2008年7月3日 中国房商网
对话主持：吴伯凡 21世纪商业评论主编
嘉宾主持：单大伟 中国住交会组委会秘书长、中国房地产报社总经理
对话嘉宾：
罗雷 百士达地产有限公司董事、常务副总经理
杨益华 中凯集团董事、总裁
王朝晖 绿城集团总规划师、北京御园项目总经理
成少勇 交通银行总行零售信贷管理部副总经理
邬风柏 卓越置业集团有限公司副总经理
徐斌 伟业控股公司常务副总经理
21世纪商业评论主编 吴伯凡
【吴伯凡】今天对话的主题叫做紧缩和通胀下夹击下的多重变量，话题是前面两场对话的延续，同时也是深化，因为这里有多少的变量，在座的嘉宾一个人能说出一个变量来就很好了。
【吴伯凡】紧缩意味着融资成本的增加，实际利润的增加，导致财务成本的增加，通货膨胀意味着实际收益的减少，开发商还有购房者还有其他的利益相关方，包括建材供应商、银行等等。变量说起来真的很多的，今天的对话说的最多的就是冬天和不确定性，现在进入了很严峻的，不暂时讨论小康和大同的问题，而是讨论房地产温饱和生存的问题，我希望在座的嘉宾对变量有精准的阐释，哪怕是说一个变量的问题，下面请单总进行主题的阐释。
【单大伟】紧缩和通货下的变量这是及其复杂的话题，比上两个话题都复杂的，探讨这个话题需要非常专业的知识和水平以及基础。
【单大伟】刚才顺着吴主编的话，我们将话题抛给嘉宾，下面请中海的杨总谈一下看法，多年从事融资，对紧缩有深层的感受。
【吴伯凡】用三分钟的时间说出最想说的话。
中凯集团董事、总裁 杨益华
【杨益华】紧缩和通胀有很多的问题，以前的房地产商只是在房价不断上涨的过程中考虑经营策略，考虑经营行为，通过本轮的宏观调控经济的调整后，非常有必要，而且是非常迫切的要求房地产开发商如何应对市场回调过程中的生存和发展，这在以前是没有碰到过的，跟此有关的是，我想延伸两点，第一个刚才讲了，因为有很多的变量，有很多的不确定性，我听了有一点乱，什么是不确定性，在经济管理中，很简单的是指风险的管理。不确定性并不是对未来一无所知，不确定性是可以识别的，不确定性是可以管理的，这叫做风险管理，企业家就是按从事风险管理的，就是要管理好不确定性。
【杨益华】大家都讲到了，房地产市场长期来讲是非常好的，冬天过去了以后，会来春天，从整个行业和经济的角度来讲是可以的，落实到某一个企业，冬天过去了，你是否有春天不一定的，举几个简单的例子，大家都知道几年中国的家电蓬勃的发展，但是原有的家电经销商在百货商场中开的卖场通过批发零售的方式进行经销，这种模式冬天过去了就没有春天了，现在的模式是家电的专卖店，中国传统的服装企业统统的死亡了，不能自然的认为冬天过去了，春天就会来，不是适合所有的企业，目前真正考虑的最迫切的任务是如何考虑市场下调的过程中，如何生存的问题，关键的是要找准房地产企业自己的定位。
【杨益华】我非常迷茫房地产公司算是什么，好象不算投资商，大家都认为投资商是基金、投资银行以及信托资金，房地产商也是投资商，因为购买土地的时候是风险非常大，而且是高度风险的投资行为，但是没有用投资商的行为来做，是开发管理商，也不是的。开发管理商是低风险低收益的，冒的风险是很大的，是有限投资者还是普通的合伙人，也不知道的。现在面临的情况并不是资金是否紧缺，如何融资的问题，关键的问题是如何找准自己的定位，当大潮退去的时候不要随着浪下去，要找准定位，才可以在退潮的时候没有掉下去。
中国住交会组委会秘书长、中国房地产报社总经理 单大伟
【单大伟】刚才杨总讲了，昨天我备课列了九个问题，主要是针对紧缩和通货膨胀的，今天的论坛要改变一种形式，过去都是我们提出问题嘉宾回答，我出九个问题让大家回答。一、对紧缩政策的预测，今天应该有经济学家，但是一个都没有，赵老师补应该走，对紧缩政策的预测，请每一位嘉宾根据自身行业进行判断。
【单大伟】是否会从紧，何时放松，根据每个人工作的特点进行判断，每个人用一、二句话。
【王朝晖】一、二年内不可能的放松，简单的就是这样的，对房地产行业不仅仅是房地产的事情，关系到中国的宏观经济跟全球经济之间的关系，如果从这个角度考虑短期一、二年的放艘是不可能的。
