2008年6月5日 亿房网
“暗折”走向“明降”显示市场心态趋于动荡
还在不久前，武汉的楼市与其他城市的楼市一样在宏观调控以及国内外经济环境变化的双重打击下陷入”疲软”。很多的开发商和购房者也只是认为这仅仅是去年楼市高度充血后所出现的短暂的“不应期”，很快楼市又会雄姿勃发的。然而当深圳，上海等一线城市房价相继跳水，许多投资客被套楼市的消息以及各种拐点论，百日巨变论充斥着从中央到地方的各种媒体时,武汉的楼市同样陷入了观望期。
从万科的率先打折，到兰世立的惊天一炮,似乎预示着武汉楼市下跌的开始。然而明眼人一眼就看出房价，尤其是中心区的房价并没有真正下跌。许多开发商羞羞答答的打折只是促销的噱头。许多人还是认为房价不论是下跌30%还是50%都只会发生在投资投机性严重的一线城市，而武汉投资投机性需求比例并不大,因此下跌的空间也不会太大。但是市场的发展却并没有如他们所愿，仿佛被什么粘住了，丧失了继续上行的机动力。于是乎开发商们原本四平八稳的心态开始动摇了，纷纷试探性的加大了打折的力度：9.8折,9.3折，9折……送家电，送装修……甚至部分坐不住的开发商直接降价。但购房者这次似乎铁了心，毫不领情。楼市如温开水般不冷不热而且有继续冷却的迹象。开发商和购房者在这持续的冷却中，心态也变得冷热不均起来。楼市的熵值也因此逐渐增大，市场供求双方的预期落差同样越来越大。此落差反馈到市场中便逐步上演了开发商们热屁股贴购房者冷脸的戏剧性局面，市场的主动权向买方逐步倾斜了，而这在不久前对许多人来说,还是不可想象的。
量价齐跌，楼市搏弈愈演愈烈
五月对武汉的楼市来说历来是火热的，故此有“红五月”一说。也最为开发商们所关注,今年的五月更是如此。五月前后有两个“重头戏”：一是中博会，二是房交会。在持续几个月的愁云惨雾中，这两场“重头戏”无疑成为开发商能抓的两个救命稻草。众多的开发商开始豪赌五月，特别是豪赌房交会，因为房交会历来有楼市风向标之称。中博会期间近20家楼盘开盘,房交会更是开发商们各展其能的平台。但即使开发商们如此卖力的吆喝甚至不惜割肉打折，还是没能打动购房者，看着购房者的荷包就是掏不出钱来，这对开发商来说也算是一种折磨了。正因为如此，开发商的折扣越来越大，折扣风也愈演愈烈，但越是这样，就越坚定了购房者观望的态度，也越来越增加了购房者对降价的预期。也难怪，“追涨不追跌”本就是市场的金科玉律。武汉五月的楼市也在愈演愈烈的搏弈中走向僵持。
关键词一 量价齐跌
尽管在中心区房价的推动下，武汉商品住宅成交均价环比有所上涨，但成交量与过去相比却不可同日而语，特别是到五月第四周还出现量价齐跌的惨淡景象。
关键词二 12万套待售房
到五月份，武汉可售商品房已经突破12万套。在购房者看来，这是堆在那儿的一堆堆钢筋水泥，而在开发商和银行看来则是堆在那儿的一堆堆的钱。至于这一堆堆的钱最终是成为成本和代价还是利润就是另一回事了。但不管怎么说，不能拿这些钢筋水泥去还贷款，去支付地价款，去支付建筑款……现金流是开发商的血管和血液,而逐渐凝固于钢筋水泥之中的血管和血液之于开发商无疑于动脉硬化之于人体,同样会要命的。于是降价造血也顺理成章的成为开发商们无奈的选择，当然了对于不同“健康状况不同”的开发商来说，其市场表现也是有较大差异的。但无论如何12万套房的重压确实不是轻松的。
走出观望，市场心态何时启稳
有起必有落，有始必有终,市场的观望也会结束。但是在什么样的市场状况下结束，市场的主动权最终属于买方还是卖方却是值得深思的。当然这也是难以测定的。但是，这还是有迹可循的。
第一，国内经济环境出现大的转变。楼市的现状很大程度是由国内外经济环境的变化决定的，它们构成了楼市发展的基调和市场预期的基础部分之一。近期的市场状况足以证明宏观调控达到的主要的效果。因此出台针对楼市的新政策的可能不大。但另一方面CPI的上涨压力并未有效缓解，流动性过剩也没有减弱太多,尽管前期只是动用了“上调准备金”这一个货币工具，而没有选择加息。但加息的预期仍然存在和迫切。如果CPI继续上涨并由结构性上涨引发全面物价上涨，封死房价下跌通道，那么房价也会继续上涨，市场观望结束。但同时也必然促使政府继续出台紧缩政策,不排除部分开发商在资金链的压力下降低盈利预期。
第二， 供求双方互相妥协或者一方妥协。妥协是市场的准则之一。只有在开发商和购房者之间的预期落差得到弥补的情况下,市场才能走出观望。而弥补落差的方法就是双方或一方妥协。开发商降低盈利预期告别暴利,购房者减少对房价下跌的预期。但这些妥协的方向和程度则取决于上面第一，二两个方面。
不论怎么说,在武汉房地产市场上，“卖房”和“购房”这两种意愿都是十分强烈的。这已经为走出观望，市场心态的启稳提供了基础。供求双方的妥协也会在搏弈和僵持中得以实现。
