牛凤瑞：宏观调控下的海滨地产

 　　各位女士、各位先生，很高兴和大家来共同参加中国滨海地产城市高峰论坛，在此之前，我首先祝贺楼市青岛创刊，表示热烈的祝贺，祝他们在未来中国房地产健康发展中发挥应有的引导作用，造福中国人民。

　　刚刚蔡总讲的专业不专业的问题，今天我在论坛上做一个发言，我要根据我的专业谈一下我的看法。今天是海滨地产城市高峰论坛，我把我的题目定位在房地产发展宏观调控这个层次上，我想谈三个方面的意见或者是看法。

　　中国房地产宏观层面大概有五个问题，第一是中国经济过热论；第二是中国固定资产投资过速论；第三是城市化冒进论；第四是房地产泡沫论；第五是控制通胀中心任务论。这五个方面的问题，我认为是目前中国经济界炒的非常厉害的问题。

　　我把研究的一些结论简单的说一下。

　　第一个问题是健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。

这个问题几年以来，我一直坚持我的观点。为什么要讲这个问题？因为目前的房地产主要的还是城市的房地产，所以中国房地产跟中国的城市化是息息相关的。最近我写了几篇文章谈这个问题，我把我的主要观点做一个复述。

　　城市化是现代化的重要标志，也是现代化的动力，中国人多地少，作为最大的发展中国家，现代化建设面临着资源供给和环境容量的两大约束。这一点，作为我们现在和中国国际交往上，主要话题是什么？就是节能减排、气侯变化，实际上这已经成为一个国际政治问题。城市化有利有弊，但是利大于弊。环境污染、空间拥挤、安全风险等等是城市之弊，这次有关川西地震问题也可以看出我们的城市安全风险问题。我要说的是，一个大多数人生活在农村的大国的现代化这是不可想象的。城市化有利于提高国民经济各个要素配置的整体效应，为建设社会主义新农村提供物质基础支撑。一个没有城市化支持的工业化也将付出极高的环境资源成本。发展循环经济，提倡走新型工业化道路，也要与城市化相辅相成才可以达到预期的目标。城市化将改变中国多数人以土地为生的格局，为保护生态环境再造秀美山川提供基本前提；为治理环境污染提供规范化需求，提升污染治理的效率，所以我一直保持这么一个观点，中国要真正的想走机械化的发展之路，要实现我们平常说的环境友好、资源节约型的社会，就要走城市化之路。

　　城市有更深度的社会分工，更快的技术进步，更多的服务业需求，更多的就业机会和更广阔的发展空间，因而城市是构建和谐社会的主体。我们现在提倡构建和谐社会，构建和谐社会的主体在哪里？在城市。我一直保持这么一个观点，享受同等生活水平，在城市享受、在城市消费比在农村更节约。现在我们不是要建设节约型社会吗？如果你不想维持广大农村居民这种低水平的生活质量，要想使广大农村居民享受比较高的生活质量，在城市消费比在农村更节约。

　　在科学发展观指导下，积极稳妥的推进健康的城市化，这是我们建设环境友好型城市、一级城市等这些目标，应是我们中国现阶段低成本的建设现代化的一种战略选择。所以我们要想真正的低成本的实现中国的现代化，就应该积极稳妥的推进健康的城市化，这是一个逻辑的关系，这也是中国破解资源供给和环境容量两大约束，实现可持续发展的基本战略选择。

　　下面我要展开这个问题，也就是说我们的城市化物质基础靠谁？就是靠房地产，房地产是为我们城市化提供物质基础的产业部门。不管我们说房地产叫不叫基础产业，无关紧要。改革开放以来，中国的经济快速稳定的发展，工业化、市场化、市场化的步伐明显的加快，我们的GDP快速的增长。尽管我们的GDP增长率多有责难，认为有这样那样的缺点，但是现在这个指标还是我们进行总体的衡量的一个比较合适的工具。我们的城市化率2006年达到了43.9%，我们的城市人口已经接近了5.8亿。我做了一个测算，到2010年中国的城镇人口将超过7.5亿，城市化率达到55%以上，也就是说2012年中国将有一半的人口生活在城市，这样算起来，如果我们到2015年中国要实现城市化的话，中国的城镇人口要在目前的5.8亿的基础上还要翻一番多，也就是说达到12亿，中国城镇的房屋建筑面积要翻两番。我下面做一个测算，2001年中国城镇始有房屋建筑面积是175亿，去年与2001年相比增长了135%，这仅仅用了7年时间，当然基数比较低。这样看来，在未来几十年中国处于工业化完成阶段、城市化加速阶段，我们的房地产满足的首先是住房的基本需求和改善性的需求。现在我们有一些观点，把投资性和投机性的住房需求作为一种贬义加以批判，我是作为中性词来用，投资性和投机性的住房需求最终还要转化成现实的住房需求。我想中国未来的房地产总体形势，我认为至少有几十年的发展，到我们实现工业化，实现城市化的时候，那个时候中国的城市房屋面积大概是多少呢？刚刚我说了翻两番，也就是700—800亿平米。那个时候假设我们的房屋每百年更新一次的话，每年仅仅更新的数量是多少？是7-8亿。我得出这个结论，应该大体上符合中国未来几十年的基本发展方向的。这是我讲的第一个观点。

