德国：房屋保险保房主“受灾不受损”

      四川大地震，千万间房屋毁于一旦，而房屋则是许多普通家庭最为宝贵的财产。我们都清楚，因地震不能偿还房贷而“一笔勾销”也并非长策。痛定思痛，如何借用现代保险制度，让房主、银行、地产商都能有效规避地震、火灾等“不测风云”，房屋保险显得异常重要。

     “保”倒掉的房子重新建起来

      德国完善的房地产保险制度，能够让房主“受灾不受损”、灾区“受灾不见灾”。在发生意外后，保险公司所偿付的保费能够确保在原地盖起一座完全同样的新房，不论损害的房屋和设施有多旧，保险公司都应当按照新房价格赔偿。

      为了保证房屋“倒而复起”，无论是核算需缴保费还是灾后偿付金额，“再造房价”都成为德国房屋保险计算的基础数据，它不包括地价，也不同于房主购买房屋时的价格，或者受损前房屋的市价等。德国房地产保险法规中对其计算方法有着明确的规定，并由专业的评估师进行评估。

      在德国，处理受灾房屋过程中产生的很多相关费用，同时也在保赔范围内。比如现场清理费、损失评估费、拆除费用、现场保护费、减损措施费用等，乃至在修建新房期间房主的酒店住宿费用或房租损失等，都由保险公司负责赔付。

      德国房屋保险负责理赔的范围也非常广泛，包括了火灾、水灾、飓风、地震、闪电、冰雹等常见的自然灾害。

      即使如此，房主为房屋保险所缴纳的保费却并不算昂贵。据了解，虽然根据房屋和险种不同，保费计算标准相当复杂，但总体上一般家庭住房每年的保费约为“再造房价”的5‰左右，比如笔者所居住的一所100平方米的房子每年需缴纳的保费约为120欧元。

     “保险抵押”让银行无后顾之忧

      房屋保险并不是强制性的，由房主自主决定，但德国房主大都选择购买保险。另外，通过银行贷款购买或建造的房屋，银行一般都要求房主必须入保。所以，即使在重大灾害之后，德国家庭也完全可以做到“灾后不受损”。

      如果贷款人的房子在遭受地震后倒掉了，房主是不是还是需要还房贷呢?由于通过银行贷款购买、新盖的房子，银行要求必须保险，保赔受益人为房主，但银行同时要求房主进行“保险抵押”，将保险受益权抵押给银行。如果房屋倒了，但房主拿到保险金后，可以选择一次结清余款给银行，也可以与银行商议延后还款，在购买或盖新房后继续向银行分期还款。

      如果贷款房主无力或拒绝还贷款，保险公司的赔偿金就直接归银行，用于还款；如果有剩余，再留给房主；如果房主受灾去世了，则按照“继承法”处理，继承人享有与原房主同样的权利。如上，继承人为保险受益人，可选择继续分期还款、一次结清，如继承人拒绝还款则保险归银行先得。这样，只要进行了房屋保险的房子，银行在给与贷款时，就没有了后顾之忧。

      保险公司全面参与房主权益保护

      在德国，由于保险公司负责受损房屋的绝大部分赔偿，也形成了保险公司对房屋质量的有效监督。各大保险公司内都有专门的房屋评估师，在接受不同房屋投保时，会到现场对房屋进行全面的检测。如果由于房屋的建筑质量存在安全隐患，比如厨房的下水管道可能漏水，甚至可能侵害到邻居家的房屋、家具等，评估人员会向房东直接提出。房东则可以根据法律向房产商直接理赔，或者由房产商提供事故保险等。

      当然，德国房屋保险也有除外责任，如由投保人严重失职造成的损失等。这是一个最常引起争议的问题。按照德国以往的保险合同法，如果出现这种情况，保险公司完全可以拒绝赔偿。在这一点上，在2008年生效的新保险合同法进行了对消费者更为有利的修改。根据新法，保险公司只能根据投保人失职的严重程度，以及对损失的影响程度减少赔偿，但不能完全拒赔。

      除了一般的房屋意外灾害险，德国房地产保险实际上是多种多样、五花八门。比如房主责任险也是德国家庭必备的保险项目之一，房主处于无心，在房屋范围内发生的各种意外，保险公司都会给予理赔。再有，德国法律规定，在冬天房屋前道路上的积雪必须由房主负责清扫，如果忘记清扫导致路人摔伤，房主将负责赔偿伤者的医疗费、康复费、护理费乃至精神痛苦费等等。当然，如果有了房主责任险，这些损失都将由保险公司承担。

      德国房地产保险市场发达，为住房参保成为德国家庭必不可少的灾害防范措施，在公司、学校、政府等单位内更是如此。在历史性的地震灾难过后，更加敦促我们重视房屋保险，通过国家法律、银行规定、保险产品开发等各种手段，尽快建立我国的房屋保险体系。