广州：公寓式写字楼供应缺口大逆市火爆

2008年7月9日羊城晚报

　　在持续了8个多月的淡市观望期中，公寓式写字楼却是一个例外。从最近的时代YOU公寓、津滨腾越大厦、到万科新领域、再到年初富力史丹尼公寓等等，都销售得相当不错，俨然是“万绿丛中一点红”。中原地产写字楼部营业总监朱辉认为，公寓式写字楼存在很大的供应缺口，这使其投资价值可以不受淡市的冲击。中立地产董事、总经理文志坚则认为，门槛低、高回报是公寓式写字楼淡市中仍火爆的根本原因。
　　价格够“平”
　　不久前，位于环市东路的时代you公寓开盘，所推出的196套单位，第一天就卖出121套。而最近最为热门的写字楼物业莫过于位于珠江新城的津滨腾越大厦，该大厦于5月29日发售，两周多时间成交套数就超过90套。而年中开卖的万科新领域、富力史丹尼公寓现在已差不多没有货了。这类物业消化的畅旺让人吃惊，似乎淡市对其冲击并不太大。
　　时代地产的负责人认为，价格还是主要原因。比如YOU公寓，均价为15000—18000元/平方米(含价值2000元/平方米的装修)，再加上9折×9.9折再加上8000元的楼价减免优惠，折后最低的价位在13000元/平方米左右。
　　文志坚也认同这个观点，他认为，这类物业热销，就是因为其价位都不高。这才是最关键的因素。“现在大的写字楼之所以销售不佳，有一点是对投资者的资金要求过高，但现在很多公司的资金链都有压力，不可能一下子拿出那么多钱来购买大型写字楼，只能停一停，这一停便导致了贵价写字楼的销售停滞。所以反而是这些门槛低的、资金投入少的写字楼会更受欢迎。”
　　持有成本够低
　　一般而言，公寓式写字楼用的是分体空调或者可调控中央空调。空调电费、空调维护费、公摊水电费都比较低。而公寓式写字楼一般管理费也不高。如津滨腾越大厦所在的珠江新城，周边甲级写字楼物管费大多高达三四十元/平方米/月，但该盘的物业管理费只要12元/平方米/月左右，比周边一些乙级写字楼还能省几块钱。万科新领域的物业管理费和住宅管理费差不多，约2.8元/平方米/月，只是周边其它纯商用物业的1/3。
　　正是如此，持有该类型物业成本会较低。这也是大部分投资者会计算的“细数”。朱辉说，其实物管费是导致许多写字楼物业投资回报不高的主要原因。比如一套100平方米的写字楼，以25—35元/平方米/月的管理费来计算，一个月的管理费便要2500—3500元，这使得很多写字楼“空置不起”。
　　供应量仍然不足
　　“这类产品市场上可买卖的不多，大部分开发商都是只租不售的，这导致了供应量不足，因此其投资价值在未来两三年仍会走高”朱辉显然对该类型写字楼很有信心。他说，尽管目前对供应量的缺口并无一个确切的数据，但是就目前市场观察，投资数量不断放大，而可售写字楼却没有增加。按照中原代理的写字楼分析，投资回报都达到8％以上，高的甚至可以达到10％。
　　“广州有数量极其庞大的小公司，他们以前都在住宅里办公，在住禁商后，现在不得不寻找适合他们的写字楼，因此只要有人继续开公司，这个市场也只会越来越大”文志坚也如此分析市场需求。
　　租环比增四成
　　近期，公寓式写字楼的需求较以往出现明显增长的势头，据合富置业成交数据分析，6月份公寓式写字楼租赁成交量环比增加40％。而记者从中原地产拿到的数据显示，最近公寓写字楼租赁最热门区域主要集中在天河和海珠两区，基本上都是在非中央商务区内的公寓式写字楼。据分析，这些公寓式写字楼吸引创业初期的年轻人的主要原因在于：租金便宜、面积小、楼龄新。
　　袖珍办公室成就创业梦
　　对于刚起步创业的年轻人来说，资金预算不多，对于动辄上百元一平方米的中高档写字楼物业，只能望洋兴叹，而且那些中央商务区内的写字楼物业，可选盘源不多，大部分放租物业的面积偏大，不太适合刚起步小公司进驻。而近几年刚冒起的公寓式写字楼，针对这些初创业人群和小公司，凭借小户型为主打，价格相宜的租金优势，迅速获得目标消费群关注。
　　合富置业专业人士分析，6月份中山大道旁的时尚明苑、隽园，动物园附近的永怡新都、宝岗的中新大厦以及东晓南的爱都新天地等，都受到市场的热烈追捧，目标客户可接受的租金范围在50－80元/平方米/月左右，能承受的总租金在4000元/月以下。
　　如位于中山大道附近的时尚明苑，是年轻人创业比较热选的写字楼物业，附近交通方便，也是成熟的住宅区，不亚于商务区的配套，但其租金、周边消费水平相对较低，再加上邻近科技园的优势，对众多创业的年轻人来说拥有较大的吸引力。目前时尚明苑公寓式写字楼物业面积以23－59平方米单位为主，平均租金在53元－68元/平方米/月之间，一般来说，在该盘租办工场所的月租金预算在4000元以下，适合小本经营的公司。
　　靠近产业集群圈最重要
　　中原地产写字楼部营业总监朱辉建议，年轻人创业应选择有良好的经营环境，可考虑靠近产业集群的区域，借助原有邻近产业链的优势，吸引目标客户关注。
　　如靠近中山大道科技园的时尚明苑、隽园等，较适合IT产业有关的初创业公司进驻，目前隽园公寓式写字楼租金水平约在50元/平方米/月左右，初创业的年轻人可考虑租赁50多平方米的小户型写字楼物业，将租金预算控制在3500元/月以下。另外，黄埔也是广州产业较集中的区域，也为年轻人创业提供优良的先天土壤。近期黄埔的万科城市花园商务大厦，租赁成交表现较突出，租金水平约在36元/平方米/月左右，若租一间70平方米的写字楼物业，租金仅在2500元/月左右而已。
　　如经营与汽配等有关的小型公司，可考虑在已形成专业市场氛围的永福路、恒福路等寻找写字楼物业，如永福路靠近先烈中路的永怡新都，租赁一间50来平方米的写字楼物业，租金仅3000元/月左右。除了高校集中的天河区外，近年来年轻人创业的热点也逐渐转移到海珠区，如位于宝岗的中新大厦，以LOFT高实用率创意复式空间为主要卖点，若考虑经营摄影工作室等创意行业，不妨可考虑租赁中新大厦，靠近美院，但平均租金水平约在75元/平方米/月左右。
　　另外，年轻人创业也可考虑近年来新崛起的工业大道南、南洲路附近，如楼龄较新的爱都新天地，目前租50平方米的单位，租金不到3000元/月，而如90多平方米等面积稍大一些的单位，租金也仅是4000元/月而已，也相当适宜年轻人创业的需求。

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