无锡：联排别墅现"三分天下"同质产品竞争难免

　　近日，看到一篇标题为《中国城市必须封杀经济型别墅》文章，文章从保护耕地、节约用地的观点出发，倡议封杀经济型别墅。关于经济型别墅的大量出现，有人说是因为受限于政府政策，当然这是一个重要的成因，而我们认为这不是最主要的原因，在市场经济的大环境下，供求决定一切，经济效益的促使和中国中产阶层的兴起是经济型别墅涌现的原动力，归根到底是市场需求的产物。
　　环顾一下无锡别墅市场，传统概念的豪宅别墅正在收缩防线已是不争的事实，东南西北中，经济型别墅风起云涌，最具代表性的联排别墅更是成为吸引眼球的“男一号”。上月结束的2008春季房交会上，一个显著的特点就是高端楼盘比例大增，包含联排物业的项目就达到了十几个，“百家争鸣”的局面已经形成，众多联排项目的枕戈待发，宣告一个新的时代来临。
　　联排别墅的兴起，如同小户型的供应量激增一样，有着其深厚的政策调控背景和市场选择背景。独立别墅用地的禁批，使独立别墅产品几成绝响，而已经被爆炒的别墅消费情结，却必须找到一个突破口。
　　对于无锡这样中产阶层实力雄厚的城市来讲，处于对开发利润的考虑，稍微上点规模的地块在规划时都会打低密度产品的主意。毕竟，相对于高层公寓来说，低密度产品既提升社区档次，又拉升价格空间，何乐而不为？在这样的调控局势下，相对于受心理预期影响更为直接的公寓产品来说，高端产品的稳定性要大得多，也成为逃避市场风险的一个暂时的避风港。
　　如此看来，无锡联排市场的战国风云就水到渠成了，而且可以预见的是，如果政策面不发生质的变化，市场不发生崩塌型的颓败，联排别墅的市场还将愈演愈烈，其间的竞争态势也将日趋白热化。
　　无锡联排别墅，呈现“三分天下”
　　联排别墅作为别墅物业的高经济型衍生品，不仅见证了别墅的发展进程，也延承了别墅的发展精髓。联排别墅从初期的单一追求经济型的高性价比，到而今的空间感舒适度营造，无一不体现这一别墅类产品的升级。就目前无锡的联排别墅市场来说，基本是一个“三分天下”的局面，五里湖区域资源得天独厚；马山板块异军突起，后劲十足；另外一家就是惠山、锡山、新区等城郊结合部的城市别墅，这一新兴势力的发展速度和运作模式也代表了一个新兴的生活方式，是湖畔浓情外的又一胜景。
　　联排别墅三大板块间的争霸天下和同区域的短兵相接，促使各个项目从产品定位、规划品质、营销模式等方面的竞相变法自强。
　　产品特征，凸显文化、规模和传统
　　从产品定位也就是产品诉求点方面分析来看，目前市场上的联排别墅主要有以下几个特征：
　　湖文化+产品文化个性特质五里湖区域的联排别墅天生丽质，拥有独特自然山水文化资源，自古就是别墅的“中原”，而蠡湖文化是显而易见的诉求点，一眼望去皆是名湖闺秀，从楼盘名可见一斑：蠡湖公馆、蠡湖尚郡、银河湾、山水茗苑。但要在这个湖文化圈中凸显，产品文化个性显得尤为重要。
　　其中，蠡湖公馆以“公馆”为诉求点，让人眼前一亮。“公馆”，词典的解释是城市中官员和富人的住宅。上海、北京、天津、重庆、南京，几乎国内所有的历史名城，都流传着公馆不老的传奇。公馆建筑本身慑人的建筑光芒不仅不会随时光的流逝而消退，还会因其久远而成为经典，面对神圣的历史创建，你会发现它已不仅仅是简单意义上的房子，而是尊贵的象征、历史的见证以及常人无法想象的生活理想。
　　当联排别墅拥有建筑文化的承载，加之产品特色，一种新的艺术文化品味生活顺势形成，随着这样的生活方式越来越多进入人们的眼帘，市场自然就赋予了这样的楼盘更多的青睐。
　　规模效应+浓郁异国风情联排别墅既然被称为经济型别墅，就已经表明它不愿意舍弃亲切的邻里交流，所以从规模效应上看，成片开发联排别墅，较之零星开发的别墅更受市场认同，而纯粹的异域风情和产品建造的纯粹性，更是备受消费者追捧。
　　锡城最大的纯别墅社区――英伦风情的别墅小镇印象剑桥，其联排组团在推出后不到两个月就清盘，更是一个规模效应和纯粹英伦的完美演绎。
　　新中式联排+中国文化复兴情节无锡的江南文化源远流长，而由此衍生出的中国居住文化自古就是传统文化的情结所在，市场上的中式联排无疑是很讨巧的一类产品。它的出现，的确开拓了房地产行业对现代中式建筑现在与未来的探索性实践，它第一次让传统人居文化之魂在现代建筑中焕发新的活力。
　　中式联排别墅产品分为合院联排与独院联排，意取北京的四合院与苏州园林宅院。新中式联排的集体爆发带给我们很大振奋，不仅在文化上被广泛支持，在被市场认可的程度上，也达了良好的效果。例如颇受瞩目的中堂、古韵坊、洛城等。
　　联排别墅，正遭遇更多的产品竞争
　　当然我们在讨论联排别墅市场的时候，也不能忽视其他类型的低密度产品，实际上，联排别墅市场的险恶是空前的，除了众多联排产品之间的竞争，它还将受到来自两个方面的巨大冲击。这也使得这场战国风云更加变幻莫测。
　　第一方面是未来几年内尚未开发完成的独立别墅产品的陆续入市，尤其是马山板块的经济型独栋，其价格与五里湖板块的联排别墅基本持平，如果说从资源占有上讲两者旗鼓相当，甚至马山板块还要略逊一筹的话，独立别墅这个级别本身能够产生的吸引力还是不言而喻的。而对于没有稀缺资源的城市联排来说，情势则更为险恶，除了寄希望于暂时无法接受“双城生活”的区域客户外，别无出路。
　　如果说第一方面的威胁是暂时的，在客群上也是不完全的。那么来自第二方面的竞争关系则更为直接，那就是同为低密度产品的叠加别墅、花园洋房、双拼别墅等替代产品。其中尤以叠加别墅和花园洋房为甚。
　　从处于中国地产前沿的广州、深圳等城市的发展脉络来看，叠加别墅和花园洋房，必然会成为城市高端产品的领头羊。首先对于宝贵的容积率而言，这两类产品更加能兼顾各方面的考虑；其次，对于产品来讲，经历了数轮的升级换代，叠加别墅和花园洋房已经进化出有鲜明特点的产品特征，足以媲美联排别墅。而从价格上来说，又占有较大的优势，因此其性价比是不言而喻的。
　　综观无锡市场，也可以清晰地看到，在联排别墅之外，花园洋房已经异军突起，而叠加别墅经历了前一轮的萧条之后，也正在找回属于自己的市场地位，他们的加入，将使这场战争的进程充满更多的可能。
　　调控背景下，联排别墅抗风险能力更强。