【成少勇】我在实操层面了解，对贷款的额度来说是比较少的，并没有减少，主要是看客户的情况而定。
【邬风柏】实际上还要看中国经济下滑的情况，银行也要看资产的质量，这种情况下才可以进行很好的预测，现在大家都提到了是观望期，刚才王总也提到了，银行总的来讲并没有收紧，房贷的额度是增加的，开发贷款也没有比以前减少，这种情况下，并没有收紧政策，要到年底看中国经济的情况和自身的情况。
【徐斌】央行的调控还没有达到初期的效果，明显是将房价和泡沫压缩了，央行认为效果是很好的，还会继续的，同时银根紧缩，央行的目标就是针对CPI，年初提出4.8%相差很远，所以我认为调控是继续的。
【吴伯凡】有放松的可能吗？
【徐斌】我是做市场的，我是无法预测的，我们每年卖掉1万多套房屋，个贷的情况来看，购买起房屋的人银行不贷款，贷款不起的人又无法贷款，至于如何调控我就不知道了，银行是金融机构是趋利的，选择放贷的对象是考虑企业是否可以还得起贷款，我们应该建立起对企业的评价，我们能够帮助开发商在只是银行一条线的情况下，是否可以增加新的融资渠道和出台新的法规，至于政府如何制定政策就无法说了。
【罗雷】我们只能做自己的事情，如何在紧缩的市场下，令企业的风险是可控的，产品的流动性仍然是很好的，从企业的角度会关注的更多的问题。我们做了十几年，在当地是有知名度的企业来说，我们也是同意大家的观点，因为开发贷款也好，我们感觉在政策上有特别大的转变。他们也是基于建立跟企业的关系特别的好，体制是否是非常好的关系，资金回流是怎样的状况，每个企业在冬天最后的结果是不一样的。
百士达地产有限公司董事、常务副总经理 罗雷
【罗雷】我们是比较幸运的，在低潮的时候拍卖了一块土地，当时是3100元，我们知道碰伤高超的时候。
【吴伯凡】有一种说法，说房地产是目前通胀的肇事者，应该由他们负责的。
【杨益华】任何国家经济发展的过程中，企业的活跃和发展是一个细胞，不能把洗液的发展当成罪魁祸首，从经济发展的角度来说是说不过去的，从房地产的角度来讲，房地产开发商在整个房地产的价值链中只是其中一个很小的环节，并不是全部的，政府有土地储备，后端有很多的二手房，房地产开发商的价格上涨太快是没有好处的，因为房价上涨后，最后土地也上涨，将高房价做成高房价，周期回来后就要提出，真正的高房价和通货膨胀以及物价上涨的角度来说并不是房地产开发商的医院，这跟整个经济的方向是有关的，我认为从结构的角度都不应该埋怨房地产开发商，企业只能顺应市场的要求，在均衡的情况下加快发展，才会对股东负责和适合市场的行为。
【单大伟】严峻的形势下，都认为投资房地产是面对目前通胀的避风港，这种说法王总是如何看待的，
【王朝晖】我赞成杨先生的意见，制定规则的人比较保守。
【单大伟】目前面临的通胀和紧缩的状况，我们的地产企业有不同的应对的策略和方法，今天的话题是多重变量，现在在不确定的因素下，最能确定的一种方法和办法是怎样的策略，请陈总谈一下看法。
交通银行总行零售信贷管理部副总经理 成少勇
【成少勇】好的时候会好，接下来是观望期，银行本质上没有在总体上缩紧，基本上特别是住房按揭和消费是支持的，今天的情况下需求不足的时候，就发展不下去。如果银行收紧就会造成恶性循环，这轴变量还没有出现，这种情况下，我希望宏观政策和消费者的信心可以晚会，实际上我们对房地产行业是长期看好的，中期要调整和观望的，是值得关注的。
【伯凡】现在开发商的资金链是很紧张的，从银行的角度来说是没有的，应该如何解释这个问题。
【成少勇】基本上来讲，初步的了解，我也是奇怪的，跟去年的比例来讲，基本上是没有变化的，贷款增长的比例应该控制，因此增长的幅度是下降的，他们也感受到资金受到调整了，
【吴伯凡】杨总是否感受到。
【杨益华】企业贷款的多少是两回事，我本身企业来讲，我不紧张的，为什么？去年的论坛过程中，主持人最后问了一个问题，你最关注的是什么问题，最担忧的是什么，我的回答是盈利模式，是指我刚才讲的，在市场不好的情况下，如何去生存和发展，如何管理好现金流，我在去年就做好准备了，去年开始没有做大的土地，从整个行业来讲，从央行调整和提高贴现率，从这个趋势来讲对行业相比是下降的，这是两回事的。
