上海：苏河湾地块将挂牌有望成上海弱市地王

2008年6月27日财富时报

　　上海地王卷土重来
　　拿到土地就可以赚钱的时代已经成为过去，苏河湾的推出，会打破今年楼市的整体沉寂吗？
　　“不知道富力会不会参加上海苏河湾地块的竞标？”一位上海地产界人士向记者表达了他的疑问。3月23日，富力地产曾高调宣称：未来两年内将于上海购买价值100亿元人民币的土地，并希望在两年内上海的投资比例能占到资产的20%-25%。然而，由于房地产行业上半年普遍遇冷，这件曾经板上钉钉的事情也变得不确定起来。
　　苏河湾是目前上海市中心最后也是最完整的一个开发地块，用地面积为46.61公顷,共有旧改地块10块，目前，上海市闸北区相关部门正筹备着1号和41、42号街坊地块进入市场交易的准备工作。由于该项目41、42街坊地块单位建筑面积土地成本就已经达到2.6万元/平方米以上，而1号地块楼板价则接近4万元/平方米。以此计算，仅这两个地块总价可能就将超过50亿元，而整个苏州河地块价值将超过300亿。“我们更希望由一家境外的有雄厚资金实力的大牌开发商统揽该项目。” 闸北区投资促进中心一位负责人表示。
　　在国内地产界，关于地王的新闻已经沉寂很久了，而苏河湾的出现,很有可能打破这种寂静。然而，当国内整体房地产市场从高潮进入观望期后，苏河湾的地王能真正受资本方看好，成为今年的新地王吗？
　　弱市“新地王”现身
　　沿着正在改建的上海北苏州路行走,堆满的水泥碎石不时阻碍着行进的道路。这里原来的嘈杂的商品交易市场,旧货新货、仿名牌甚至淫秽光盘的集聚地,然而现在,在紧闭的大门外偶尔出现一两个摆地摊者,很久都不见有人光顾。从外看去,空荡荡的跳蚤市场像个一垂暮的老人,只有斑驳的墙外贴满以前的业主留下的搬迁通告。
　　而相隔百米远的上海工业品批发市场里，在这里做了10年生意的李易飞夫妇正在把一些笔记本拿到门口甩卖，他说这回真是亏本卖了，这些东西赚钱不多，搬起来又占地方，还不如就地处理掉。
　　与李易飞夫妇一样, 6月28日, 这里的业主也将集体告别苏州河。百联集团旗下的这座建成才15年的上海工业品批发市场，已经在全国礼品文具批发流通领域享有极高的知名度——超过200个亿，长三角洲85%以上的文具礼品都是通过这里层层向市场辐射。但极富盛名的批发市场与跳蚤市场面临的选择很可能是一样的：拆还是留。
　　这就是苏河湾41、42号地的所在地。100多年间，它见证了上海民族工商业的兴起与繁荣，除了具有老上海开埠码头文化光环之外，这里还曾经聚集了中国银行、上海商业储蓄银行、福康钱庄等10余家银行的货栈，也曾是上海总商会、福新面粉厂、中国第一家民族缫丝厂等民族工商业的聚集之地和发迹之地。
　　本报记者从上海房地产局相关部门得到消息，原本定于本月底或者下月初挂牌出让的地块，现在略推迟到了7月中旬，目前具体出让时间还没有公告。
　　尽管富力地产至今没有报名参加投标，但目前，这块位于苏州河畔、被称为苏州河畔最后一块黄金宝的土地几乎聚集了目前上海滩所有国际地产巨头——包括美国铁狮门、新加坡凯德、香港新鸿基、东方海外、太古、陆家嘴集团、珠江集团、万科集团在内的知名房地产开发商的目光。
　　今天，苏河湾送走了在这块土地上生活了几代的老上海人，迎来的是新的规划和价格倍增的身价。这处曾被誉为“清明上河图”的苏州河，将被上海以“整旧如旧”模式进行保护性恢复，成为上海新的城市文化、商业坐标。按照保护和开发改造相结合的要求，到2010年，这里将初步形成以高端商务商业、滨河休闲旅游、文化创意展示等为主要特色的现代服务业集聚区。
　　整个“苏河湾”的S型地块给人的印象多为上世纪中期遗留下来的危房简屋和旧里。该地块约1.9万户居民，375家单位将被动迁，历时数年，单动迁费用初步预计就近150亿元，而投入的保护和改造费用则近200亿元。上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，这个价格助推了周边的区域价值，因为废旧概念而被低估的苏州河沿岸将成为上海市中心发展的下一热点。
　　据了解，“41、42街坊”地块的容积率很高，而1号街坊更是兼容商业与住宅的优质地块。而若以平均2.5万～3万元／平方米楼板价计算，“41、42街坊”的亩价合约达6000万元，而1号街坊亩价约达3500万元。以此类推，整个苏州河地块价值将过300亿——按照这个价格，苏河湾将脱颖而出，成为今年的新地王。
　　花落谁手？
　　其实，要在这样一个地产弱市时代在上海制造一个新的地王，看起来似乎很难，其实却又是很顺理成章的。杨红旭说，从今年的上海土地出让情况来看，今年上海土地批复始终围绕在外环区域，房价相对较高的中心城区住宅项目地块极少，而远郊房价相对较低的区域住宅项目地块的供应量极大。“之前进入一级市场的9个公告地块，住宅以及商业地块较少，且都位于外环外区域，市场追捧度不大。”
　　据了解，苏河湾被称为苏州河北岸“地王”和老上海最后一块尚未开发的黄金地块。距离上海市中心南京路及人民广场仅800米的黄金宝地，三条轨道交通均经过此地，可以想象，巨额资金的投入将使闸北地块的区位优势突显出来，诸多独一无二的优势，让苏河湾更加显示出成为未来黄金水岸的潜质。
　　杨红旭分析，去年，在临近的南京路商业街，南京苏宁曾经创造了上海市乃至全国的单价地王，当时的楼面地价达到了66930元/平方米。虽然目前各大房地产商都或多或少存在一定的资金压力，但是对于这样的黄金地块，相信开发商们不会轻言放弃。
　　在记者的采访中，尽管一些参加“苏河湾”推介会的开发商不愿意透露自己的竞标底价,但他们一致表示,这种稀缺性地块对他们来说具有很大的吸引力。而相比国内开发商，外资对这块地的兴趣更是表现突出。据闸北区外经委工作人员透露，已经有不下20家的外资企业前来咨询。“我们这个地块兴趣相当浓厚。”韩国南光建筑对这一地块考察过已经不止一次了。其实，与国内开发商大多缺钱的窘境相比，外资显得更加“财大气粗”，去年苏宁环球以44亿拿下南京路的单价地王后，土地交易市场便安静了好一阵，直到美国地产大亨铁狮门以67.5亿元的底价夺得新江湾F地块。而此后的几宗外资整体收购案，更是让外资进入上海楼市的主要位置。
　　这次，铁狮门再次出现在推介会现场，不免引起了人们的关注，加上凯德置地、腾飞集团、新加坡置地、富顿集团；爱尔兰财富控股；韩国南光建筑；日本村田投资；西班牙华龙投资等多家外资参与，业内猜测，苏河湾很可能落入外资之手。
　　从去年的众神狂欢，到今年的集体恐慌，中国房地产市场从一个极端走到另一个极端
　　其实不管 “绣球”落入谁手，7月份都会因为苏河湾的出现,而给沉寂已久的上海土地交易大厅带来一抹不同的颜色。

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