英国楼市泡沫行将破裂下滑之后可望再度回暖

2008年6月17日中国贸易报

　　在信贷紧缩政策及美国次贷危机的影响下，英国房地产价格自２００７年９月开始出现大幅下跌，至２００８年一季度这种楼市萎缩状况尤其严重。为此，据《金融时报》报道，英国主要商业银行都已取消了购房贷款零首付，试图通过调整贷款政策化解风险。
　　这是１９８９年房地产市场泡沫破裂１８年后，英国房地产市场再次出现泡沫。
　　阿比国民银行是英国最早取消零首付政策的银行之一。这家银行表示：退出房屋零首付按揭贷款业务是在对市场条件进行充分调研后做出的决定。
　　目前绝大多数银行都要求购房者必须支付至少为总价５％的首付款，除非这些人能获得父母担保或加入一个专门为首次购房者提供的担保计划。有些银行还要求购房最低首付款比例为１０％。为此，英国银行界新的变化将使得不少年轻人购买住房的计划搁浅。
　　造成此轮房地产市场泡沫最主要的原因，是低利率政策导致的流动性泛滥。１９９２年英国政府为摆脱房地产泡沫破裂带来的经济衰退，在５个月内大降利率４００个基点，从１０％下降到６．０％，随后几年都是利率小幅升降，房价终于在１９９６年走出谷底。２００１年为进一步刺激经济增长，英国政府频繁地调低利率，利率从６．０％一路下调到２００３年的３．５％，为１９９５年以来的最低利率。２００４年利率开始小幅逐步调升，至２００７年７月利率达到５．７５％。
　　同时，美国、日本也在实行低利率政策，全球资本市场开始出现流动性过剩。流动性过剩导致资产价格的重估，推高包括房产在内的一切可以定价的资产价格。
　　在充裕的流动性背景下，商业银行、投资银行、保险公司等商业性金融机构，有条件的都参与到了居民的住房抵押贷款中，进一步推动楼市走热。
　　英国住房金融机构创造条件降低购房首付款，一般购房者在专业性的非营利住房金融机构可以贷到房价款的９０％，有的住房甚至可以贷到１００％的房价款。
　　虽然布朗内阁２００７年８月推出的公屋冲击计划成为楼市逆转的导火索，但是楼市逆转的真正原因却是信贷紧缩。
　　为抑制过热的房地产市场，英国央行自２００６年８月起先后５次提高基准利率，房地产市场开始逐渐降温。从２００７年９月起，英国房价开始大幅下滑。英国贷款机构哈利法斯公布的数据显示，英国今年３月份的房屋价格下跌了２．５％，为１９９２年９月以来的最大月度跌幅。房价的大幅下跌，使得金融机构纷纷取消购房按揭贷款零首付，收缩贷款发放规模。英国央行表示，３月份抵押贷款许可数量从２月份的７．２万个下降至６．４万个，２００８年一季度抵押贷款许可数量创１９９２年英国摆脱经济衰退以来的最低水平。
　　随着全球市场利率不断提高，以资本市场为主要融资渠道的英国抵押贷款供应商面临融资成本大幅上涨。２００８年３月，伦敦银行同业拆借利率已经升至６％。
　　房价更是从２００７年最高峰的每套１９．９８万英镑，下降到２００８年４月的１８．９万英镑，跌幅达５％。抵押贷款总量增速也在下降。３月份英国抵押贷款总额为２６３亿英镑，比去年同期减少了１７％。
　　次贷危机的影响依然存在，银行业流动性依然匮乏，从而抵押贷款来源将继续吃紧。
　　英国央行４月２１日推出５００亿英镑计划向国内银行体系注资，此举被视为拯救房地产市场的一大举措，但是预计能给抵押贷款市场带来的好处非常有限，因为在一致预期房价下跌的情况下无法保证那些避险意愿强烈的贷款机构会再度大幅放宽贷款标准。
　　从利率来看，英国央行要在抑制通货膨胀和防止经济衰退之间做出艰难平衡。虽然从２００７年１２月以来，英国央行连续三次降低利率２５个基点，但是通货膨胀的持续则抑制了央行降息的动作。利率下调空间的限制，在根本上仍然给房地产市场价格企稳带来负面影响。
　　从实体经济来看，英国经济增长率可能出现大幅降低。随着房地产市场进一步低迷和金融市场流动性紧张局面持续，相关机构纷纷下调英国经济增长预期。
　　在此背景下，英国诸多房贷机构取消零首付的政策，正是其意识到这种住宅市场风险在短期内仍将难以化解，而采取的更加保守的预防措施。从这个市场迹象可见，未来英国住房及金融市场仍将面临一个相对漫长的寒冬。

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