2008年6月26日 中国经济时报
北京市发改委此前刚刚发布了关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见。意见中明确提出，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。此意见一发布立刻引来多方关注，舆论普遍认为此次出台的意见是对此前备受各界争议的小产权房如何入市交易的一次试水。有市场分析人员表示，发改委的这一意见是一个信号，意味着小产权房合法化即将破冰。
亚豪机构副总经理高珊在接受本报记者采访时表示，虽然发改委发布的这一意见有其特殊的背景，但从本质上说，允许已转让给开发企业的农民自住房有条件的上市交易就是打破了小产权房不能入市交易的政策壁垒。这是对此前备受各界争议的小产权房如何入市交易的一次试水。
对于小产权房，早在1999年国务院办公厅就发布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，通知中明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
但是，对于那些“已经建成并且入住形成一定规模的农村小产权房”，国土资源部以及相关政府部门一直都在认真研究，寻求合理的解决办法。“小产权房牵涉到很多人的利益，因此各职能部门对此问题的态度都十分地谨慎。而上述意见的发布，给将来小产权房可以上市交易一个明确的信号。”一位京城郊区的开发商这样告诉记者。
实际执行仍存困难
虽然此次发改委发布的意见让小产权房上市交易看到了希望，但业内人士坦言，具体执行过程中仍存在诸多困难。
按照常规，对于小产权房如何交易应由建设部、国土资源部、税务部门共同协调解决，且应由国土资源局补征土地出让金、土地使用费等相关费用后将土地性质转为国有建设用地；由税务部门征收土地使用税等税费；由建委明确建筑物的权属性质，进行产权分割；完成以上步骤后才能转换成“大产权”，购买者也才能享有对这套房屋的合法使用权。
高珊指出，此次发改委的意见在执行层面上颇具难度。例如，土地性质问题如何界定。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。因此，农村集体用地在没有变为国有性质前是不能进行商品房开发建设的，而此次允许交易已转让的农民自住房其土地性质如何转化？土地出让金的金额由谁来界定？怎么界定，又由谁来缴纳？已建成房屋的权属性质如何来界定？以上这些问题在此次发改委的意见中并没有明确，所以，允许已转让的农民自住房上市交易在执行过程中尚存在着一些障碍。
因此，如何与建设部、国土资源部及税务部门协调沟通，制定出相关的交易细则，是亟待解决的问题。
小产权合法化或将破冰
与此同时，此次发改委下发的意见虽然仅是为解决绿化隔离地区的农房自住房问题，是一个特例。但是，专家认为，该意见对京城其它的小产权房问题的解决仍然起了很大的推动作用。
首先，加剧了业界对于其他小产权房能否入市交易的争议。例如，该意见中提到“利用宅基地或集体用地，满足农民居住所需后，销售剩余的农民自住房可以上市交易”。事实上，当前多数小产权房都符合这一定义，只是它们跟绿化工程的关系不是很大。如果绿化隔离带里的农民自住房能够上市交易，那么其他农民自住房为何就不能走出小产权的“阴影”？
“其实，无论是建设部强调小产权房不能办理房产证等合法手续，还是国务院办公厅申明城镇居民不得买小产权房的规定，一直以来，有关小产权房的入市争议从来就没有因为旧令重申、风险提示而止息。”首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆告诉记者，如今发改委的意见提出农民自住房有条件上市的规定，在一定程度上更加坚定了人们等待小产权房合法化的信念。
一旦发改委的这一意见能够顺利有效的实施，那么对存量小产权房有条件入市交易提供了指导和依据。这对于京城周边大量的小产权房来说是一大利好，如果现存的大量小产权房能合法入市交易，对于平抑京城高涨的房价，缓解供需矛盾能够起到巨大的作用。
总的来看，虽然此次发改委发布的这一意见带有一定的试探性，而且在具体执行中还面临着诸多的困难，但是，重要的是它给人们带来了期许。业界相信，发改委的这一意见是一个信号，意味着小产权房合法化即将破冰。