【成少勇】开发贷款没有紧缩，说明今年增长了30%，投资的拉动是很大的，地产业还有很大的问题，现在的个贷和销售是下降的，这一块的压力是很大的。
【吴伯凡】如何解释现在很多房地产公司资金链紧张的状况。
【成少勇】我们是没有这样的问题，这个问题需要地产界共同来解决。
【杨益华】房地产资金紧张从几个方面分析，交通银行没有降低贷款，但是整个银行的贴现率提高了很多，尤其是存款准备金提高了很多，因此资金就紧缺。从去年开始到今年上半年，准备上市的房地产企业很多，上市前有大批量圈地的过程，就要有大量的资金的需求。市场处于观望期，原来计划可以通过销售回收的资金现在减少了，有这些方面的减少，整个房地产行业就要进行调整。
【吴伯凡】就是说紧张是因为销售造成的。
【徐斌】说到这里，就是多重变量。我今天的探讨表达的是一定的焦虑，这个问题并不是很复杂的，今天的问题很简单的，就是昨天的错误要纠正，大家看到拿了土地的企业就上市了，就可以上涨，有了股票盈利就可以购买房屋，我认为无论是消费者还是开发商，对昨天问题的解决太简单化了，才会出现今天的问题，1998年市场化后，住房保障放了十年，这个问题解决的时候就会产生一系列相关的问题，这就是沟通和变量，因为变量的词是立刻的词语，实际上就是一种博弈，实际上就是消费者和开发商和政府如何看待这个市场的，如何看待市场的发展。
【单大伟】现在的通胀和紧缩是我们面前两个不可逾越的问题，面对这样的问题，房地产在面对通胀和紧缩，我们面对现在的经济形势是否可以做出我们的贡献，如何环节紧缩和通胀的形势，地产行业应该起到怎样的作用。
绿城集团总规划师、北京御园项目总经理 王朝晖
【王朝晖】聘职位阶段，我们始终相信，好的东西会有人购买的，我们始终相信国家的宏观调控包括九十年代的调控都是为了经济总体的良好，我们也希望更加的专业化，向专业的公司学习，对风险规避有所前瞻性并且采取措施，还会寻求资本化其它的解决措施，至于单总这个问题还是交给经济学家来解答。
【吴伯凡】邬总在公司是负责融资的，如果出现紧缩严重的情况，公司融资方式是否有好的建议，从您的工作实践跟大家分享一下。
【邬风柏】房地产公司的资金来源是两部分，银行贷款是一部分，融资后将钱拿进来，同时产品销售是重要的资金来源渠道，这是不可忽略的。变量的情况下，企业如何做好，要谈经济学中核心的问题，就是投资收益率的问题。
【邬风柏】投资收益率是利润率×周转率，过去在很长的时间内，因为不销售价格就上涨，大家认为后来的利润会更多，不用做不销售捂盘就可以赚钱的，当潮退下去还离不开经济学的投资收益率的问题，至于资金来源的渠道，几乎将所有目前可以做的事情，我们推出一个品种，银监局就出台相关的政策，除了贷款外，我们就搞信托，马上就有东西出来，单一信托、股权信托和委托贷款等模式，委托贷款银监局已经开始关注了，会出台相关的限制条件。
【单大伟】今天的话题是复杂的，没有经济学家在场，我们也探讨不清楚，紧缩是相当专业的话题，作为开发商和专业人士来说，经济学家来探讨这个话题更加的妥当一些。
【单大伟】刚才各位老总包括银行界的人士也谈了，紧缩变量下每个企业有不同的看法和认识，杨总谈了核心的问题的竞争力，要加强竞争力和市场的分析。
【单大伟】今天下午谈的话题比较沉重，谈的都是变量和不确定的因素，造成今天的经济状况和局面，不是地产行业带来的经济的状况，当地的经济状况也不是一个国家要面临的调整，而是全球性的问题，资源价格的上涨，全球货币的通货膨胀，各个国家都出台了紧缩的政策。最后一个问题，还是留给大会的主持人吴总编辑，面对这样的状态，地产行业应该如何展望未来。
【吴伯凡】实际上，我认为大家最关心的是地产企业的心态，我们的讨论的问题是真问题还是伪问题，紧缩是否是真实的威胁，通胀对地产企业是幻觉还是真实的，多重变量和两面夹击是否不存在，还是有十面埋伏，消费者、银行、合作伙伴和供应商等环节哪些对我们造成了影响。通胀和紧缩是否是真实的存在的，其中的变量大家最关心的是哪个问题。