　　第二，有关中国的房地产的宏观调控问题。

我认为中国房地产宏观调控应该是包括三个领域，这三个领域、三个方面既有密切的联系，但是又不能混淆。

　　第一个方面就是房地产行业的宏观调控问题。

　　第二个是房地产市场的宏观调控问题。

　　第三个是中国住房保障体系的建设问题。

　　这三个领域既有联系但又不能完全混淆，它的功能、目标不能相互替代，如果相互替代我们就没有结论，也就没有一个结果。我稍微发挥一下，房地产行业的宏观调控的基本目标是什么？是增加有效供给。任何有利于增加有效供给的政策，我们都应该去努力的试、摸索，任何有碍于房地产发展的宏观调控都应该慎之又慎，因为我们中国还处于一个发展中的阶段，还处于社会主义初级，社会主义初级阶段的基本矛盾是什么？就是落后的生产力与人们日益增长的物质文化需求的矛盾。解决这个矛盾的基本途径是什么？是增加供给，是发展经济，所以我讲我们在宏观调控上，首先要明确这么一个基本方向，是增加有效的供给。

　　第二，房地产市场的宏观调控问题。我们现在主要的目标，似乎是控制房价，我认为中国房地产市场的主要调控方向应该是净化市场，减少市场交易中的成本，规范市场交易规则，打击假冒伪劣、打击偷税漏税。这样的话，要进行产品质量的监控，市场信息的传播等等。这是市场宏观调控的主要方面。

　　第三，建设住房保障体系问题，我想这里面中央的文件说的非常重，高调推出，我想强调的是一个，中国住房保障体系建设，要与中国目前的发展阶段、公共财力的支撑能力相适合，我们的住房保障体系建设，才是可持续的、才是可行的，否则我们将会走向反面。我们住房保障体系建设要在四个层次上要统筹兼顾，中央十七大讲了，第一个统筹兼顾是什么？是我们的住房保障的建设与廉租房建设与其他保障性住房建设的统筹兼顾，我不再展开了。

　　第二个层次，就是我们住房保障体系建设与我们社会保障体系建设的统筹兼顾问题。因为我们住房保障体系建设是社会保障体系建设的一个组成部分，但不是全部，我们还有其他很多需要政府拿钱的。 这里面也有统筹兼顾的关系。

　　第三个层次就是社会保障与社会建设的统筹兼顾问题，我们经济建设、社会建设、文化建设、政治建设与生态文明建设，这又有一个第四个层次的统筹兼顾问题。 我想从这四个层次上，进行住房保障体系的建设，我们才有更多的可持续性，才有和谐的发展，是不是这样？

青岛滨海地产的发展问题

　　因为时间关系，我再用几分钟谈第三个观点，就有关青岛滨海地产的发展问题。

　　应该说我对青岛滨海地产没有研究，所以我只是从我的理论上做一些基本观点的阐述。地产的价值取决于效应，取决于稀缺程度。青岛滨海地产，既是宜居的，适合休闲旅游，也可以搞一些商业，效应也是多样性的。从稀缺程度上看，中国的海岸线虽然很长，但是像青岛海滨这种资源，仍然是非常稀缺的，非常有限的。或者说青岛海滨的这种资源的稀缺程度更高，因而有更高的升值的价值，或者说是使用的价值。具体应该做什么用？如何进行开发？我说，取决于人们的认识和判断，特别是更多的可能取决于市场利益的博弈，社会各个阶层利益的博弈。

　　下面我想说的是，不同的知识结构，不同的信息把握程度，对于同一个问题，会有不同的认识。即使相同的知识结构、相同的信息把握程度，由于人们的价值取向不同，对于同样的一个问题仍然会得出不同的结论。不同的发展阶段，我们面临的主要矛盾不同，我们主要达到的目标也不一样，所以赋予同一影响辩论的权重也不一样，所以我想说什么意思？青岛滨海地产未来的前景问题，我不敢说深，我就说一下我基本的判断。

　　因为时间关系，我的发言到此结束，谢谢诸位。