2008年7月1日 上海商报
上半年最后一批土地公告出炉 半年住宅用地供应量仅20万平方米
6月底，上海国有建设用地供应开始了一轮冲刺。6月22日，上海市房地局发布今年第8、9号国有土地使用权出让公告，公开出让位于松江、金山等区的22幅工业用地以及1幅商业金融用地，总出让面积约55.7万平方米。时隔一周，上海市房地局又在昨日推出了今年上半年最后一批土地公告——第10、11号国有土地使用权出让公告。
-住宅用地
4个月来首现市场
此番土地出让公告，一如既往地推出了大规模的工业用地。其中，10号公告推出的14幅地块全是工业用地，位于宝山、松江、金山及青浦四区，总出让面积约34.8769万平方米。
而11号公告虽然只有三幅地块，但却能引起开发商不小的兴趣。11号公告的三幅地块中，有两幅是商业用地。一幅是临港新城书院镇洋溢村12组部分地块，该幅地块东至高压天然气管道规划建设控制线、南至现状河道、西至机耕路、北至大四灶港，出让面积1.4918万平方米，土地用途为商业金融用地；另一幅闸北区117街坊5丘地块的地理位置较为优越，东至民立路，南至规划共和路、西至恒丰路、北至康吉大厦，出让面积1.4438万平方米，土地用途为商业办公用地、道路用地。公告显示，该幅地块的竞买保证金为6900万元。
引起关注的是，11号公告中，还有一幅名为罗店新镇A2-2地块的居住用地——东濒荻泾、南濒陶浜、西临罗太路、北至规划道路(东旭金属制品有限公司)。这是继3月份推出3号公告至今上海市房地局首次推出居住用地。该地块的出让面积也是11号公告中最大的，约6.3万平方米，根据其不大于1.2的容积率估算，该地块的建筑面积可达约7.6万平方米。公告显示，该幅地块的竞买保证金为2500万元。
-供需失衡
住宅用地出现断粮
据不完全统计，整个6月的新房新增供应有望超过100万平方米，接近上月新增供应水平(5月份为130万平方米)。可以发现，今年上半年的住宅供应正在冲刺，但在昨日之前，土地一级市场的住宅用地已经差不多断供4个月。
今年3月份，土地交易市场首单业务——上海市国有建设用地使用权出让6号公告推出了3幅地块，其中有一幅纯住宅地块和一幅商住地块，出让面积中涉及住宅部分约4万平方米。此后近3个月时间内，上海国有建设用地出让都处于真空阶段。5月底，7号公告出台，推出了26幅工业用地。6月中旬，8、9号公告出台，推出工业用地22幅和商业金融用地1幅。
在上半年还有几天的时候，住宅用地出让仍未有跟进，这让不少开发商产生了“断粮”的焦虑。一位开发商表示，去年上半年，上海在售新房的存量约1000万平方米，而目前，这一数据已腰斩到478万平方米。“住宅用地如果再不推出，供需失衡的现象就会加剧。”
土地交易市场的信息显示，在昨日之前，今年上海共发布土地出让公告9个，但这其中，涉及住宅用地的面积仅有4万平方米。另外，土地交易市场中还有近10万平方米的住宅用地转让，即便如此，昨日之前的上海土地交易市场，在今年上半年也只有约14万平方米的住宅用地供应。住宅用地断供，急坏了开发商。
昨天，上海市房地局终于推出了一幅约6.3万平方米的住宅用地，但难以达到去年同期的供应水平。去年上半年，住宅用地供应85万平方米，而今年至今，土地交易市场的出让、转让公告中涉及住宅用地的面积总共仅有20万平方米，还未到去年上半年住宅用地供应量的25%。
-严控增量
目的逼出闲置土地
住宅用地供应的减少，工业用地的供应比例则逐步增加，这一现象直接导致了未来商品房开工量下滑，整个房地产市场将面临后续供给不足的问题。据此，业内人士推测，上海历年多半都有在三季度才真正大量供应住宅用地的习惯，相信下半年将会有住宅用地的集中供应。“比如去年上半年上海住宅用地出让只有85万平方米，但整年住宅用地出让达701万平方米。”
按照《2008年上海市住房建设计划》，今年上海居住用地计划供应800-1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。分析人士指出，今年上海居住用地供应仍有较大缺口，必须从6月开始大规模推出居住用地，否则可能面临住宅市场后续供给不足的问题，对未来稳定房价也形成压力。这和三季度将集中推地的说法不谋而合。
世邦魏理仕研究部董事陈红认为，政府开始调整住宅用地供应，以免大量土地放出后无人“接盘”，前两年大量批地的情况将不复存在。亦有业内人士分析，为了配合土地部门清理闲置土地的工作，整个上海市土地供应速度明显放缓，目的在于控制土地新增供应量，从而逼出闲置土地。
这一政策从出发点来说是有利于土地资源的合理、充分利用的。但实际上，目前商品住宅(剔除动迁配套，下同)的存量已经较去年腰斩，仅剩470余万平方米，新增供应迫在眉睫。
一位资深专家认为，今年下半年，上海应该会如往年一样，在第四季度有住宅用地的集中供应，但是要“达标”却有难度。“不过一旦土地清理到来，上海二级土地市场应该也会有土地放量。”
