保险商巨资购入办公楼迂回进入房地产市场

2008年7月2日上海金融报

　　据报道，近年来各家保险公司纷纷斥巨资购进自用办公楼，根据统计，2006年保险公司购置的物业总计已经超过二十万平方米。而进入2008年来，一季度国内一线城市写字楼整售交易的主要投资者来自于保险公司和银行。
　　在保监会对保险公司直接投资房地产市场尚未放行的情况下，如此多的保险公司通过自用名义购买办公楼的方式，置办远远超过自身所需的办公场所，从而迂回进入房地产市场，险商“犹抱琵琶半遮面”究竟为哪般？
　　首先，保险公司渴望从房地产市场的发展中分得一杯羹。近年来，我国房地产行业发展迅猛，房价一路高歌猛进。保险公司为实现自身巨量保险资产的保值增值，亟需拓展新的投资利润增长点。房地产业以其高成长、高回报性而颇受险商青睐。在2008年股市表现不尽人意的压力下，保险公司更是有了通过房地产业分散投资风险的动力。
　　其次，高档写字楼出租所形成的租金现金流较为稳定。保险公司购置的办公楼虽记入固定资产，却大量用来出租。由于高档写字楼的租赁者大都为信用良好、实力雄厚的公司单位，违约风险较低，加之市场租金高企，保险公司可以从中长期的租赁合同中获利不菲。
　　再次，历来中国的商人资本最终大都回归于良田美宅，他们认为只有这样才算是真正令人踏实的“真金实银”。保险公司在房产物业领域竞相跑马圈地，固然是出于资本逐利的本能，但在房市焦灼的环境中，也不能不说一定程度上受到中国传统商业文化的影响。
　　对于险商曲线投资不动产禁区的行为，监管机构是堵还是疏？笔者认为政府应指引疏导保险公司的房地产投资需求，对这些有一定“地下”性质的经济活动，拿到桌面上来，用公开、透明的方式明确监管，通过法规、政策明晰一定的准则。一味的限制，很有可能出现“川壅而溃，伤人必多”的后果。
　　第一，一个成熟的市场经济，不会放任任何一个重大的合理需求长期在体制内找不到满足的途径，这是根本原因。在市场经济中，资本逐利而根据市场信息在不同行业间自由流动以实现增值。这个过程实现的效率越高，证明市场的有效性越强。在此，管理者的职责是实现合理的供求关系的匹配，发挥监护人的作用。作为重要机构投资者的保险公司，希望通过正常的投资活动从高回报的房地产市场上获利是必然的，政府应有序引导，实现社会资源的优化配置。分析欧美日等发达市场的做法，我们可以看到其监管机构都将不动产投资纳入了保险资金的运用范围。虽然允许入市的比例较低，却一定程度上满足了保险公司投资多样化及获利的需求。资金运用对于保险业的做大做强意义重大，监管者一定要科学界定其投资范围，“予之长袖，方能善舞”。
　　第二，保险公司不熟悉房地产市场，涉足此业面临巨大风险。同时，在国家密集的调控政策下，房地产市场的价格走向十分不明朗。
　　保险公司的风险主要来自于两个方面：一是不动产贬值，二是房租变动的滞后性风险。在租赁方面，虽然有比较长期的合同限制，房租收入在一定时期内会固定，但其对未来市场的指向性和预测性较弱，多是受当前房产增量和存量因素的影响。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对险商投资房地产的引导与规整。
　　第三，政府应尽早用明白的态度、专门的政策引导保险公司房地产投资行为，抑制“潜规则”的诱导，从而走向规范化。根据破窗理论，如果被打破的窗户没有及时得到修复，那么会给后来人一个暗示，产生纵容其砸窗的结果。同样，如果不尽快对现有保险公司间接投资房地产市场的现象作出明确规定，那么这种行为也会逐渐发展，随风险不断积累，最终恐形成积重难返的后果。

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