北京：二手地集中上市中小开发商吐地融资

2008年6月30日中国房地产报

　　对于资金紧张的北京中小开发商来说，手中的土地俨然已经成了无味的“鸡肋”。为保生存，它们不“吐”不快。
　　近日，北京产权交易所挂牌出让的房地产项目多达30余个，其中，北京二手土地项目7个，总面积约120万平方米。北京产权交易所负责人表示，如此集中地转让土地开发权，自北交所成立以来还是第一次。
　　另据北京某地产中介项目经理透露，近期北京、天津等城市，有意转让土地的开发商明显增多，转让的地块中，以住宅用地为主。在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售，往往是委托中介公司直接把土地进行转让。
　　“前几年，这些企业通过关系或者招拍挂拿到了地，但后来银行银根收紧，它们贷不了款，只得将手中的土地作为筹码拿出来融资。”该中介项目经理坦陈，土地成了它们惟一的“救命稻草”。
　　二手地转让骤增
　　“近来，寻求转让土地的确越来越多。”北京产权交易所有关人士表示，由于转让土地需要缴纳高额的税收，很多开发商采取的还是项目公司整体转让的形式。
　　而近日SOHO中国董事局主席潘石屹也公开表示，房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，并建议这些企业把土地转让出去。
　　据统计，近期北京挂牌出让的7块二手地都是通过出让100%公司股权的方式转让，主要集中在丰台、宣武、昌平、密云、怀柔。其中有两个地块位置相当不错：一处是丰台区西局前街甲3号的碧溪家居广场房产及土地使用权，另一处是宣武区广安门外南大街77号的金宫花园土地开发项目。
　　碧溪家居广场位于北京市丰台区西三环西局前街，建筑面积约16万平方米，属于商业用途，毗邻东方家园装饰建材中心、丽泽建材城等。由于产权纠纷，北京市高级人民法院裁定北京嘉禾国际拍卖有限公司对北京碧溪家居广场房产及土地使用权进行公开拍卖。2008年5月29日，法院下发拍卖延期通知，拍卖时间另行通知。
　　金宫花园土地位于宣武区广安门外南大街77号，占地面积约为3.85万平方米，土地使用性质为办公、客房及附属设施。据了解，金宫花园土地项目于2005年取得国有土地使用证，其转让方为北京金中都置业有限公司。
　　此次挂牌出让的7块二手地中，密云县高岭镇地块面积最大，总占地面积近100万平方米，约为7块地总面积的83%。
　　中小开发商无奈“吐地”
　　土地项目转让的背后，是中小开发商们面临银根紧缩与市场低迷的无奈退守。
　　“国家从紧的货币政策使那些拿到土地的开发商面临资金链紧绷的困境，而长期低迷的市场，打乱了开发商对市场销售周期的预想。为了形成稳定的现金流，它们不得不转让土地回收现款。”全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任兼秘书长朱凌波表示。
　　中国人民大学土地管理系副教授张跃松表示，对一些中小开发商来说，之前可以从小银行获得贷款，宏观调控带来的银根紧缩，抬高了它们贷款的门槛，让很多中小开发商陷入了融资困境，不得不以转让未开发土地来保障手头项目的顺利进行。而事实上，确实有很多开发商对后奥运经济不是十分看好，选择在风险小、条件便利、市场相对适中的外地小城镇拿地。
　　“当然，迫使这些中小开发商走出这一步的还有来自国家土地政策调控的压力。”业内人士分析，年初《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，各地要在6月底前把清理闲置土地的情况上报国务院；囤地的开发商如果不在6月底之前把地处理掉，会很麻烦。开发商急于卖地的心理可以理解。

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