【杨益华】对于通胀和紧缩是否存在，这要从宏观经济的数据来说话，我个人的判断是，确实是存在的，而且现在还没有见到有多少好转的迹象。在此过程中，因为影响着通胀和紧缩，实际上已经远远超出了房地产本身，最主要的原因是，为什么房地产在此领域受到的影响是比较大的，主要是因为房地产的投资属性决定的。流动性比较大，中国仅有的投资品是非常少的，除了股市就是房地产，还有就是矿产和金属品，如此小的投资和如此小的投资情况下，要解决问题，作为个别的行业是很难挑选的，我所关心的全球的经济是否会逆转，在此龋失补逆转的情况下，如何用更多的投资品化解房地产的投资。
【王朝晖】我们关心的还是市场的信心的问题，不是味我们所控制的，政府都是有很大的关系，我很同意今天上午易先生的基本观点，实际上调控对于房地产企业来说是好的事情，应该会营造更加健康的环境，政府将该做的事情想清楚了，市场也存在净化的问题，购买土地的理性回归，对于保障大部分消费者购买房屋，这样的局势是有利的，我们对产业还是有乐观的看法。
【吴伯凡】这个问题实际上是说，从企业自身的角度感受，实际上宏观调控和通货膨胀已经是事实，企业感觉到了没有，认为是冬天的话，现在是严冬还是初冬，或者是冬天有多长，还有就是变量，关注的是哪些变量。
【成少勇】通货膨胀的危害性来说，一旦通货膨胀是否接近10%今年年底和年初就会出现变化，包括政策的政策是很难预测的，我们在观望中看，包括年底通货膨胀有多高，要综合的进行判断。
【邬风柏】从企业的角度回答，企业到目前为止要降低负债率，做好资金的准备，准备过若干的冬，上市公司来说，悠着点，不要做的很辛苦，对于没有上市和准备上市的公司，不要轻易的引进策略投资者和私募，因为潜伏的危机很大的。我们在香港邮几家没有上市的公司中已经显现了此问题。
【徐斌】我们的感觉是，市场大家都认为有很大的问题，因为跟2007年相比，今年是有问题的，如果不认为2007年是正常的情况，2008年就是有问题的，相关的数据来看，例如1/5的项目出现了问题，大量的项目还是没有问题的。个别项目的销售量例如保利在北京的一个项目开盘认购了12亿元，这是上个月的事情，同时很多的项目在上半年的销售超过了10亿元，实际上去年所有的企业都没有问题，这就是问题。
【徐斌】从房地产的角度来看，并不是说市场上出现了灾难性或者是不可抑制的趋势，房价不断的下降，虽然官方统计是略微下降的，实际上房价是稳定的，成交也减少了40%，但是在五月份我认为数据是不断上涨的，我认为问题不是很大的，最大的不确定性我认为是政策的不确定性，实际上市场成交和价和量的变化，包括土地市场的情况，我们可以看到市场的情况，还是有机可循的，政策还是最大的不确定性。
【罗雷】作为企业来说，目前通胀和紧缩也好，不管企业所谓的经营状况会感受到，如果企业号一点，在开发贷款的层面感觉不那么明显的，在销售的层面会感觉到很明显的。去年第二套房贷政策是最有抑制性的对需求起到了遏制的作用，企业就感受到了压力。从企业的角度来说，也许不应该关注通胀，我们关注的是紧缩。在紧缩的情况下，对局部的运营来说，影响是最直接的。
【罗雷】大家也要在调控的过程中，学会一些东西，首先要学会对市场必要的敬畏之心，中国过去的二、三十年处在特别好的市场情况下，很多的企业对市场没有敬畏之心，认为自己无所不能的发展。
【罗雷】另外，也应该对企业有系统的战略定位，每个企业都要有战略定位，在未来的竞争中肯定是会被淘汰的，这两点是重要的，也是应该我们学习的。
【吴伯凡】敬畏之心，在不确定成为常态的，时候回归基本面，保持敬畏之心，而且是时刻注意“黑天鹅”事件，就是非常规的，对后来的进程有决定性影响的，看似偶然性的事件，就会影响未来房地产很重要的因素，今天按照预订的时间还短了一点，大家谈的还是比较精彩的，时间也到了，感谢各位嘉宾，感谢各位听众，今天的六方会谈到此结束。
