2008年6月4日 上海证券报
整体发展状况分析
（1）房地产上市公司总资产大幅上升，在港上市公司总资产均值突破200亿元
房地产上市公司（根据上市地点将其分为“沪深房地产上市公司”、“中国内地在港上市房地产公司”、“中国大陆在其他境外市场上市房地产公司”，其中其他境外市场上市公司指在除香港以外的其它境外市场（包括新加坡、美国、欧洲等地交易所）上市的中国房地产公司）总资产规模近三年来持续上涨，截至2007年底，沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40亿元上升至58.21亿元，内地在港上市公司总资产均值达236.37亿元，是2005年同期的近3倍。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，2007年总资产均值为35.87亿元，远低于同期沪深上市房地产公司和内地在港上市公司的平均水平。
（2）营业收入稳定增长，新上市企业表现突出
2007年，房地产上市公司的营业收入总体保持了持续、稳定的增长势头。沪深房地产上市公司营业收入均值达16.89亿元，同比增幅为55%，但其中28%的公司出现负增长，状况堪忧。在港上市企业营业收入均值接近50亿元，同比增幅约60%，收入规模和增速均高于同期沪深房地产公司。境外上市企业营业收入均值约为8亿元人民币，同比增幅为30%。新上市公司2007年各项指标表现突出，碧桂园2007年营业收入达到177亿元，同比增幅高达123.37%；SOHO中国营业收入达69.54亿元，同比增长近3倍。
（3）多数企业EVA呈增长趋势，少数沪深上市公司EVA下降
在港上市房地产公司规模性和盈利性优于在内地上市房地产企业，近百家沪深房地产上市公司中，超过60%的公司2007年EVA为负，而在港上市的房地产公司中，EVA为负的企业数量不足20%。沪深上市EVA为正公司均值由2006年的1.38亿元上升至2007年底的1.44亿元。在港上市均值为负公司2007年情况有所好转，从上一年的-2.01亿元提高至-1.33亿元，EVA为正公司均值由8.29亿元上升至9.60亿元，财富创造能力稳步上升。
（4）房地产上市公司盈利能力大幅提升，主要盈利指标增幅较大
2007年，房地产上市公司的盈利能力显著提高，沪深上市公司总资产收益率（ROA）均值达5.32%，较2006年提高1.41个百分点，部分企业超过10%，体现出较强的盈利能力。净资产收益率方面（ROE），2007年沪深房地产上市公司该指标均值达到14.48%，同比提高4.17个百分点，平均EPS（每股收益）从2006年0.148元提高到2007年的0.35元，增幅超过100%。
（5）资产负债率大幅走高，短期风险值得关注
沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。但数据显示，少数资产负债率极高的企业尤其是ST企业对上市公司整体负债水平影响较大，资金情况较好的企业，资产负债率仍然稳定在60%左右，部分持有物业比例较大的企业，如北辰实业(601588行情,股吧)、中国国贸(600007行情,股吧)、陆家嘴(600663行情,股吧)的资产负债率更是仅在40%至50%之间。沪深房地产上市公司流动比率稳定在1.7至1.8的水平，短期偿债能力仍有待提高，特别是2007年末以来，部分城市房地产市场交易量下降明显，给房地产上市公司带来的短期经营风险不容忽视。
2008沪深房地产上市公司TOP10研究
截至2007年末，沪深房地产上市公司综合实力TOP10企业的总资产均值达280.28亿元，同比增长70.20%，营业收入均值为79.68亿元，同比增长75.18%，利润总额均值同比增长91.45%达到18.90亿元，与沪深房地产上市公司整体水平相比，综合实力TOP10企业各项规模性指标均值都是其数倍，运营效率也优于整体水平，其2007年总资产周转率比沪深房地产上市公司整体水平高0.7个百分点。
在2008沪深上市公司经营规模TOP10中，首开股份(600376行情,股吧)2007年进行资产重组后，通过收购母公司持有的12家公司股权，公司的总资产和净资产规模迅速扩张，应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等都得到显著改善。新湖中宝(600208行情,股吧)2007年利润总额增长近100%，净资产上升约90%。
2008沪深房地产上市公司财富创造能力TOP10的EVA年均值3.80亿元，其中，万科EVA提升了27.14%，截至2007年底已超过20亿元；金地和首开的EVA分别比上年增长79.52%和59.53%，增幅十分显著。与此同时，同期超过60%的沪深房地产上市企业EVA为负值，财富创造能力不容乐观。
在2008沪深房地产上市公司投资价值TOP10中，除了万科、保利等行业龙头企业外，北京城建(600266行情,股吧)、苏州高新(600736行情,股吧)、福星股份(000926行情,股吧)等企业也再次入榜。2007年北京城建实现净利润增长165.42%，且毛利率达39.11%，近四年来持续上升。苏州高新凭借园区经济的优势独特经营模式，各指标平稳增长，未来发展前景看好。
2008中国内地在港上市房地产公司TOP10研究
截至2007年底，内地在港上市房地产公司TOP10总资产均值达355.97亿元，同比增长99.02%，而同期内地在港上市房地产公司整体均值为236.37亿元。综合实力TOP10的营业收入均值达87.26亿元，是在港上市企业整体均值的近两倍，比2006年上涨69.40%，净利润同比增长更是高达144.11%，2007年均值达26.03亿元。综合实力TOP10企业EVA均值为15.27亿元，相比上年综合实力TOP10企业平均水平12.28亿元增长24.34%，其中四家在港上市公司的EVA突破20亿元，而在沪深房地产上市公司中仅万科一家超过20亿元。
2008中国大陆在其他境外市场上市的房地产公司研究
截至2008年4月，在新加坡、美国、欧洲等地上市的房地产开发企业有华程房产、大观地产、鑫苑置业、中国新城镇发展、广东地产、中华汇房地产、元邦地产、阳光控股共8家企业，其中，鑫苑置业表现突出，2007年总资产增长267.49%达到58.75亿元，利润总额增长153.72%达到5.31亿元。
●2008中国房地产海外上市标杆企业——鑫苑（中国）置业有限公司
鑫苑置业是第一家在美国纽交所上市的中国房地产开发企业，在此之前，阳光控股和元邦地产上市地点新加坡一直被国际资本视为新兴资本市场，中华汇和广东地产的上市地点虽然在国际金融中心伦敦，但其上市交易所为创业板市场AIM，而鑫苑在纽交所主板成功上市，标志着中国房地产市场和企业的投资价值得到国际主流资本市场的广泛认可；此外，鑫苑置业专注于郑州、济南等二、三线城市的独特战略，更提高了国际资本市场对中国二、三线城市房地产市场发展潜力的认识，为更多的中国房地产企业迈向海外资本市场树立了行业标杆。
2008外资在华投资房地产公司综合实力TOP10研究
随着中国房地产市场的繁荣，外资房地产公司在华投资不断增长，外资房地产企业凭借资金、品牌、管理等多方面的优势，已经发展成为中国房地产市场一支不可忽视的力量。外资房地产企业把在中国的业务作为其业务组合的重要组成部分，为企业带来了快速的增长。
中国房地产TOP10研究组以2005-2007年来自中国大陆的房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）超过2亿元或当年房屋销售面积超过3万平方米的外资在华投资房地产公司为研究对象，从经营规模、盈利能力、成长能力、管理效率、财务稳健性等五个方面，综合评价外资房地产公司的综合实力，评价产生出2008外资在华投资房地产公司综合实力TOP10企业。
