400万能买什么别墅？独栋别墅升值空间最大

2008年6月25日投资者报

　　2008年端午节刚过，在北京某跨国企业担任高管的宋先生便接到通知：3个月后他将被调任韩国总部工作两年。为了不让国内事务分神，宋先生计划把手中的股票和基金全部变现，去投资更稳定的房地产市场。算下来，其股票和基金变现后将有400万元左右的资金。究竟该选何种物业进行投资，这让宋先生犯了难。
　　在过去的半年多时间里，北京楼市遭遇了寒冬时节。房屋非但没有升值，很多楼盘甚至上演了“折扣”大战。在一致看好的“红五月”，也没有出现往年销售火爆的局面。宋先生想要在这样的条件下，做一笔划算的投资，确实不易。尽管如此，在各色投资中，不动产仍然值得考虑。
　　那对于像宋先生一样的百万级投资者来说，何种物业类型最适合？投资什么物业收益最大？投资风险何在？如何规避这些风险呢？
　　独栋别墅升值空间最大
　　国家开发银行高级经济学家吴志峰说：“在众多地产物业类型中，具有保值性的物业才是投资成功的关键，而其中别墅无疑是最佳选择。拥有400万元现金的投资者，可采取一次性付清的方式购买双拼或联排别墅，也可采取贷款的方式购买总价在1000万元以下的独栋别墅。”
　　建设用地的叫停使得别墅走上了“供不应求”之路。“更关键的是，除非政策改变，否则这种局面将持续加剧。”中广信副总经理韩昆告诉《投资者报》。
　　调查显示，2007年北京别墅新增供应面积比前一年下降40%，成交均价则上涨近60%，在中央别墅区，别墅售价甚至比一年前上涨了一倍。
　　到2008年，尽管受房地产市场整体萎缩的影响，别墅价格并没有显著提高，但供应量却进一步“缩水”： 1～5月北京别墅供应项目只有70多个，而去年同期市场在售别墅项目为95个。与此同时，别墅的需求量却在不断增加。
　　韩昆认为：“如此明显的稀缺性凸显出别墅的投资价值。在各种别墅类别中，独栋产品的升值空间最大。”
　　截至2008年6月10日，北京新增别墅项目中纯独栋别墅仅为1000余套，这一数字在未来还将继续减少。CBRE研究部董事覃晓梅亦有同感：“占地面积较大的独栋别墅应该是最具长线投资价值的产品。”
　　目前，在主流别墅区联排和双拼别墅售价在300万/套～500万/套，400万元的资金完全可以进行别墅投资并有较大选择空间。位于北六环与立汤路交汇处东北角的湾流汇别墅为独栋别墅，其均价为每栋400万元。
　　如果选择分期付款，400万元级的投资者完全可以对价格适当的独栋别墅进行投资。总价为900万元左右的壹千栋，其地理位置和独栋的招牌也吸引了大量的买家。
　　供应缺口的增大导致别墅售价一路看涨。目前独栋别墅的市场均价为22181元/平方米，比去年同期上涨了73.47%，价格涨幅超过百分之百的项目并不少见，如汤HOUSE，现均价15000元/平方米，比2006年同期上涨111.27%。
　　中央别墅区的月平均租金已达到4000美金，而其他位置较好的别墅区租金回报率也在8%左右。更值得期待的是别墅的升值前景，随着供求矛盾的加剧和千万级别墅的风行，普通别墅的价格也将水涨船高。
　　韩昆建议：“在具体项目的选择上，还应尽可能挑选成熟完善的别墅区或距离城区较近的城市别墅。中央别墅区、西山别墅区和奥北别墅区作为北京最大的别墅项目聚集地，产品类型丰富，是投资者的理想选择。”
　　当“楼主”安享长线收益
　　长期以来，写字楼的投资前景被很多投资者忽略。写字楼之所以不受投资者追捧，主要原因在于总价高，收益不明显。
　　但与那些长期空置、坐享售价上涨带来回报的住宅投资不同，写字楼有着更加可靠的投资收益——租金回报。特别是许多甲级写字楼，虽然与周边的高档公寓售价相当，但其租金水平却高高在上。
　　据调查，北京写字楼平均租金水平达到每平方米22美金/月，投资回报率在7%~12%之间。
