前购买东西是不考虑的，现在购买东西的时候，都要考虑今后的经济走向。
说回到房地产行业，房价跟土地成本有关，土地成本居高不下，而且是不断飙升的，这些老百姓都明白的，也知道成本不断的上涨。为什么发展商选择降价的行为？当价格成为唯一的关注焦点，行业是悲哀的。一方面成本不断上涨，而购买力却不断地下降，这是值得我们反思的。
车德锐：通货膨胀压力、股市大幅度下降、美国次贷危机导致全球经济增长趋缓，企业利润下滑、高房价圈走了两代人的财富，使大家背上了很高的债务。
综合各种原因导致民间财富缩减了很多，这就是房价下降大的动力。老百姓的现金减少，因此大家不敢用钱，更不要说买房，而且对未来的经济预期也产生了悲观。如果不将高房价调控下来，事实上老百姓手头上的财富和消费力是不断下降的，消费预期也很差，基于刚才的分析，可以说房地产的调控肯定会持续下去的，但是我们无法预期会持续多长时间，必须回调到老百姓购买力和消费力可以释放的阶段，才会达到目的。
消费者要“不急不等”
主持人：目前东莞楼价，已出现数次下调。刚过去的周六，近城区还出现3500元/平方米的售价，使不少购房者对下半年要不要出手购房更不知所措。各位如何看待？
李启清：从东莞目前来说，再降价的可能性不是很大，如果再降价发展商就没有利润或者就会出现亏损。我奉劝消费者两个“不”：不急不等。因为东莞前两年或者是前几年出售的土地，面积都是比较大的，预计今年会达到800万平方米-1000万平方米的建筑量，房屋是比较多的，消费者可以多看多选，了解发展商的品牌实力，建筑品质以及实用性。但也用不着一直等。现在的售价，可以说是一步到位了，是比较合适的出手时机了。
陈君斌：东莞的房地产市场，目前遇到的情况是价格回归的过程，此过程中是起伏的，也是符合经济规律的。对于任何发展商而言，无论是出于经营行为还是营销行为，都要有良性自我调整的心态，而不是恶性地将市场做坏。我们期待的是健康的市场，价格最终还是由成本决定的。
李总刚提了不急不等。我再提两个“不要”。消费者不要购买不适合自己的房屋，不要为降价的边角房屋给发展商交逃跑的路费。目前，资金链的问题，必然会导致一些发展商无法支撑，就会出现抛盘，消费者如果不理性的话，可能会付出较沉重的代价。
林毓群：目前，我们已经被发展商降价的手段弄迷糊了。很多的楼盘都进行了价格调整。市场处于模糊的状态，政策模糊，销售模糊，可以说是在浑水中摸鱼，大家不知道方向，只能一步一步地走。
不过，在这个模糊的时间段内，也可以说是清晰的。目前东莞的成交中80%是理性的需求，投机的需求比较少。今年的七、八月份可以说是一种挑战，除了资金压力外，资金回笼和现金流的压力是非常大的，我认为消费者现在是很好的入市的机会，用淘宝网的一句话“淘你喜欢的”，或者是李总的一句话，不等不急。
车德锐：楼市的调整不会一蹴而就，东莞楼市经过上半年快速的调整，起码短期内来讲，下降的动力减弱了。
下半年我们的判断是，价格会慢慢地趋于稳定，上半年产品结构更多的是低价房和特价房，品质是比较低的，下半年有更多性价比高的房屋推出，因为价值的支撑，价格会比上半年会高一点，大家不要期望下半年的价格会比上半年还要低。因为结构的原因，消费者购房时还要考虑地段、产品以及社区文化等等是否符合自己，如果性价比高的房屋价格也会高一点，上半年的楼市更加地适合首次置业者和刚性需求者，而且是可以承受低价格的人，下半年更加适合换房需求的人。
