2008年5月22日 海峡财经导报
随着紧缩货币政策的进一步落实，原本就身负巨大资金压力的房地产企业更加不安。去年底以来，福州商品房交易量大幅萎缩，此时央行再次提高存款准备金率，将对楼市造成什么影响？在银根紧缩的背影下，房地产企业该如何自我调整，以度过即将开始的行业大洗牌？
房企资金压力加重
在央行宣布上调存款准备金率消息的同一天，国家统计局发布了最新统计数据。数据显示，4月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨8.5%，较3月份出现了0.2个百分点的小幅反弹。
“提高存款准备金率是为了应对通货膨胀。此次央行在CPI数据公布后，马上作出上调准备金率的决定而不是考虑加息，说明央行希望采取比较中性的手段，毕竟加息会加大企业的资金使用成本，进而影响企业的经营业绩。”福州大学房地产研究所所长王阿忠如是表示。
就在5月12日上午，记者与福州某房地产公司财务总监交谈时，他还在为央行频频上调存款准备金率感慨不已。“存款准备金率多次上调，各银行的贷款额度比往年低了很多，现在银行的款放不下来，我们根本拿不到钱。”该财务总监表示，“16%的存款准备金率估计是全世界最高的。”当时他并不知道，就在这天下午，央行再次提高了存款准备金率。
“我们几家房地产公司的财务总监常常开玩笑说，今年的工作太难做了，天天为钱的事情四处奔走，头疼。”就在交谈的过程中，这位财务总监的电话不断响起，只见他频频追问：“怎么样？3000万元的贷款银行批了没有？”
虽然对于存款准备金率的再次上调，不少房企早有预期，但此次上调仍让他们感受到了巨大的压力。一般而言，央行每上调存款准备金率0.5个百分点，可冻结金融机构资金近2000亿元。“盘子小了，给房地产企业的贷款自然也少了。房地产业是资金密集型行业，工程建设、土地拍卖都需要资金的支持，因此，金融机构发放的贷款少了，给房企带来的影响可想而知。”王阿忠这样表示。
房价可能加速下滑
银行贷款难以获批，商品房销售业绩又不佳，资金回笼速度大大放缓，这些都导致了房企资金链的进一步紧张。
记者拿到的一份福州市一季度房地产行业运行情况的相关报告显示，一季度，福州市区商品房销售总量共计6875套，同比减少55.3%；销售面积54.4万平方米，同比减少64.44%；销售金额37.76亿元，同比减少56.69%。值得注意的是，其中住宅销售量同比减少了66.39%。
另据了解，今年一季度，福州某房企月均售出商品房不足6套，而金山某楼盘今年1月和2月均只销售2套商品房。
“现在5个月的销售总量才相当于去年一个月的水平。”福州某知名房企相关负责人告诉记者，房地产商的日子大不如前，过去不用发愁的销售如今成为企业最头疼的问题。
为了走出这一困境，各开发商加大了楼盘项目的促销力度。近一段时间诸如“XXXX元/平方米起”的字眼频频出现在房地产广告中，许多开发商不约而同地将低价作为项目的宣传卖点。在金山，前一期均价卖到8000多元/平方米的某楼盘，不久前开盘的后一期均价调整为6800元/平方米；而金山某楼盘更是打出“3888元/平方米起”的广告。房地产商希望促进销售、加速资金回笼的心理可见一斑。
宏观政策严控、市场持续不景气，在此情况下，越来越多的开发商推出促销活动，打折优惠的幅度也越来越大。“我们还在坚守。”上述福州某知名房企相关负责人表示，“我们采用精装修房等办法提升产品的性价比，但是价格不能降，我们的价格一旦降了，影响面是很广的。”
尽管房价没有出现大幅明降，但大量特价房的入市仍拉低了福州住宅的均价。统计显示，4月，福州商品住宅成交呈量价齐跌态势。4月，福州市商品住宅成交面积为8.4万平方米，住宅平均销售价格为7673元/平方米，成交面积与上月的11.73万平方米相比有较大幅度下滑，均价也比上月下降了242元/平方米。而由福州大学房地产研究所发布的4月福房价格指数显示，4月，福房价格指数为136.05，相比3月的137.92下降了1.87个百分点，月环比涨幅为-1.36%，呈负增长态势，这是2008年以来的首次下降。
“在银根紧缩的态势下，如果整体宏观面没有变，一手房价可能持续下跌。”王阿忠告诉记者，如今一手房价格下降明显，而二手房价却没有太大调整，出现了两者价格倒挂的现象，但这种现象应该不会持续太久———一段时间之后，一旦投资者看到高价得不到市场认同，最终二手房价也将下调。
洗牌前夜谋自救
统计数据显示，受市场影响，一季度，福州房地产完成投资72.7亿元，与去年同期(72.8亿元)基本持平，增幅同比回落29.7个百分点。房地产开发投资增幅回落，正是近几年各项宏观调控政策如土地、金融、信贷等政策的累积效应所致。
另外，一季度，福州房屋新开工面积162.63万平方米，同比下降45.9%，其中住宅新开工面积同比下降48.4%。此外，商品房供应逐月减少：一季度，市区商品房预售批准项目33个，同比减少48.44%。而从月份商品房供应情况看，则呈现逐月减少趋势：1月份，商品房供应量为82.7万平方米，2月份供应量为23.29万平方米，3月份为18.8万平方米。
一位银行业人士称，整个房地产业正在加速进入“血腥洗牌”期，届时，能生存下来的企业只有少部分。王阿忠也认为，房企将面临重新洗牌。
事实上，他们的说法并非危言耸听。
不久前，SOHO集团董事长潘石屹提出“百日剧变论”。他认为，2008年，房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。“在今天的经济形势下，为取得这些资金付出的成本和代价要比前两年高得多。但只要房地产公司未雨绸缪，早做准备，对克服今年的资金困难是很有好处的。最怕的是开发商不承认自己资金上遇到的问题，掩耳盗铃，讳疾忌医，那么困难就会更大。”
“过去，房地产市场上的许多企业之所以进入这个市场，并不是因为专业，而是因为这个行业赚钱。”王阿忠表示，现在形势不同了，开发商的资金实力、开发能力决定了其能否生存下去，因此，他们中的相当一部分企业将会选择退出市场，还有部分中小企业可能在项目开发一半时，由于难以支撑而选择大的开发商合作。因此，接下来房企重组、兼并的现象也将陆续出现。
有业内人士指出，预计近两年，兼并依然是房地产业的主流整合模式，业内最大规模的公司———万科在兼并方面已经取得了很大的成效。据介绍，万科已经受让了浙江万科南都房地产有限公司的股权，与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，获得上海浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林等项目。
“洗牌之后，房地产业的队伍将更加纯净，专业的留下，不专业的淘汰。”王阿忠分析认为，即便是大型的房地产企业，也需要做出战略性的调整。“市场已从卖方市场转变为买方市场，房企只有练好内功，提高产品性价比，消费者才会买账。”
