房地产调控重提稳定

2008年6月30日财经时报

　　未来的7至9月，众多房企面临着必须付清土地转让金的压力，这时，中央“稳定房地产市场”的声音显得意味深长
　　6月18日，国家统计局发布最新“国房景气指数”显示，房地产行业景气度已连续6个月下跌。
　　而即将到来的7至9月，将是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商可能将面临生死大限。国泰君安证券研究所发布的研究报告称：房地产金融危机已初露端倪。潘石屹也于日前公开声称：房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金，下一步就将可能威胁到银行。
　　而决策部门显然已经注意到这个问题。6月13日由中共中央、国务院各部门主要成员，以及各省区市主要负责人参与的一次高规格会议上，稳定房地产市场被国务院分管领导重点提出。会议明确提出，要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。
　　这或许是一个信号。
　　最艰难的时刻
　　对于那些去年高价拿地的企业来说，眼下必须面对的是付清土地出让金的压力。据国泰君安房地产行业分析师孙建平介绍，全国地价指数表明，2007年三季度地价指数达到最高点，按最新调控政策要求，只有全部付清土地出让金才能拿到土地证等文件。所以，即将到来的第三季度，将是一个付款高潮。此时，中央传达出要求“稳定房地产市场”的声音意味深长。
　　“我几乎每个星期都从北京去其他城市，济南、桂林、厦门……但每个地方都一样，房地产的日子不好过。”据中体奥林匹克花园集团项目拓展部经理宋庭敏观察，从全国来看，出现房价大跌的城市并不多，主要是珠三角范围内的城市受影响比较大。“那些地方过去受香港的影响比较大，房价炒的太高，但香港毕竟人口有限，今后可能也不会出现大量香港居民来内地购房的情况，所以会出现比较大的跌幅。”
　　但珠三角的示范作用不可小觑，“现在房地产行业遇到的最大问题就是消费者持币待购，观望情绪太严重了，很多开发商的资金链非常紧张，我在天津甚至看到六折的房子，但销售情况还是不好。”和宋庭敏看到的情况一样，北京的一些开发商也想出了变相零首付的方式以期快速回笼资金。
　　从2008年第一季度开始，北京陆续出现开发商垫付首付款的促销服务，首付30%中，他们给垫付10%到20% ，使得购房者只需首付一成或者两成就能买房。专家分析，这样做实际上就是开发商和买房者一起先拿到银行贷款，用以支撑资金链面临的严峻压力。
　　6月20日，国泰君安发布的房地产行业的研究报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。
　　滞后效应
　　2005年实施房地产宏观调控政策，2007年房地产登上“火箭式”发展的最顶峰。对于房地产这个行业来讲，政策传导的滞后效应，从不乏例证。
　　对于地产界来说，2005年房价上涨、投资快速增加之时，恰是中央政府以实现宏观调控为目的、以抑制房价快速上涨为手段的各项行政指令、信贷政策、税收政策出台之日。
　　2005年3月，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》(称为“国八条”);两个月后，七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。但疾风骤雨式的调控政策并没有让房地产市场感觉到真正的寒冷。
　　2006年5月17日，“国六条”出台，其中尤以“90平方米以下户型，占总开发面积70%以上”的政策，触动了开发商最敏感的神经，多空争辩迅速白热化。
　　当调控进入“深水区”后，金融调控的出手方始令楼市迅速降温。
　　2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例提高至四成。其后，包括中国人民银行和银监会在内的监管部门已经采取了强力的“窗口指导”措施，其中办理房贷最为严格，甚至有一些银行一度停放个人按揭贷款。
　　逐波加强的调控，让疯长的房地产行业终于不再争论“拐点”是否来临，转而关注“寒冬”究竟有多长。
　　“明年春天情况就会好转。”宋庭敏这个结论的主要依据，依然是政策的滞后性：“我认为房地产行业的走势，还是由供求关系决定的，随着有效供给的增加即大量中小户型的上市，一方面会降低住房总价，另一方面也能解决消费者的实际需求，所以我并不认为会出现像日本或者香港那样的大跌。”
　　同时，对政策趋暖的预期也逐渐抬头，“胡锦涛主席在人民网与网友对话的时候，还特意提及房地产行业的健康发展。”宋说。
　　次贷之鉴
　　房地产行业的举步维艰，或将银行业拖入深渊。深圳四大行集体违规之所以如此引人注目，原因正在于此。过去数年，房贷一直是银行最佳赢利来源，深圳各商业银行之所以逆势而行，并不在于展开对房地产开发商的抢救运动，而是出于自救的考虑。
　　颇富意味的是，在持续下跌之后，5月份深圳房价开始出现放量反弹，当月房价环比上涨约7%;商品住宅销售面积大幅上涨了370%。可见，观望已久的市场已经发出了明确的信号，并将对未来房产调控政策产生影响。
　　其他国家的经验表明，房贷风险对金融领域具有可怕的传染能力。为防止房地产风险蔓延到核心金融领域，银监会已经向商业银行部署了大量检查，其中包括委托贷款流向、个人房贷质量等，以避免房价大规模下跌带来的金融风险。
　　申银万国研究所姚晨曦认为，在目前情况下，银行业的资产质量存在一定压力，但不会出现大面积恶化，“我们对于未来资产质量的判断和假设，较谨慎但并不悲观。”
　　无论是相关行业的自救，还是管理层的政策反思都表明，我们正在与一场或将来临的金融危机展开博弈

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