　　2007年，北京公寓销售前10强的销售均价约为2.2万元/平方米，而写字楼销售均价为2.6万元/平方米，两种产品的均价将非常接近。
　　租金方面，据统计，2008年第一季度北京甲级写字楼平均租金为每月35美元/平方米，远高于中高档住宅市场平均每月15美元/平方米的租赁价格。另外，写字楼租金增长趋势迅猛，2008年初甲级写字楼租金较上季度增长13%，是6年以来的最高点。
　　“目前租赁客户对写字楼的硬件条件要求不断提高，尤其是智能化等方面的要求，因此投资这类写字楼的收益将相对稳定，升值空间也较大。”万通中心副总经理张军指出。
　　选择综合条件较高的项目投资显得至关重要。五合智库总经理邹毅认为：“为了降低未来的出租难度，应尽量选择核心商务圈的高端写字楼产品，如金融街、中关村等地区。”
　　而这一档次的产品售价一般不超过2.5万元/平方米，400万元可购买一套150-200平方米的写字间。邹毅说：“200平方米以下面积的写字间物业出租率最高。”
　　然而，投资写字楼的风险也不可小视。近年来北京新增甲级写字楼的数量不断增加，造成了空置率的居高不下。目前北京甲级写字楼空间的存量累计为676万平方米，其中高达20%的甲级写字楼是在2007年竣工的。
　　覃晓梅说：“在租赁需求平稳的情况下，写字楼的出租存在一定压力，选择投资写字楼就要做好长线持有的准备。”
　　众多业内人士认为，北京写字楼在价值上可以说是被严重低估。CBD区域的写字楼平均租金价格比印度孟买CBD同档次的写字楼低50%，远低于香港、东京等国际大都市租金。
　　逆市投资的风险把控
　　除了别墅与写字楼两种投资前景较好的产品外，那些地段稀缺但价格又明显低于区域水平的高端住宅项目也是400万元级投资者的最佳选择。
　　位于北京东四环外红领巾公园边上的“公园1872”，目前均价为25000元/平方米，打折之后约为22700元/平方米。但是，与它同处东四环的朝阳公园边上的物业泛海国际居住区，其售价已经高达31500元/平方米，而一次性付款才9.7折，按揭5成以上9.9折。8000元的价格差，让同属公园地产的公园1872具有很大的升值空间。
　　不过，很多在去年涨价速度过快的公寓，价格上行空间已不大。
　　北京几大板块的住宅投资回报率均呈下滑趋势。以亚奥为例，目前的投资回报率为2.9%，去年同期为3.9%；大望路地区今年为3.9%，而去年同期为4.4%。总体来说，典型区域的租金回报率均在下降。
　　在内忧外患下，开发商开始暗地调低售价甚至直接降价来促进销售，疯狂程度十分罕见。而目前北京四环以内区域的新房，虽然成交价格有微幅上扬，但成交量较之去年同期却有40%的跌幅，同时成交周期呈现延长态势。这对于投资者来说是一个危险的信号：此时购房很可能是一次高点买入。
　　“市场低迷的情况下，选择分散投资更会增加风险。”韩昆说。
　　从2008年1月开始，北京二手房市场成交量持续下滑，手握房产的投资者们面临着有价无市的尴尬：尽管市场需求依旧旺盛，但自己的房子却很难出手。倘若此时购置多套小户型房产，不仅会使投资成本增加，还会使资本流动性大打折扣。
　　值得一提的是，商铺也并非投资最好时机。尽管400万的投资金额有着十分充足的选择余地，但这些物业整体的低迷很难使投资者获得理想收益，同时也存在较大的风险。
　　2007年北京进入了有史以来最为集中的商铺开业高峰期，今年商铺供应量仍然巨大。据不完全统计，2007年底在建的商业地产项目在900多万平方米。
　　戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏透露：“目前商铺的整体空置率在40%以上，整个市场正面临着严重的过剩与同质化危机，此时投身商铺不仅需要较高的商业眼光，还要冒巨大的投资风险。”(编辑：王姗)

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